木村相談者
すみません、熊取町で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
泉南郡熊取町の中古戸建て、ですね。先に言っておくと「今が絶対に売り時です」とは断定できません。理由はこれから一緒にデータで確認していきましょう。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の成約データをもとにお話ししますね。
木村相談者
実際の成約データ、ですか。査定サイトだと「AIが予測した価格」みたいなものが出てくることもありますけど、それとは違うんですか?
山川不動産の専門家
そうなんです。AIによる推計は将来のシナリオを描くもので便利な反面、実際にいくらで売れたかとは別物です。今日お見せするのは実際に取引された価格の記録です。数字は地味に見えるかもしれませんが、その分たしかな情報だと思ってください。
泉南郡熊取町の中古戸建て価格の推移
山川不動産の専門家
まずは熊取町の中古戸建て(宅地(土地と建物))の年ごとの中央値を見てみましょう。2017年から2024年までの8年分です。
| 年 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,700万円 | 40件 |
| 2018年 | 1,400万円 | 52件 |
| 2019年 | 1,600万円 | 64件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 78件 |
| 2021年 | 1,500万円 | 51件 |
| 2022年 | 1,600万円 | 32件 |
| 2023年 | 1,100万円 | 45件 |
| 2024年 | 1,100万円 | 31件 |
木村相談者
2022年までは1,500万円〜1,600万円くらいで推移してたのに、2023年でいきなり1,100万円まで下がってますね。これって下落傾向ってことでいいんでしょうか?
山川不動産の専門家
そこが熊取町の中古戸建てを見るうえで一番大事なポイントなんです。実はこの2年、取引件数そのものがかなり少なくなっていて、単年の中央値だけで「下がった」と言い切るには材料が心もとないんですよ。次でくわしく説明しますね。
なぜ「上がってる/下がってる」と言い切れないのか
山川不動産の専門家
表をもう一度見てほしいんですが、2020年の取引件数は78件あったのに対して、2022年は32件、2023年は45件、2024年は31件と、直近3年は年40件を下回る年が多く、明らかに少なくなっています。件数が少ない年は、たまたまどんな物件が売れたかによって中央値が大きく振れやすいんです。
木村相談者
なるほど、母数が少ないと1〜2件の高い(安い)物件が混ざるだけで平均的な数字がブレやすいってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。しかも熊取町の中古戸建ては、同じ年の中でも価格の安いほう(25%目安)と高いほう(75%目安)の差がもともと大きいんです。たとえば2024年は、価格の安いほうが470万円、高いほうが2,000万円で、差は1,530万円にもなります。件数が少ないうえに価格の幅も広いので、この記事では単年の上げ下げだけを見て「上昇傾向」「下落傾向」と断定するのは避けています。かわりに、直近3年(2022年〜2024年)をまとめた相場水準で見るのが実態に近いと考えています。
木村相談者
具体的にはどのくらいの幅で動いてるんでしょうか。
山川不動産の専門家
年ごとの価格の幅(75%目安から25%目安を引いた金額)を並べるとこうなります。
| 年 | 価格の安いほう(25%目安) | 価格の高いほう(75%目安) | 価格の幅 | 取引件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 995万円 | 2,925万円 | 1,930万円 | 40件 |
| 2018年 | 947.5万円 | 2,125万円 | 1,177.5万円 | 52件 |
| 2019年 | 1,100万円 | 3,025万円 | 1,925万円 | 64件 |
| 2020年 | 857.5万円 | 2,875万円 | 2,017.5万円 | 78件 |
