木村相談者
山川さん、東大阪市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトをいくつか見たら、相場がサイトによって結構バラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは東大阪市の中古戸建てを調べていると、よくある話です。実は東大阪市は年によって取引される物件の幅が大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
幅が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。東大阪市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
東大阪市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 467件 |
| 2018年 | 1,900万円 | 466件 |
| 2019年 | 2,100万円 | 479件 |
| 2020年 | 2,300万円 | 532件 |
| 2021年 | 2,300万円 | 523件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 446件 |
| 2023年 | 1,650万円 | 426件 |
| 2024年 | 1,600万円 | 447件 |
木村相談者
2020年・2021年が2,300万円で一番高くて、そこから2024年の1,600万円まで、じわじわ下がってるように見えますね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。東大阪市は年間の取引件数自体は426〜532件と少なくないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、どの年にどんな物件が多く取引されたかで中央値が動きやすいという特徴があります。数字の並びだけを見て「下落傾向」と決めつけるのは早計です。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,600万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は600万円、上から4分の1（p75）は3,300万円です。同じ2024年の東大阪市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
600万円と3,300万円だと、5倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は31.2%になります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、東大阪市の単年データはその基準を超えています。取引件数自体は447件と豊富にあるのですが、敷地の広さや建物の築年・状態など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。ちなみに不動産サイトの中には、間取りや建物面積ごとに価格帯を細かい表で示しているところもありますが、ひとつのマス目の実際の件数は1〜数件程度しかないことが多く、その少ない件数だけを見て相場を判断すると誤差が大きくなりやすい点にも注意が必要です。
木村相談者
じゃあ、さっきの「2,300万円から1,600万円に下がった」っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ物件ごとの価格差がこれだけ大きいと、「その年にたまたま安めの物件が多く取引された」だけでも中央値は動きます。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数1,319件、中央値1,700万円になります。
木村相談者
単年の1,600万円と、3年プールの1,700万円は近いですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2020〜2021年の2,300万円のように単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、東大阪市の代表的な相場水準としては3年プールの1,700万円を使い、単年の推移だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告サイトに出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市区や全国と比べて東大阪市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで東大阪市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東大阪市の水準を、周辺の市区や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 東大阪市の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古戸建て中央値 | 44位／58市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 463位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,000万円に対して4割強の水準 |
木村相談者
全国平均の4割強ってことは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、東大阪市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。なお不動産サイトによっては、土地・建物の㎡単価をもとにした順位を示していることもありますが、この記事では実際に成約した価格の中央値をもとにした順位を使っています。同じ「順位」でも、何を基準にしているかでエリアの並びが変わる点は覚えておいてください。東大阪市に隣接する市区と並べてみましょう。
| 市区 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 大阪市東成区 | 2,700万円 | 58件（2024年） | 参考値 |
| 大阪市平野区 | 2,200万円 | 133件（2024年） | 参考値 |
| 八尾市 | 1,900万円 | 218件（2024年） | 参考値 |
| 大阪市生野区 | 1,900万円 | 121件（2024年） | 参考値 |
| 東大阪市 | 1,700万円 | 1,319件（直近3年プール） | 参考値 |
| 大東市 | 1,200万円 | 106件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
東大阪市は隣接エリアの中では、真ん中よりちょっと下くらいの位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。この周辺エリアは東大阪市を含めて6市区すべてが「参考値」扱いで、単年のトレンドをはっきり語れる「取引が十分な区分」の市区は今のところありません。同じ大阪府内でも、豊中市や吹田市のように取引が十分な区分に入る市区もありますが、東大阪市の隣接エリアは軒並み物件ごとの価格差が出やすい地域だと言えます。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、東大阪市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
東大阪市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループ、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
東大阪市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東大阪市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2020〜2021年に2,300万円だった年もあれば、2024年は1,600万円まで下がった年もあり、数字の並びだけでは物件構成の違いなのか市場の変化なのか判別できない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,700万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=600万円〜p75=3,300万円と5倍以上の幅がある。東大阪市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東大阪市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がっているように見えるから急げ」でも「まだ分からないから待て」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。東大阪市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,700万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪府東大阪市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 447件（3年プールでは1,319件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
東大阪市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東大阪市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東大阪市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,700万円です。2024年単年では1,600万円ですが、価格帯は600万円〜3,300万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
東大阪市は単年の相対信頼区間幅が31.2%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020〜2021年は2,300万円だった一方、2024年は1,600万円と、年によって数字は変わっています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東大阪市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
東大阪市は近くの八尾市・大東市・大阪市生野区・平野区・東成区と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、東成区が2,700万円、平野区が2,200万円、八尾市と生野区が1,900万円、東大阪市が1,700万円、大東市が1,200万円です。この6市区はすべて「参考値」扱いで、単年のトレンドをはっきり語れる市区は今のところありません。東大阪市は3年プールで1,319件と、この中では最もデータがまとまった参考値です。