木村相談者
すみません、精華町で一戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。このあたりの中古戸建てって、今どのくらいの価格で売れるものなんでしょうか。
山川不動産の専門家
はい、精華町ですね。けいはんな学研都市の中心エリアの一つで、中古戸建ての取引もコンスタントにあります。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の成約価格データを見ながら、一緒に確認していきましょう。
木村相談者
お願いします。ネットで検索すると、いろんなサイトで違う金額が出てきて、正直どれを信じたらいいか分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。売り出し中の物件の希望価格(アスキング価格)と、実際に売買が成立した成約価格は別物なんです。この記事では、実際に取引が成立した成約価格だけを集計した数値でお話しします。
精華町の中古戸建て、直近の相場
山川不動産の専門家
まず直近の水準からお伝えします。2022年から2024年までの3年間をまとめると、成約価格の中央値は2,700万円です。これは82件の取引データをもとにした数値です。
木村相談者
2,700万円くらいなんですね。年によってもけっこう違ったりするものですか?
山川不動産の専門家
そこが精華町の中古戸建て市場の特徴で、年ごとの振れ幅がかなり大きいんです。表で見てみましょう。
| 年 | 中央値 | 取引件数 | 価格帯の目安(p25〜p75) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 3,400万円 | 25件 | 2,900万円〜3,900万円 |
| 2018年 | 2,500万円 | 25件 | 1,800万円〜3,300万円 |
| 2019年 | 2,500万円 | 23件 | 650万円〜3,200万円 |
| 2020年 | 2,800万円 | 39件 | 1,650万円〜3,150万円 |
| 2021年 | 3,050万円 | 44件 | 2,350万円〜3,425万円 |
| 2022年 | 2,800万円 | 30件 | 1,575万円〜3,450万円 |
| 2023年 | 2,500万円 | 32件 | 1,575万円〜3,100万円 |
| 2024年 | 2,700万円 | 20件 | 2,375万円〜3,325万円 |
木村相談者
表にある「p25〜p75」っていうのは何ですか?
山川不動産の専門家
全体の取引を安い順に並べたときに、下から25%の位置にある価格がp25、下から75%の位置にある価格がp75です。例えば2024年ならp25が2,375万円、p75が3,325万円なので、実際に売れた戸建ての多くはこのレンジに収まっているとイメージしてもらうと分かりやすいです。中央値だけでなく、この幅も一緒に見ておくと、自分の家がどのあたりに位置しそうか考えやすくなります。
木村相談者
2017年は3,400万円で、2019年は2,500万円ですか。900万円くらい差がありますね。これって下がってるってことですか?
山川不動産の専門家
そう見えますよね。でもこの年ごとの上下だけで「上昇」「下落」と結論づけるのは慎重にすべきなんです。理由は、年間の取引件数が20〜44件と他の都市部に比べると少ないためです。1件あたりの土地面積や築年数、駅からの距離といった個別要因の影響を強く受けてしまい、単年の比較だけでは方向性を判断しにくいんですね。
木村相談者
なるほど、1年だけ切り取って一喜一憂しない方がいいってことですね。じゃあ、どのくらいの期間で見たらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこにつながる話として、次は取引件数そのものの推移を見てみましょう。
取引件数の推移
山川不動産の専門家
精華町の中古戸建ての年間取引件数は、直近8年間で20件から44件の間で推移しています。2024年は20件と、この8年では最も少ない年でした。
| 年 | 取引件数 |
|---|---|
| 2021年 | 44件(最多) |
| 2020年 | 39件 |
| 2023年 | 32件 |
| 2022年 | 30件 |
| 2017年 | 25件 |
| 2018年 | 25件 |
| 2019年 | 23件 |
| 2024年 | 20件(最少) |
木村相談者
2024年は取引が少なかったんですね。これって何か理由があるんでしょうか。
山川不動産の専門家
理由まではデータからは分かりません。ただ、もともと精華町は年間の取引件数自体がそれほど多いエリアではないので、年によって20件台になることも珍しくないんです。だからこそ、1年単位ではなく複数年をまとめて相場観をつかむのが実態に合っています。
木村相談者
「相対的な信頼区間の幅が40.7%」っていうのも、さっき警告に出てましたよね。あれもそういうことなんですか?