| 2021年 | 765万円 | 2,450万円 | 1,685万円 | 51件 |
| 2022年 | 1,100万円 | 2,300万円 | 1,200万円 | 32件 |
| 2023年 | 500万円 | 1,800万円 | 1,300万円 | 45件 |
| 2024年 | 470万円 | 2,000万円 | 1,530万円 | 31件 |
木村相談者
どの年も幅がけっこう大きいですね。件数が多い年でも少ない年でも、幅自体はあまり変わらない感じがします。
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。件数の多い少ないと価格の幅の大小は、必ずしも連動しないんです。ですので「件数が増えれば幅が落ち着く」とも言い切れません。だからこそ、単年の数字を鵜呑みにせず、直近3年分をまとめて見ることをおすすめしています。
木村相談者
なるほど、1年だけ切り取って一喜一憂するより、3年分でならしたほうがいいってことですね。そういえば、取引の件数自体はここ数年でどう変わってきてるんでしょうか。
取引件数の推移
山川不動産の専門家
件数の面でも見ておきましょう。2017年は40件でしたが、2020年に78件まで増え、その後は2021年51件、2022年32件、2023年45件、2024年31件と、ピークだった2020年から見るとおおむね半分以下の水準まで落ち着いています。
木村相談者
けっこう減ってますね。売る人が減ってるってことなんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこは慎重に見るべきところです。件数の増減には、その年に売りに出た物件の数だけでなく、金利や周辺エリアの新築供給量など複数の要因が絡みます。件数の減少だけをもって「売りにくくなった」と結論づけるのは早計です。ただ、直近の30件台〜40件台という規模感は、年による物件のばらつきを均すには十分とは言えない数なので、さきほどの「3年分でまとめて見る」という考え方につながってきます。
木村相談者
件数が多かった年と少なかった年で、価格の出方に違いはあるんでしょうか。
山川不動産の専門家
さきほどの表を見ると、件数が一番多かった2020年(78件)は価格の幅が2,017.5万円でしたが、件数が一番少なかった2024年(31件)の価格の幅は1,530万円で、件数が減ったからといって価格の幅が単純に縮まっているわけではありません。件数の多い少ないと価格のばらつきの大小は、必ずしも連動しないということです。これも「単年の数字を鵜呑みにしない」理由のひとつです。
木村相談者
てっきり件数が少ないほうが数字も安定するものかと思ってました。
山川不動産の専門家
直感的にはそう思いますよね。ただ実際には、その年にたまたま売れた物件が古家付き土地寄りだったのか、リフォーム済みの築浅物件寄りだったのかという物件の中身のほうが、価格の出方への影響が大きいんです。相場観をつかむには、件数と価格の幅の両方をあわせて見る必要があります。
売り時をどう考えるか
木村相談者
結局、熊取町の中古戸建ては今売るべきなんでしょうか?
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。ここまでのデータから言えるのは「直近3年の相場水準は中央値1,250万円前後」「ただし取引件数が少なく、物件ごとの価格差も大きい」という2点です。実際にいくらで売れるかは、立地・土地の広さ・建物の状態によって大きく変わります。
木村相談者
自分の事情も含めて考えるってことですね。とはいえ、だいたいの相場の位置感は分かったので、次は他の市と比べてどうなのか教えてください。
大阪府内・近隣市との比較
山川不動産の専門家
熊取町の中古戸建て(直近3年・中央値1,250万円)を、周辺のエリアや府内・全国の水準と比べてみましょう。
| エリア | 中央値 |
|---|---|
| 高石市 | 2,350万円 |
| 和泉市 | 2,200万円 |
| 岸和田市 | 1,600万円 |
| 泉佐野市 | 1,600万円 |
| 泉南郡熊取町 | 1,250万円 |
| 貝塚市 | 1,200万円 |
| 阪南市 | 710万円 |
木村相談者
熊取町って周りと比べるとどのあたりの水準なんですか?
