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横浜市港南区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

横浜市港南区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却を考え始めていて。ネットで相場を検索すると、サイトごとに金額がバラバラで、どれが本当の相場なのか分からなくて。

山川不動産の専門家

それ、港南区に限らずよくあるお悩みです。売り出し中の物件情報から相場を推定しているサイトもあれば、独自の計算式で将来価格まで予測しているサイトもあって、それぞれ「何を計算しているか」が違うんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。港南区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

港南区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	3,800万円	238件
2018年	3,800万円	231件
2019年	3,600万円	256件
2020年	3,650万円	278件
2021年	3,800万円	242件
2022年	4,100万円	181件
2023年	4,100万円	161件
2024年	3,750万円	152件

木村相談者

2022年と2023年に4,100万まで上がって、2024年は3,750万に下がってるんですね。

山川不動産の専門家

よく気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で見ると-1.3%とほぼ横ばいです。ただ、直近1年(2023年→2024年)は-8.5%の下落で、2022年・2023年の高値からは落ち着いた形になっています。8年でならすとほぼ変わらない水準ですが、直近1年だけ切り取ると下がっている、という状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件情報から推定した価格を「相場」として出しているサイトもありますし、独自の計算式で将来価格まで予測して見せているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、実際に取引が成立した金額そのものとは別物です。この記事の数字は、独自の予測や加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,750万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,400万円、上から4分の1が4,725万円です。

木村相談者

2,400万から4,725万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、もともと幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は10.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。

木村相談者

25%以下が基準なのに10.7%ってことは、かなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そうです。年間152件という取引件数の厚みもあって、単年の数字でもブレが小さいんです。ただ参考までに、2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は494件、中央値は4,000万円で、単年の3,750万円より高めに出ます。2022年・2023年はどちらも4,100万円で高止まりしていて、2024年に3,750万円へ落ち着いたという流れです。取引件数自体は十分にあり、直近1年の下落(-8.5%)は、この高値からの反落という側面も含んでいそうです。

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたところで、港南区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

港南区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、港南区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、港南区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の増減だけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は港南区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで港南区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、港南区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	港南区の位置
神奈川県内の中古戸建て中央値	31位/50市区町村(中位よりやや下の水準)
全国の中古戸建て中央値	127位/691市区町村(上位2割程度の水準)
8年変化率の県内順位	31位/32市区町村(取引データが十分な区分内、下から2番目)
8年変化率の全国順位	165位/179市区町村(下位1割程度)
全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約4,000.6万円に対して約0.94倍の水準

木村相談者

全国だと127位で上位2割くらいなのに、8年の変化率だと県内32市区町村中31位って、ほぼ最下位じゃないですか。

山川不動産の専門家

そうなんです。港南区の価格水準は全国で見ると上位2割程度ですが、8年間の変化率は神奈川県内でほぼ最も低い部類に入ります。全国平均(約4,000.6万円)と比べると約0.94倍の水準です。価格の「高さ」と価格の「伸び」は別の指標だという点がよく分かる例です。近隣の区とも並べてみましょう。

市区町村	中古戸建て中央値	8年変化率	直近1年
横浜市戸塚区	3,900万円	+8.3%	-2.5%
港南区	3,750万円	-1.3%	-8.5%
横浜市磯子区	3,600万円	+12.5%	-15.3%
横浜市南区	3,400万円	-2.9%	-15.0%

木村相談者

価格の高さだけ見ると港南区は戸塚区に次いで2番目に高いんですね。でも8年の変化率は南区の次に低い……。

山川不動産の専門家

ええ、4区の中で価格水準は2番目に高いものの、8年変化率は南区(-2.9%)に次いで低い水準です。磯子区(+12.5%)や戸塚区(+8.3%)が8年で価格を伸ばしている一方、港南区はほぼ横ばいで推移してきました。ただし直近1年の下落幅(-8.5%)は、磯子区(-15.3%)や南区(-15.0%)よりは小さく、戸塚区(-2.5%)よりは大きい、という中間の位置です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

全国だと悪くない水準なのに、伸びだけ見ると県内で下の方……いろいろ見方があって混乱してきました。

山川不動産の専門家

どれも事実ですが、どれか一つだけを根拠にしないのがポイントです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

港南区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年の変化率が県内でほぼ最下位なら、これって早く売った方がいいってことですか?

山川不動産の専門家

港南区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

港南区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 18年でほぼ横ばい、直近1年は2022〜2023年の高値からの反落局面 — 2017年の3,800万円から2024年の3,750万円まで、8年で-1.3%とほぼ変わらない水準。ただし2022年・2023年の4,100万円という高値からは、2024年に-8.5%下落している。
2. 2価格水準は近隣4区で2番目に高いが、8年の伸びは県内でほぼ最下位 — 全国691市区町村中127位、価格水準は上位2割程度に入る一方、8年変化率は取引データが十分な区分32市区町村中31位で、県内では伸びが最も鈍い部類に入る。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、港南区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「伸びてないから急げ」でも「価格水準が高いから安心」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

相場を確認したあとの進め方

1. 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
2. 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
3. 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値3,750万円や3年プールの4,000万円からどれくらい離れているかを確認する。
4. 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	神奈川県横浜市港南区
対象種別	中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	取引データは基準を大きく上回ってクリア(単年の相対信頼区間幅10.7%、25%以下)
2024年取引件数	152件(3年プールでは494件)
将来人口データ	現時点で未収集(データ整備後に追記予定)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

港南区の相場は8年間で-1.3%とほぼ横ばい、直近1年は-8.5%という状況です。2022年・2023年の高値からの反落という側面もあるので、8年間・直近1年・プール中央値のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。港南区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の将来予測ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

港南区の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,750万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは2,400万円〜4,725万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値4,000万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で見ると-1.3%とほぼ横ばいです。ただ直近1年(2023年→2024年)は-8.5%と下落しています。2022年・2023年はどちらも4,100万円の高値で、2024年はそこからの反落という位置づけです。8年間の横ばいと直近1年の下落は分けて見る必要があります。

木村相談者

近隣の区と比べて、港南区の位置づけはどうですか?

山川不動産の専門家

近隣の戸塚区(3,900万円)・磯子区(3,600万円)・南区(3,400万円)と比べると、港南区(3,750万円)は価格水準は戸塚区に次いで2番目に高い位置です。ただし8年変化率(-1.3%)は南区(-2.9%)の次に低く、磯子区(+12.5%)や戸塚区(+8.3%)ほど伸びていません。価格の高さと伸び率は別の指標として見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、港南区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を計算しているかが違うからです。売り出し中の物件情報から推定した価格を出しているサイトや、独自の計算式で将来価格まで予測して見せているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、実際に取引が成立した金額に基づく数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で港南区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。