木村相談者
西尾市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。このあたりの中古戸建てって、今どのくらいの相場なんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。西尾市の中古戸建てですね。先にお伝えしておきたいのですが、西尾市は年間の取引件数自体はしっかりある一方で、戸建て1件ごとの価格の幅がかなり広いエリアです。なので「今年は前の年より○%上がった/下がった」と単年で言い切るのは避けて、複数年をまとめた相場水準としてお伝えするのが実態に合っています。
木村相談者
件数はあるのに、断定はしないってどういうことですか?
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと、単年では言い切れないことをはっきり分けてお話ししますね。
木村相談者
相場観って、一括査定サイトとかにもよく載ってる気がするんですけど、あれと何が違うんですか?
山川不動産の専門家
そこは大事な違いです。一括査定サイトの多くが載せている「相場」は、今まさに売りに出されている物件の掲載価格(売り出し価格)を集計したもので、しかも直近半年程度の短い期間だけを比較しているケースが目立ちます。売り出し価格は交渉が始まる前の希望額なので、実際に売買が成立した金額とは違うことが少なくありません。今日お話しするのは、実際に契約が成立した成約価格を国が集計したデータです。過去8年分をまとめて見られるので、一時点の売り出し価格だけでは分からない値動きの実態がつかめます。
木村相談者
同じ「相場」でも、見ているものが違うんですね。
山川不動産の専門家
はい。だからこそ「直近半年で下がっているから今のうちに」といった短期の値動きだけでの判断はおすすめしません。実際に売れた価格を複数年でまとめて見た方が、実態に近い相場観が持てます。
西尾市 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、西尾市の中古戸建ての中央値は2,500万円です。これは271件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
2,500万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
年別の中央値を並べると、2017年2,700万円、2018年2,500万円、2019年2,700万円、2020年2,600万円、2021年2,650万円、2022年2,400万円、2023年2,450万円、2024年2,650万円、という並びになります。
木村相談者
上がったり下がったりで、あんまり一直線じゃないですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。ここが西尾市の特徴です。この動きは、件数が少なくてたまたま偏ったわけではありません。西尾市の年間成約件数は74件〜104件と、しっかり確保できています。戸建ては同じ市内でも土地の広さや築年数の幅がマンションより大きく、同じ1年の中で安い物件と高い物件の差がかなり開きます。実際、2024年の1年間だけを見ても、成約価格の下位25%は1,725万円、上位25%は3,675万円と、2倍以上の幅に収まっています。
木村相談者
それだけ幅があると、年の中央値だけ見ても意味がないってことですか?
山川不動産の専門家
「意味がない」とまでは言いませんが、単年の増減を市場のトレンドとして読むのは誤りです。たとえば2021年の2,650万円から2022年の2,400万円は約9%の下落に見えますが、翌2023年は2,450万円、2024年は2,650万円と戻っています。これは西尾市の相場が1年で下がってまた上がった、というより、その年にどんな広さ・築年数の物件が成約したかによって中央値が振れているという方が実態に近いです。
木村相談者
じゃあ結局、いくらくらいで考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・271件をまとめると中央値2,500万円です。価格帯の目安としては、直近1年(2024年)の実績で見ると、成約価格の下位25%が1,725万円、上位25%が3,675万円というレンジに収まっています。ここまでを「西尾市の中古戸建ての相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。
木村相談者
そのレンジって、どのくらい信用していい幅なんですか?