山川不動産の専門家
大阪府内で中古戸建ての集計がある58市区町村の中で、熊取町は安い方から数えて10番目にあたる水準です。全国では691市区町村の中で安い方から129番目くらいの位置になります。ちなみに全国のkodate(中古戸建て・宅地)の中央値の平均はおよそ2,590万円、大阪府内平均はおよそ2,570万円なので、熊取町の1,250万円は全国平均の約48%、大阪府内平均の約49%、つまりどちらもおよそ半分弱の水準ということになります。
木村相談者
表を見ると、岸和田市も泉佐野市もどっちも1,600万円で並んでますね。これって偶然なんでしょうか。
山川不動産の専門家
このページのデータだけでは、両市がなぜ同じ水準になっているのかという理由までは分かりません。あくまで「直近の中央値がたまたま同じ1,600万円だった」という事実が言えるだけです。ただ、熊取町の1,250万円と比べると、どちらも熊取町より350万円、率にして約28%高い水準にあることは言えます。隣の貝塚市は1,200万円で、熊取町とほぼ同じ水準です。近隣で検討する際は、この差も判断材料の一つにしてみてください。
木村相談者
半分弱くらいなんですね。それは意外でした。相場の位置が分かったところで、実際に動くとしたらどういう流れになるんでしょうか。
査定を依頼するときの流れ
山川不動産の専門家
ここまでの相場観を踏まえて、実際に動くとしたらどんな流れになるか整理しておきますね。査定を受けること自体は義務ではありませんが、より具体的な金額を知りたい場合の参考にしてください。
- 1相場を把握する — このページで見た1,250万円前後という水準と、府内・近隣との位置関係を頭に入れておく
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数社から査定額を取り寄せて比較する(記事末尾にリンクがあります)
- 3査定額を比較する — 会社によって金額や対応にばらつきが出ることが多いので、1社だけで決めない
- 4必要なら現地調査を依頼する — 土地の形状や建物の状態は机上査定だけでは分からない部分がある
木村相談者
1社だけじゃなくて何社か比べたほうがいいんですね。分かりました。最後に、この記事で使ってる数字の元データについても教えてもらえますか?
基本情報まとめ
山川不動産の専門家
もちろんです。まとめておきますね。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 泉南郡熊取町(大阪府) |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)、住宅・共同住宅) |
| 直近3年の中央値(2022〜2024年) | 1,250万円 |
| 直近3年の取引件数 | 108件 |
| 大阪府内での価格水準 | 58市区町村中49位(安い方から10番目) |
| 全国での価格水準 | 691市区町村中563位(安い方から129番目) |
| データ出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ XIT001(不動産取引価格情報) |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いていいですか?
山川不動産の専門家
どうぞ。
木村相談者
熊取町の中古戸建てって、今後上がっていくものなんでしょうか?
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。この記事でお見せしたのは過去の実際の取引データだけで、将来の値動きを予測するものではないんです。「上がる」「下がる」と断言するサイトは、実は根拠が推計ベースだったりするので、その点は注意していただくといいかもしれません。
木村相談者
あと、査定って必ず受けないといけないものなんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、まったく義務ではありません。相場を知るだけで満足という方はそれで十分です。売却を具体的に検討する段階になったら、参考として使ってみてください。
木村相談者
熊取町の中古戸建てって、なんで単年の数字だけで判断しないほうがいいんでしたっけ。改めて教えてください。
山川不動産の専門家
直近の2022〜2024年は取引件数が32件・45件・31件と、それ以前の年(40件〜78件)に比べて少なくなっています。件数が少ない年は、たまたま売れた物件の内容で中央値が大きく振れやすいため、この3年間をまとめた中央値1,250万円(取引件数108件)のほうが、単年の数字より実態に近いと考えています。
木村相談者
近隣の岸和田市や泉佐野市と比べると、熊取町はどのくらい安いんでしたっけ。
山川不動産の専門家
岸和田市・泉佐野市はともに直近の中央値が1,600万円で、熊取町の1,250万円より350万円、率にして約28%高い水準です。近隣で比較検討する際の目安にしてみてください。
木村相談者
分かりました。ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。
山川不動産の専門家
よかったです。熊取町の中古戸建ては取引件数が少なめで、物件ごとの価格差も大きいエリアなので、ご自身の物件がどのあたりに位置するかは、実際の査定を通じて確認するのが一番確実だと思います。
実際の査定額を確認する
山川不動産の専門家
相場の位置感はつかめたと思うので、もし実際の金額が気になったら、一括査定サービスで確認してみるのも一つの方法です。
木村相談者
分かりました、気が向いたら試してみます。今日はありがとうございました。
山川不動産の専門家
こちらこそ、ありがとうございました。熊取町の中古戸建ては取引件数が少なめで物件ごとの価格差も大きいエリアなので、まずは相場の位置を知ったうえで、ご自身のタイミングで検討してみてくださいね。