木村相談者
すみません、橋本市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。このあたりの相場ってどんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは、山川です。橋本市の中古戸建て(土地付き)ですね。国交省の不動産情報ライブラリに集計されている実際の取引データをもとに、一緒に見ていきましょう。
木村相談者
お願いします。不動産サイトによって「相場」の数字がバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
そのお気持ち、よく分かります。まずは「どのデータを見て、どういう前提で話しているか」をはっきりさせながらお話ししますね。
橋本市の中古戸建て 価格の推移(2017年〜2024年)
木村相談者
このグラフ、帯の部分がけっこう広いですね。
山川不動産の専門家
そこが橋本市の戸建て市場の一番の特徴です。2024年の実績では中央値が560万円ですが、実際に取引された物件の25%タイルは200万円、75%タイルは1,075万円と、同じ「戸建て」でも価格の幅がかなり大きいんです。
木村相談者
200万円と1,075万円だと、もはや別のジャンルのような差ですね。
山川不動産の専門家
はい。「宅地(土地と建物)」という区分には、解体前提で取引されるような古い住宅から、比較的新しい住宅まで幅広い物件が含まれます。立地や築年数、土地の広さによって価格帯が大きく分かれるので、市全体の中央値ひとつだけでは実態をつかみにくいんです。年ごとの中央値を表にまとめてみました。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%タイル) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 600万円 | 372.5万円〜1,600万円 | 54件 |
| 2018年 | 915万円 | 357.5万円〜2,500万円 | 52件 |
| 2019年 | 815万円 | 365万円〜2,300万円 | 58件 |
| 2020年 | 840万円 | 402.5万円〜1,900万円 | 68件 |
| 2021年 | 735万円 | 400万円〜1,875万円 | 54件 |
| 2022年 | 600万円 | 265万円〜1,450万円 | 63件 |
| 2023年 | 530万円 | 275万円〜1,800万円 | 51件 |
| 2024年 | 560万円 | 200万円〜1,075万円 | 54件 |
木村相談者
こうして見ると、2018年は915万円まで上がって、そこから下がって、2024年は560万円なんですね。これって「下落トレンド」って言っていいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そう言い切るのは避けたいところです、それが今日一番お伝えしたいポイントです。表を見ると分かる通り、価格帯の幅(25%タイルと75%タイルの差)は毎年大きく、しかも年によって幅の位置自体も動いています。2018年に915万円まで上がって見えるのも、その年にたまたま高めの物件がまとまって取引された結果である可能性があり、市全体の相場が本当に上下しているのかどうかは、この数字だけでは判断できません。
木村相談者
内訳の違いというのは、具体的にどういうことですか。
山川不動産の専門家
たとえば、その年に古家付きの土地が多く取引されれば建物の価値がほぼゼロに近い安い価格が増えますし、逆に比較的築浅の住宅がまとまって取引されれば中央値は押し上げられます。同じ「橋本市の戸建て」でも、年によって売れているものの顔ぶれが変わるため、単年の中央値の増減だけを追いかけると実態を見誤りやすいんです。
木村相談者
じゃあ、結局「今いくらくらいで売れそう」っていうのはどう見ればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
直近3年、つまり2022年から2024年の取引をまとめると、中央値は595万円です。この3年間だけで168件の取引データが集まっているので、単年よりは安定した目安になります。ご自宅がこの価格帯の中でどのあたりに位置しそうかは、立地や広さ、築年数によって変わってきます。
木村相談者
さっき「取引件数は大きな増減がない」って言ってましたけど、実際の推移も見てみたいです。
山川不動産の専門家
そうですね、次はそこを見てみましょう。
年間の取引件数はどう変わってきたか
木村相談者
件数はそこまで大きく動いてないように見えますね。
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。2017年の54件から2024年の54件まで、51件〜68件のレンジに収まっていて、極端に取引が枯れている年はありません。直近の2024年も54件と、過去8年の中では標準的な水準です。
木村相談者
件数が急に減ってるとかじゃなければ、そこまで焦る必要はなさそうですね。
山川不動産の専門家
件数の面では落ち着いています。ただ、繰り返しになりますが価格の幅は大きいので、件数の安定=価格の安定、とは言えない点は覚えておいてください。補足しておくと、このデータは不動産ポータルサイトに載っている「売り出し中」の物件数ではなく、国交省が実際に成約した取引をもとに集計したものです。売り出し件数とは性質が違う点は知っておいていただくとよいと思います。
