木村相談者
山川さん、三田市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトによって金額がバラバラでよく分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、三田市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。三田市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
三田市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,400万円 | 70件 |
| 2018年 | 1,200万円 | 83件 |
| 2019年 | 1,300万円 | 67件 |
| 2020年 | 1,300万円 | 72件 |
| 2021年 | 1,300万円 | 178件 |
| 2022年 | 1,400万円 | 152件 |
| 2023年 | 1,700万円 | 150件 |
| 2024年 | 1,600万円 | 158件 |
木村相談者
2018年に一度1,200万まで下がって、2023年に1,700万まで上がって、2024年はまた1,600万に下がってるんですね。上がってるのか下がってるのか、正直よく分からないです。
山川不動産の専門家
率直にお伝えすると、2017年から2024年の8年間で見ると+14.3%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は-5.9%の下落で、2023年に付けた1,700万円のピークから2024年は1,600万円に戻っています。8年の長期では上昇、直近1年は下落という、方向がねじれた状態が今の三田市です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、駅ごとの坪単価から独自に将来予測を出しているサイトもありますが、それは市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,200万円、上から4分の1(p75)が2,200万円です。
木村相談者
1,200万から2,200万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は18.8%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は460件、中央値は1,500万円で、単年(1,600万円)と大きくは乖離していません。
木村相談者
単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+14.3%、直近1年で-5.9%」もかなり信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間158件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も18.8%と基準を下回っているので、三田市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は三田市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(242件)で、木村さんの物件はまさに三田市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 築11-20年 | 2,800万円 | 2,550万円〜3,100万円 | 39件 |
| 築21-30年 | 1,600万円 | 1,200万円〜1,900万円 | 242件 |
| 築31年〜 | 1,200万円 | 1,050万円〜1,500万円 | 123件 |
木村相談者
築20年までは2,800万円くらいなのに、築21年目からいきなり1,600万円まで下がるんですね。
山川不動産の専門家
三田市は築20年までと築21年以降で価格差がはっきり出るエリアです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値1,600万円がそのまま築21-30年の帯の中央値と一致していて、まさに参考になる数字です。ちなみに〜築10年の帯は取引件数が30件と少なく、価格のばらつきも大きいため、この記事では参考値として扱わず載せていません。
木村相談者
なるほど、市全体の数字と自分の築年の帯の数字がたまたま同じだったんですね。分かりやすいです。
山川不動産の専門家
そうなんです。載せている3つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、三田市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、三田市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がる、みたいな話をよく聞くんですが、三田市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、三田市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は三田市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで三田市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、三田市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 三田市の位置 |
|---|---|
| 兵庫県内の中古マンション中央値 | 13位/19市区町村(中位) |
| 全国の中古マンション中央値 | 322位/464市区町村(中位よりやや下) |
| 8年上昇率の県内順位 | 11位/15市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 191位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約0.55倍の水準 |
木村相談者
県内13位、全国だと322位で、全国平均の半分くらいなんですね。上昇率も県内11位ってことは、あまり伸びてないほうなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。三田市は価格水準・上昇率のどちらも県内・全国で中位から下位寄りという位置づけです。特別に高騰しているエリアではなく、落ち着いた値動きの市だと言えます。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 三田市 | 1,600万円 | +14.3% | -5.9% |
| 西宮市 | 3,300万円 | +22.2% | -2.9% |
| 宝塚市 | 2,400万円 | +20.0% | +4.3% |
| 川西市 | 1,900万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
| 神戸市北区 | 850万円 | -2.3% | -12.4% |
| 姫路市 | 1,100万円 | +25.0% | 0.0% |
木村相談者
西宮市や宝塚市はけっこう高いんですね。神戸市北区は下がってるみたいですけど。
山川不動産の専門家
ええ、三田市は近隣の西宮市・宝塚市よりは価格水準が低く、姫路市よりは高いという中間的な位置にあります。神戸市北区は8年・直近1年ともに下落方向で、三田市とは逆の動きです。川西市は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値である一方、三田市は単年でも十分な件数がある市という違いがあります。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
特別高くも低くもない、落ち着いたエリアってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
三田市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で14.3%上がってるけど、直近1年は5.9%下がってる……これって、もう売ったほうがいいんですか? それとも待ったほうがいいんですか?
山川不動産の専門家
三田市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
三田市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年では上昇、直近1年は下落という、ねじれた動き — 2017年の1,400万円から2024年の1,600万円まで、8年で14.3%上昇した一方、2023年の1,700万円から2024年は1,600万円へ-5.9%下落。長期では上昇局面にあるものの、直近1年だけを切り取ると下落方向。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 市全体の中央値は1,600万円で、これは木村さんのような築21-30年の帯の中央値ともほぼ一致(1,200万円〜1,900万円の幅)。この帯は三田市で最も取引件数が多く、参考にしやすい数字。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、三田市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「下がってるから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。長期では上昇・直近1年は下落という2つの事実を分けて見るのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると、逆に落ち着いて考えられます。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築年帯別の中央値・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築21-30年の帯の目安(1,600万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 兵庫県三田市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅18.8%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 158件(3年プールでは460件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
三田市の相場は8年間で14.3%上昇、ただし直近1年は-5.9%の下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。三田市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
三田市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は1,600万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,200万円〜2,200万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値1,600万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で14.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-5.9%の下落です。長期では上昇、直近1年は下落という、方向がねじれた状態が今の三田市です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、三田市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡のように条件を1つに固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、駅ごとの坪単価から独自の将来予測シナリオを示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で三田市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。