山川不動産の専門家
いい質問ですね。この3年間・271件の中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ30.2%あります。取引件数がしっかり揃っていても、戸建てのように1件ごとの個性(土地の形・広さ・築年数)が大きい種別では、この幅が広がりやすい傾向があります。これが、西尾市の数字を「はっきりしたトレンド」ではなく「参考値」として扱っている理由です。件数が少ないから、ではなく、物件ごとの価格差が大きいから、という点が西尾市の場合のポイントです。
木村相談者
なるほど、件数不足とは違う理由なんですね。次は、それがどれくらいの水準なのか、周りの市と比べてみたいです。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は74件でした。過去8年の年間件数を見ても74件〜104件の範囲で推移していて、大きく減ってはいません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 97件 | 2,400万円 |
| 2023年 | 100件 | 2,450万円 |
| 2024年 | 74件 | 2,650万円 |
木村相談者
件数自体は安定してるんですね。
山川不動産の専門家
はい。西尾市の年74件〜104件というのは、単年でも一定のボリュームがある水準です。それでも中央値がぶれるのは、件数の問題ではなく、戸建てという種別そのものが持つ価格の幅の広さが理由です。次は、この相場水準が近隣や県内でどのくらいの位置づけなのか見てみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
西尾市の中古戸建ての価格帯を、愛知県内の順位で見ると県内55市区町村中44位です。全国では691市区町村中299位という位置づけになります。
木村相談者
隣の岡崎市とかと比べるとどうなんですか?
山川不動産の専門家
隣接する岡崎市は中古戸建てのデータが十分にあるエリアで、直近の中央値は3,500万円、過去8年では約2.9%の上昇です。西尾市の2,500万円と比べると、1,000万円ほど西尾市の方が抑えめの水準です。もう一つ隣接する安城市も見ると、こちらもデータが十分なエリアで中央値3,850万円、過去8年で約3.8%の下落となっていて、西尾市よりさらに高い価格帯です。
木村相談者
逆に西尾市より安いところもあるんですか?
山川不動産の専門家
はい。同じく隣接する碧南市は西尾市と同じく参考値扱いのエリアで、直近の相場水準は2,700万円ほどです。西尾市より少し高めですが、近い水準と言えます。
木村相談者
他の市町村もついでに教えてもらえますか。
木村相談者
意外と幅がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。同じ「三河地方」というくくりでも、2,400万円から3,850万円まで開きがあります。これは、名古屋都心へのアクセスや、駅からの距離、宅地の広さの傾向など、市町村ごとの個別事情が大きいからです。なので「県内44位」という順位だけを見て一喜一憂するより、実際に近い水準の市町村と並べて眺めるほうが実態がつかみやすいと思います。
木村相談者
位置づけは分かりました。次は、この水準をどう受け止めて売却のタイミングを考えるか、聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。次の章でお話ししましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、西尾市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほど価格のばらつきが小さくない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(2,500万円)や、県内・全国での位置づけ、隣接する岡崎市・安城市との価格差は、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。西尾市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、市況の中央値だけを見て売却のタイミングを判断するのは無理があります。ご自宅の土地の広さ・築年数・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この価格の幅が大きい市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、西尾市のように土地の広さや形状、駅からの距離が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「2,500万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた2,500万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛知県西尾市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で271件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。件数はあるのに参考値扱いっていう、西尾市ならではの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
西尾市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。物件ごとの価格の幅が大きく、年による振れが目立つため、直近3年をまとめた相場水準としては2,500万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
件数はあるのに、なんで断定できないんですか?
山川不動産の専門家
西尾市は年74件〜104件という、単年でもそれなりのボリュームがある市です。それでも断定を避けているのは、戸建てという種別が持つ個性(土地の広さ・形状・築年数の幅)が大きく、同じ年の中でも成約価格の下位25%と上位25%で2倍以上の開きが出ることがあるためです。件数不足ではなく、価格そのもののばらつきが理由です。
木村相談者
岡崎市や安城市とはどのくらい差があるんですか?
山川不動産の専門家
直近の中央値で見ると、岡崎市が3,500万円、安城市が3,850万円で、西尾市の2,500万円より1,000万円前後高い水準です。逆に隣接する碧南市は2,700万円で、西尾市に近いレンジです。名古屋都心へのアクセスや宅地の広さの傾向など、市町村ごとの個別事情が影響していると考えられます。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。