木村相談者
成約ベースなんですね、それは安心感があります。ちなみに、よそのまちや全国と比べるとどうなんですか、橋本市の戸建てって。
山川不動産の専門家
いい質問ですね、次はそこを見てみましょう。
全国・和歌山県内で見るとどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
中古戸建ての記事化対象になっている全国691市区町村の中で、橋本市の中央値595万円は660位です。上位ほど価格が高い順位になるので、これより価格水準が低い市区町村は31ほどで、全国の中ではかなり低めの部類に入ります。対象市区町村の中央値を単純平均すると約2,590万円になり、それと比べると4分の1に届かない水準です。
木村相談者
そうなんですね、想像していたよりだいぶ低いです。都市部と比べたら当然そうなるんでしょうか。
山川不動産の専門家
都市部の戸建ては土地の価格自体が高いので、そこと比べると水準が違って見えるのは自然なことです。全国平均には地価の高い大都市圏の市区町村も含まれるので、そこと単純比較して「安すぎる」と捉える必要はありません。県内で見ると、現時点でデータが十分にそろって比較できるのは橋本市と和歌山市の2市です。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値(直近3年) | 県内順位 |
|---|---|---|
| 和歌山市 | 980万円 | 1位 / 2市中 |
| 橋本市 | 595万円 | 2位 / 2市中 |
木村相談者
和歌山市より橋本市のほうが安いんですね。県庁所在地とそれ以外の差、ということでしょうか。
山川不動産の専門家
そうですね、順位でいうと県内では和歌山市が1位です。県庁所在地で人口や商業施設が集まっていることは、一般的には利便性の高さにつながりやすい要素のひとつではあります。ただ、それが価格差の唯一の理由と決めつけることはできず、あくまで複数ある要因のひとつとして捉えていただくのがよいと思います。2市だけの比較なので、これも「橋本市が県内で一番安い」というより「今データが十分そろっている中では」という前提つきで見てもらえればと思います。データが十分にそろっていない市町村は、この記事のような形でまだ紹介できていません。詳しい水準は和歌山市の中古戸建て相場の記事もあわせてご覧ください。
木村相談者
他の不動産サイトでも橋本市の相場を見たことあるんですけど、サイトによって数字がけっこう違ってたんですよね。
山川不動産の専門家
それも無理はないと思います、次はそこを整理しておきましょう。
なぜサイトによって相場の数字が違って見えるのか
山川不動産の専門家
不動産の相場情報サイトには、大きく分けて2種類あります。ひとつは、実際に成約した取引を集計するタイプ。もうひとつは、独自のロジックやAIモデルで「このくらいだろう」と推定するタイプです。この記事の数字はすべて前者、国交省の不動産情報ライブラリに登録された実際の取引データそのものです。
木村相談者
推定タイプのサイトだと、どう違ってくるんですか。
山川不動産の専門家
推定モデルは築年数や面積、駅距離などの条件をそろえた「標準的な物件」を想定して価格を算出するので、実際の取引の幅(ばらつき)は見えにくくなります。橋本市のように物件ごとの価格差が大きい市では、標準的な物件を想定した推定値と、実際の取引データの中央値がずれやすくなります。どちらが正しい・間違っているという話ではなく、何を根拠にした数字なのかを知った上で参考にすることが大切です。
木村相談者
この記事は、そこがはっきりしてるから安心して見られるってことですね。
山川不動産の専門家
そう受け取っていただけたら嬉しいです。取引件数や価格帯の幅まで含めて開示しているので、数字の裏側まで確認できます。たとえば「2024年の中央値560万円」という数字ひとつをとっても、この記事では元になった取引が54件あることや、実際の価格帯が200万円〜1,075万円まで広がっていることまで一緒に見られます。数字だけを切り出して見せているサイトだと、その裏側の件数や幅までは分からないことが多いです。ちなみに、この記事で扱っているのは土地と建物がセットで取引された「戸建て」の事例だけです。土地だけの取引や、中古マンションの取引は含めていません。取引の種類によって値動きの傾向が違うことがあるので、あえて分けて集計しています。
木村相談者
なるほど、混ぜて平均を出されるより、そのほうが分かりやすいですね。
山川不動産の専門家
分かりました、じゃあ最後に、一番聞きたかった「売り時」の考え方についてお話ししますね。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
まず事実として、橋本市の中古戸建ては2018年の915万円をピークに、2024年は560万円まで下がって見える一方で、価格帯自体(いくらからいくらまで取引されているか)の幅の広さは毎年ほぼ変わっていません。これは「相場全体が下落し続けている」と断定できる材料ではなく、年による取引物件の違いも影響している可能性がある、というのが正直なところです。
木村相談者
じゃあ「今すぐ売ったほうがいい」とか「もう少し待ったほうがいい」とか、そういうアドバイスはもらえないんですか。
山川不動産の専門家