山川不動産の専門家
そうです。取引件数が少ないほど、算出される中央値が「たまたまその年に取引された物件の偏り」の影響を受けやすくなるんです。信頼区間の幅というのは、その振れ幅がどれくらい大きいかを示す目安の数値で、精華町の場合はこの幅が40.7%とやや広めに出ています。だからこそ単年ではなく、直近3年をまとめた水準で見ることをおすすめしているんです。
木村相談者
分かりました。じゃあ結局、うちの家が今売り時なのかどうかって、どう考えたらいいんでしょう?
山川不動産の専門家
そこが一番気になるところですよね。次のセクションで整理してお話しします。
売り時をどう考えるか
山川不動産の専門家
まず事実として言えるのは、精華町の中古戸建ては直近3年(2022〜2024年)の相場水準が中央値2,700万円で、この水準自体は8年間のレンジ(2,500万円〜3,400万円)の中では中間からやや下寄りに位置している、ということです。
木村相談者
「今が高い」とか「今が安い」とは言えないんですか?
山川不動産の専門家
言い切ることはできません。取引件数が限られていて年ごとの振れ幅も大きいので、「今この瞬間が高値」「今が底値」と断定できるだけの根拠がないんです。これは精華町に限らず、取引が少ないエリアに共通することです。
木村相談者
そういえば、さっき自分でも検索してみたら、「AIが予測した相場は4,942万円」って出してるサイトがあったんですけど、これは信じていいんでしょうか。この記事の2,700万円とだいぶ違いますよね。
山川不動産の専門家
その4,942万円という数字と、この記事でお伝えしている2,700万円(直近3年の実際の成約中央値)には大きな開きがあります。AIによる推計サイトは、周辺相場や築年数の傾向をもとに独自の計算式で価格を算出しているとうたっていますが、どんなデータをどう計算して4,942万円という数字を出しているのか、算出根拠が公開されていないケースが多いんです。
木村相談者
2,700万円と4,942万円だと、1.8倍近く違いますね。どっちを信じたらいいんですか。
山川不動産の専門家
この記事の2,700万円は、2022年から2024年に実際に成約した82件の取引を集計した数値です。一方でAIによる推計値は、将来の値上がりを織り込んだ予測だったり、周辺の売り出し中の希望価格を参考にしていたりする可能性があり、実際に売れた金額とは性質が違うことがあります。数字の大きさだけで判断せず、「これは過去に実際に売れた金額なのか、それとも将来の予測なのか」を確認する癖をつけておくと、相場情報に振り回されにくくなりますよ。
木村相談者
なるほど、同じ「相場」という言葉でも、中身が全然違うんですね。予測サイトの数字を鵜呑みにするのは危なそうです。
山川不動産の専門家
そうですね。予測値は参考程度にとどめて、判断の軸には実際の成約データを置くのがおすすめです。
木村相談者
家の事情によるってことですね。うちは特に急いでるわけじゃないですけど、そろそろ考えないとなと思って。
山川不動産の専門家
急いでいないなら、まずは相場の目安を知った上で、実際に自分の家がいくらで売れそうかを確認するのがおすすめです。相場の中央値はあくまでエリア全体の目安で、個別の家の価格とは別物ですから。
木村相談者
分かりました。ちなみに、精華町だけじゃなくて近くの市とかも比べてみたいんですけど、できますか?
山川不動産の専門家
もちろんです。学研都市エリアの近隣市と並べてみましょう。
近隣エリアとの比較
山川不動産の専門家
精華町が位置するけいはんな学研都市エリアには、木津川市・京田辺市なども含まれています。中古戸建ての中央値を並べると、こうなります。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 |
|---|---|
| 京田辺市 | 3,200万円 |
| 精華町(本記事) | 2,700万円 |
| 木津川市 | 2,300万円 |
| 宇治市 | 1,800万円 |
木村相談者
精華町は京田辺市より安くて、木津川市より高いんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。京都府内の順位で見ると、精華町は府内22市町村中10位、全国では691市区町村中269位という位置づけです。真ん中よりやや上、という水準ですね。
木村相談者
意外と悪くない位置なんですね。
山川不動産の専門家
ただしこれは価格の水準を比べただけで、上がりやすい・下がりやすいという傾向を示すものではありません。あくまで「今どのくらいの価格帯にいるか」の参考材料として見てください。
木村相談者
木津川市や京田辺市も、精華町と同じように取引が少なめなエリアなんですか?
