神戸市灘区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、神戸市灘区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか考えてて。ネットで相場を調べても、サイトによって金額がバラバラで、何を信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、灘区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「売り出し価格」を見ているのか「実際に売れた価格」を見ているのかが違うので、金額の印象が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。灘区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

灘区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

あれ、2020年の3,000万円が一番高くて、そこから2023年の2,700万円までじわじわ下がって、2024年でまた少し戻ってるんですね。ずっと右肩上がりってわけじゃないんだ。

山川不動産の専門家

よく見つけましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+30.2%の上昇ですが、途中は一直線ではありません。2017〜2020年にかけて大きく上がり、2020年をピークに2023年まで3年連続で下落、そこから直近1年(2023年→2024年)は+3.7%の反発という動きです。8年という長い期間で見れば上昇していますが、直近数年は上下があった、というのが正確な状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。今まさに売り出し中の物件の希望価格を集計して「相場」として出しているサイトや、専有面積を70㎡などの一つの条件に固定して算出した推定価格を出しているサイトもあります。それはこれから売れるかもしれない希望額であって、実際に成立した金額そのものではありません。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,700万円、上から4分の1が4,000万円です。

木村相談者

1,700万から4,000万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は17.9%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,105件、中央値は2,800万円で、単年(2,800万円)と一致しています。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+30.2%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間359件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も17.9%と基準を下回っているので、灘区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は灘区で代表的な価格を示せる帯の中では、築21-30年の帯の取引が320件と一番多いんです。木村さんの物件はまさに灘区の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築11-20年から築21-30年にかけても、まだけっこう下がるんですね。市全体の中央値2,800万円より、築21-30年の3,200万円のほうが高いのは意外でした。

山川不動産の専門家

そこは灘区の特徴的なところです。市全体の中央値2,800万円は、築31年を超える古い物件の取引量が非常に多いことに引っ張られた数字です。灘区は築31年超の取引が直近3年で470件と最も多く、価格が大きく下がる帯の取引量が全体の中央値を押し下げています。ただしこの築31年超の帯は、物件ごとの価格のばらつきが大きく、一つの中央値としてお伝えできる精度ではありませんでした。木村さんのような築25年の物件であれば、市全体の中央値2,800万円ではなく、築21-30年の帯の中央値3,200万円(2,500万円〜4,000万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより安いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。上でお示しした3つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、灘区はこの範囲であれば数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、灘区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、灘区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、灘区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は灘区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで灘区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、灘区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内5位、全国だと103位、けっこう上のほうなんですね。でも全国平均とほぼ同じくらいなんだ。

山川不動産の専門家

そうですね。灘区は県内では上位の価格水準ですが、全国平均(約2,884.9万円)と比べるとほぼ同水準(約0.97倍)です。「兵庫県内では高いほうだが、全国の取引データが十分な区分の中では平均的」という見え方です。8年上昇率も県内15市区町村中5位と、価格水準・上昇率ともに県内では上位に位置しています。近隣の市区とも並べてみましょう。

木村相談者

中央区や芦屋市は価格自体は灘区よりちょっと高いんですね。中央区は上昇率もすごく高い。

山川不動産の専門家

ええ、神戸市中央区は価格水準・上昇率ともにこのエリアで最も高い一方、芦屋市は価格水準は灘区と並ぶものの上昇率は控えめです。灘区は価格水準・上昇率のどちらも中央区に次ぐ位置で、東灘区や兵庫区と比べると上昇率は上位という位置づけです。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

全国的には平均くらいでも、県内だとかなり上のほうにいる、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

灘区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で30%も上がってて、県内でも上位……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

灘区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「8年で上がってるから急げ」でも「途中で下がった時期があるから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

灘区の相場は8年間で30.2%上昇、直近1年も+3.7%の反発という状況です。ただし2020年から2023年にかけては下落が続いた時期もありました。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。灘区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

灘区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,800万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,700万円〜4,000万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値3,200万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で30.2%上昇していますが、一直線ではありません。2020年の3,000万円をピークに2023年の2,700万円まで3年連続で下落し、直近1年(2023年→2024年)は+3.7%と再び上がりました。長期では上昇、直近数年は波がある、というのが正確な状況です。

木村相談者

築31年を超える物件の相場は分からないんですか?

山川不動産の専門家

灘区では築31年超の取引が直近3年で470件と最も多いのですが、物件ごとの価格のばらつきが大きく、一つの中央値としてお伝えできる精度に達していませんでした。根拠のない数字を出すよりは扱わない方針のため、この帯の代表値は本記事では示していません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、灘区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。今売り出し中の物件の希望価格を集計しているサイトや、専有面積70㎡・築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、売り出し中の希望額や特定条件への偏りに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で灘区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。