そこは私からは言えません、というより言うべきではないと思っています。データが示しているのは「価格帯の目安」と「取引の活発さ」までです。実際に売るかどうかは、住み替えのタイミングやご家族の事情、資金計画など、木村さんご自身の状況によって答えが変わってくるものです。
木村相談者
なるほど、まずは目安を知るだけでもいいんですね。それなら気軽に聞けそうです。
山川不動産の専門家
はい、その使い方で十分です。目安が分かったところで、実際に査定を受ける場合の流れも簡単にお伝えしておきますね。
相場を調べたら次にやること
- 1相場を把握する — このページのようなデータで、ご自宅がある地域のおおよその価格帯をつかみます。
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社から査定額を比較できるサービスを使うと、1社だけに相談するより価格の目安がつかみやすくなります。
- 3複数社の査定額を比較する — 提示された金額と根拠(周辺の取引事例など)を見比べます。
- 4売るかどうかを判断する — 査定額が出た時点で、売却するかどうかを改めて考えれば十分です。
木村相談者
査定を受けたら、そのまま売らないといけないわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
もちろん違います。査定はあくまで「今の目安を知る」ための情報収集です。金額を見てから、やっぱり今回は見送る、という判断も自然なことです。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 和歌山県橋本市 |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物) |
| データの対象期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近3年集計期間 | 2022年〜2024年 |
| 直近3年中央値 | 595万円(取引168件) |
| 2024年の年間取引件数 | 54件 |
| 出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報(XIT001) |
木村相談者
最後に、ちょっと気になってたことを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです、よくある質問も一緒に見ておきましょう。
よくある質問
木村相談者
橋本市の中古戸建ては、これから値上がりする可能性ってあるんですか。
山川不動産の専門家
今の取引データだけでは、将来の値上がり・値下がりを予測することはできません。分かるのは過去の取引実績と、直近の価格帯だけです。将来の予測が必要な場合は、この記事のデータに加えて、複数の不動産会社の意見も参考にすることをおすすめします。
木村相談者
査定額って、この記事の中央値の595万円に近い金額になるんですか。
山川不動産の専門家
近くなるとは限りません。中央値はあくまで市全体の目安で、実際の査定額は立地や築年数、土地の形状、建物の状態など個別の条件で大きく変わります。橋本市は特に価格帯の幅が広い市なので、目安として595万円という数字は覚えておいて、実際の金額は査定で確認するのがおすすめです。
木村相談者
取引件数が少ない年があるのも気になったんですけど、大丈夫なんでしょうか。
山川不動産の専門家
橋本市の場合、年間51件〜68件で推移していて、極端に少ない年はありません。今回相場の方向を断定しなかったのは件数の少なさではなく、同じ「戸建て」でも物件ごとの価格差が大きいことが理由です。
木村相談者
この記事の数字と、他の不動産サイトの数字が違ったらどっちを信じればいいですか。
山川不動産の専門家
どちらかが間違っているというより、算出方法が違うと考えてください。この記事は国交省の実際の取引データそのものです。推定ロジックを使ったサイトの数字と幅があっても不自然ではありません。迷ったときは、実際に複数社から査定を受けて、根拠と一緒に金額を比較するのが一番確実です。
木村相談者
橋本市に中古マンションの記事はないんですか。うちの近所にもマンションがいくつかあるので、気になります。
山川不動産の専門家
橋本市の中古マンションは、今のところ取引データが少なく相場の記事としてお出しできる基準に達していません。件数がまとまり次第、あらためて記事にする予定です。現時点では戸建てのデータのみご案内しています。
木村相談者
「戸建て」の記事と「土地」の記事は別なんですか。うちは古い家なので、更地にして売る可能性もあるんですけど。
山川不動産の専門家
はい、この記事は建物付きで取引された事例だけを集計しています。更地(土地のみ)で取引された事例は含まれていません。建物を解体して土地として売る可能性がある場合は、この記事の数字を「建物ありのまま売った場合の目安」として見ていただき、実際の判断は査定の際に不動産会社に土地としての価値もあわせて確認してもらうのがおすすめです。
木村相談者
よく分かりました、ありがとうございます。まずは査定を受けて目安を確認してみようと思います。
山川不動産の専門家
それが一番よい進め方だと思います。下記のサービスから、複数社の査定額を比較してみてください。査定はいつでも途中でやめられますし、申し込んだからといって売却の義務が発生するものではありません。