木村相談者
山川さん、横浜市戸塚区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産会社のサイトを見ると「今が売り時です」って書いてあるところもあれば、そうでもなさそうなところもあって、正直よく分からないんです。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「どの期間を切り取って見せているか」が違うので、同じ戸塚区の話でも印象が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを使って、短期間の印象ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
印象じゃなくて数字で見られるのは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。戸塚区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
戸塚区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,600万円 | 299件 |
| 2018年 | 3,500万円 | 294件 |
| 2019年 | 3,500万円 | 245件 |
| 2020年 | 3,400万円 | 339件 |
| 2021年 | 3,500万円 | 288件 |
| 2022年 | 3,500万円 | 255件 |
| 2023年 | 4,000万円 | 190件 |
| 2024年 | 3,900万円 | 198件 |
木村相談者
2023年に4,000万まで上がって、2024年は3,900万に少し下がってるんですね。まっすぐ上がり続けてるわけじゃないんだ。
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+8.3%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は-2.5%とわずかに下がっています。2023年がこの8年間でいちばん高い水準で、2024年はそこから少し落ち着いた形です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年など短い期間だけを切り取って「今が売り時です」と紹介しているサイトもあれば、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、市区の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値3,900万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,500万円、上から4分の1(p75)が4,800万円です。
木村相談者
2,500万から4,800万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は15.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。
木村相談者
「余裕を持って」ってことは、結構しっかりしたデータなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。年間198件という取引件数は戸建てとしてはかなり多いほうで、2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は643件、中央値は3,800万円です。単年の3,900万円とプールの3,800万円の差も小さく、単年の数字自体を素直に事実として受け取れる水準です。
木村相談者
じゃあ「2023年から2024年にかけて-2.5%」っていう数字も、そこそこ信じていいってことですね。
山川不動産の専門家
ええ、たまたま偏った物件が集まった結果とは考えにくく、2023年をピークにいったん落ち着いたという見方が妥当です。ただし1年だけの動きなので、これが下落トレンドの始まりなのか、単なる踊り場なのかは、この後の全国・県内比較も合わせて確認しておきましょう。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、戸塚区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
戸塚区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、戸塚区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、戸塚区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離といった他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は戸塚区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで戸塚区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、戸塚区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 戸塚区の位置 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古戸建て中央値 | 28位/50市区町村(中位よりやや下の水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 114位/691市区町村(上位約16%の水準) |
| 8年上昇率の県内順位 | 27位/32市区町村(取引データが十分な区分内、下位寄り) |
| 8年上昇率の全国順位 | 132位/179市区町村(取引データが十分な区分内、下位寄り) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約0.97倍の水準 |
木村相談者
全国だと上位16%なのに、神奈川県内だと中位よりやや下なんですね。ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
神奈川県自体が全国的に価格水準の高いエリアが多いので、こういうねじれが起きます。戸塚区は全国で見れば高めの水準ですが、県内の相場が高い区や市と比べると中位よりやや下、という位置づけです。上昇率も見てみましょう。
木村相談者
上昇率は県内27位、全国132位で、こっちは下位寄りなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。戸塚区は価格水準こそ全国的に高めですが、8年間の上昇率は県内でも全国でも下位寄りです。近隣の市区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 鎌倉市 | 5,050万円 | +32.9% | +5.2% |
| 栄区 | 4,100万円 | +13.9% | -2.4% |
| 保土ケ谷区 | 4,000万円 | +17.6% | 0.0% |
| 戸塚区 | 3,900万円 | +8.3% | -2.5% |
| 港南区 | 3,750万円 | -1.3% | -8.5% |
木村相談者
戸塚区は5つの中でちょうど下から2番目の価格で、上昇率も下から2番目なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、鎌倉市(+32.9%)や保土ケ谷区(+17.6%)、栄区(+13.9%)と比べると、戸塚区(+8.3%)の8年上昇率は緩やかです。ただし港南区(-1.3%)のようにマイナスの区もある中で、戸塚区はプラス圏を維持しています。直近1年で見ると、栄区も-2.4%とマイナスで、保土ケ谷区は0.0%と横ばいなので、戸塚区の-2.5%は近隣でとくに突出した動きではなく、このエリア全体が2024年にやや落ち着いたとも言えます。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
全国的には高いほうだけど、伸び方は控えめっていうことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市区の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話です。位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
戸塚区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
2024年にちょっと下がってるなら、これって早めに売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
戸塚区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
戸塚区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で+8.3%上昇、ただし近隣の中では上昇率が緩やかな側 — 2017年の3,600万円から2024年の3,900万円まで、8年で8.3%上昇。ただし鎌倉市(+32.9%)や保土ケ谷区(+17.6%)、栄区(+13.9%)と比べると伸び率は小さく、県内の取引データが十分な区分32市区町村中27位にとどまる。
- 2直近1年は-2.5%、ただし取引件数の多さから信頼度は高い — 2024年単年の相対信頼区間の幅は15.4%と基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしており、年間198件・3年プール643件という厚みがある。数字自体は信頼できるが、1年分だけでは今後も下がり続けるかは分からない。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、戸塚区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がったから急げ」でも「県内では控えめだから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値3,900万円や3年プールの3,800万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県横浜市戸塚区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅15.4%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 198件(3年プールでは643件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
戸塚区の相場は8年間で8.3%上昇、直近1年は-2.5%という状況です。取引データの信頼度は高く、8年・直近1年・プール中央値のどれもおおむね事実として受け取れますが、それぞれ違う側面を映しているので、どれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。戸塚区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
戸塚区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,900万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは2,500万円〜4,800万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値3,800万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で8.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-2.5%とわずかに下がっています。2023年が8年間でいちばん高い水準で、2024年はそこから少し落ち着いた形です。年間198件という多めの取引件数に支えられた数字なので、信頼度自体は高いといえます。
木村相談者
近隣の区や市と比べて、戸塚区の上昇率が低めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
近隣の鎌倉市(+32.9%)や保土ケ谷区(+17.6%)、栄区(+13.9%)と比べると、戸塚区(+8.3%)の8年上昇率は緩やかです。理由は単純な一つの要因に絞れませんが、もともとの価格水準や取引された物件の内訳の違いが影響していると考えられます。一方で価格水準そのものは全国691市区町村中114位と上位約16%に入ります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、戸塚区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトや、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で戸塚区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。