四日市市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、四日市市にマンションを持ってるんですけど、築25年くらいになってきて、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、四日市市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。四日市市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

四日市市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2018年、2019年って結構下がってるんですね。そこから2020年で急に上がって、その後はまた1,800万円前後で落ち着いて、2024年にまた上がった感じですか。

山川不動産の専門家

そうですね、正直に言うと一直線に右肩上がりというわけではなく、途中で上下しながら推移しています。ただ2017年から2024年の8年間で見ると+31.2%の上昇で、直近1年(2023年→2024年)は+20.0%の上昇です。2021年から2023年にかけては1,750万円〜1,800万円のレンジで落ち着いていましたが、2024年に取引件数も135件まで増え、価格も再び上がった形です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、今まさに売り出されている物件の希望価格から相場を推定しているサイトもありますが、それは市全体で実際に成立した取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,300万円、上から4分の1が2,900万円です。

木村相談者

1,300万から2,900万まで、倍以上開きがあるんですね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は19.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は325件、中央値は2,000万円で、単年(2,100万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそこまでブレてないなら、さっきの「8年で+31.2%」もある程度信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間135件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も19.0%と基準を下回っているので、四日市市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。ただし基準の25%に対してやや余裕が小さめなので、「絶対にブレない」というより「トレンドを語れる最低限は満たしている」くらいの受け止め方が正確です。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は四日市市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(90件)で、木村さんの物件はまさに四日市市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内が3,200万円で、そこから築を重ねるごとに段階的に下がっていくんですね。

山川不動産の専門家

四日市市は築年が進むにつれて価格が段階的に下がっていくタイプのエリアです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値2,100万円ではなく、築21-30年の帯の中央値1,700万円(1,300万円〜2,075万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、四日市市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、四日市市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるとか、増えてるから上がるとか、よく聞くんですが四日市市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、四日市市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は四日市市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで四日市市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、四日市市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内では1位なのに、全国だと201位で中くらいなんですね。しかも上昇率は全国だと129位で、そこまで高くないんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。四日市市は三重県内では価格水準が最も高いエリアですが、全国で見るとちょうど中位あたりです。8年の上昇率(+31.2%)についても、取引データが十分な区分217市区町村の中で129位と、上位でも下位でもない位置です。「県内では相対的に高いが、全国で見ると突出しているわけではない」という見え方です。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

松阪市や桑名市、津市、鈴鹿市は上昇率が「ー」になってますね。

山川不動産の専門家

この4市は取引件数が四日市市ほど多くなく、単年では方向を断定できない水準のため、上昇率を出さずに参考値として中央値のみ示しています。四日市市は三重県内でこのエリアの中で唯一、単年でもトレンドを語れる件数がある市という違いがあります。より広いエリアの相場は三重県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

県内トップだけど、全国や上昇率で見ると突出してるわけじゃない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

四日市市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

県内では一番価格が高くて、8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

四日市市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「県内トップだから急げ」でも「途中で下がった年があるから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

四日市市の相場は8年間で31.2%上昇、直近1年も+20.0%という状況で、三重県内では価格水準が最も高いエリアです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は三重県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。四日市市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

四日市市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,100万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,300万円〜2,900万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値1,700万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で31.2%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+20.0%とさらに上がっています。ただし2018年・2019年のように下がった年もあり、一直線の上昇ではありません。

木村相談者

三重県内では価格が高いのに、全国で見るとそこまで高くないのはなぜですか?

山川不動産の専門家

四日市市は三重県内5市区町村の中では最も価格水準が高いエリアですが、全国464市区町村と比べると201位とほぼ中位です。県内での相対的な位置と、全国での絶対的な位置は別の指標として見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、四日市市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、今売り出されている物件の希望価格から相場を推定しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや売り出し希望価格の影響を受けにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で四日市市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。