山川不動産の専門家
はい、いずれも参考値として扱っている市です。学研都市エリア全体が、都市部の駅前マンションのように毎年数百件の取引があるわけではないので、精華町だけでなく周辺の市も同じように直近数年をまとめた水準で見るのが実態に合っています。エリア全体としてこういう傾向があると知っておくと、数字の見方を誤りにくくなります。
木村相談者
なるほど、分かりました。じゃあ実際に自分の家の価格を知りたくなったら、次はどうしたらいいですか?
山川不動産の専門家
そこは査定を使うのが一番早いです。流れを説明しますね。
査定を依頼する場合の流れ
- 1相場を把握する — この記事の中央値・価格帯を目安として頭に入れておきます。
- 2一括査定サイトに情報を入力する — 住所・面積・築年数など基本情報を入力します。3〜5分程度で終わります。
- 3複数社から査定額を受け取る — 会社によって査定額に差が出ることがあるので、必ず複数社で比較します。
- 4気になる会社とだけ話を進める — 査定額を確認するだけで終えても問題ありません。契約を急かされたら断ってかまいません。
木村相談者
複数社に頼むのがいいんですね。1社だけだとダメなんですか?
山川不動産の専門家
1社だけだと、その査定額が高いのか安いのか比較のしようがないんです。一括査定サービスを使えば、複数社の査定額を並べて見られるので、相場感を掴みやすくなります。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 京都府相楽郡精華町 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅系) |
| 直近3年の相場水準(中央値) | 2,700万円(2022〜2024年、82件) |
| 2024年の年間取引件数 | 20件 |
| 府内順位 | 10位/22市町村中 |
| 全国順位 | 269位/691市区町村中 |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
データの出どころがちゃんとしてるのは安心ですね。
山川不動産の専門家
国交省が公表している実際の成約価格をもとにしているので、売り出し中の希望価格とは違って、実態に近い数字だと考えてもらって大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか聞いてもいいですか?精華町の相場が低めに出ている年があるのはなぜですか?
山川不動産の専門家
取引件数が20〜30件台と限られているためです。特定の年に土地面積が広い物件や逆に小ぶりな物件がまとまって取引されると、中央値がその影響を受けやすくなります。件数が少ないエリアほど、単年の数字が実態からぶれやすいと考えておくとよいです。
木村相談者
精華町は今後値上がりしそうですか?
山川不動産の専門家
その予測はこの記事の範囲では行いません。将来の価格変動を断定することはできませんし、それを目的としたデータでもないんです。あくまで「これまでの実際の取引がどうだったか」を中立にお伝えするところまでが、このデータでできることです。
木村相談者
査定はどのタイミングで受けるのがいいですか?
山川不動産の専門家
決まったタイミングはありません。売却を具体的に考え始めたら、で十分です。相場を知っておくだけでも、将来判断するときの材料になります。
木村相談者
最後にもう一つ。「AI予測で4,942万円」みたいなサイトの数字と、この記事の数字が全然違うのは結局どういうことなんでしたっけ?
山川不動産の専門家
比べているものの性質が違うという点に尽きます。この記事の2,700万円は2022〜2024年に実際に成約した82件の取引を集計した中央値で、AI予測サイトの数字は独自の計算式による推計値です。どちらも「相場」と呼ばれますが、片方は過去の実績、もう片方は算出根拠が見えにくい予測なので、同列に比べるのは難しいと考えておいてください。
相場を確認したら、次にできること
山川不動産の専門家
ここまでで、精華町の中古戸建ての相場水準や、近隣エリアとの比較、取引件数の実態がお分かりいただけたと思います。
木村相談者
はい、だいぶイメージがつかめました。うちの場合はどうなのか、ちょっと気になってきました。
山川不動産の専門家
それなら、実際の査定額を確認してみるのがおすすめです。以下は複数の不動産一括査定サービスです。どれもアフィリエイトリンクで、利用は無料ですが、査定を受けることは義務ではありません。気になるサービスがあれば試してみてください。