木村相談者
山川さん、白岡市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売った方がいいのか迷ってて。ネットで調べてもサイトによって金額がバラバラで、正直よく分からなくて。
山川不動産の専門家
よくあるお悩みです。白岡市の戸建ては、サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国土交通省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省の公的データベースです。白岡市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
白岡市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,400万円 | 61件 |
| 2018年 | 2,500万円 | 67件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 50件 |
| 2020年 | 2,750万円 | 58件 |
| 2021年 | 2,700万円 | 58件 |
| 2022年 | 2,750万円 | 56件 |
| 2023年 | 2,700万円 | 53件 |
| 2024年 | 2,400万円 | 39件 |
木村相談者
2019年に1,900万まで落ちて、2020年からは2,700万台で安定してたのに、2024年でまた2,400万に下がってる……なんだか読みにくいですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけでは「下降傾向」と言い切ることはできません。年間の取引件数が39件〜67件と、多い年でも突出して多いわけではなく、1〜2件の入れ替わりで中央値が数百万円単位で動いてしまう規模だからです。なぜそう言えるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?
山川不動産の専門家
まさにそうです。大手の不動産ポータルサイトの中には売り出し中の物件価格を独自のロジックで加工して相場として出しているところがあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。将来の坪単価をAIで予測して公開しているサイトもありますが、それは推計であって実際の成約結果ではありません。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも推計値でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
取引が少ないエリアだから分かること
木村相談者
2024年の中央値2,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,400万円、上から4分の1(p75)が3,100万円です。戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が変わる商品なので、幅が出ること自体は自然です。
木村相談者
それに加えて、さっき「件数が少ない」とも言ってましたよね。
山川不動産の専門家
ええ、白岡市はまさにそこが特徴です。2024年の取引は39件と少なく、これは「物件ごとの価格差が大きいから読みにくい」というより「そもそも母数が少ないから振れやすい」という状況です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2022年から2024年の3年分をまとめてプールした数字です。合計148件、中央値は2,600万円になります。単年の2,400万円よりも高めに出ており、単年だけを見ると相場を低めに捉えてしまう可能性があります。
木村相談者
3年でまとめると2,600万、単年だと2,400万。やっぱり差が出るんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。白岡市の戸建ては2024年単年の相対信頼区間の幅が54.2%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、約2.2倍広がっています。取引件数が少ないため、この記事では単年の増減を上昇・下降どちらの方向にも断定していません。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで白岡市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、白岡市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 白岡市の位置 |
|---|---|
| 埼玉県内の中古戸建て中央値 | 54市区町村中30位(中位よりやや下) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 691市区町村中282位(上位4割程度) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約65%の水準 |
木村相談者
県内では真ん中より下なのに、全国だと上位4割に入るんですか? なんだかねじれてますね。
山川不動産の専門家
埼玉県自体が全国的に見て価格水準の高いエリアなので、県内では中位よりやや下でも全国では上位寄りになる、という位置関係です。良い・悪いという評価ではなく、あくまで価格帯の位置づけとして見てください。周辺の市町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 上尾市 | 3,300万円(2024年) | 取引データは十分(247件) |
| さいたま市岩槻区 | 2,700万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 蓮田市 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 白岡市 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
| 伊奈町 | 2,500万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
| 久喜市 | 2,300万円(2024年) | 取引データは十分(159件) |
| 宮代町 | 2,200万円(直近3年) | 参考値(取引が少ない) |
木村相談者
隣の蓮田市とほぼ同じ水準なんですね。上尾市よりはだいぶ低いけど、久喜市よりは高い。
山川不動産の専門家
ええ、近隣6市町の中では蓮田市と並んで上から3番目の水準です。この中で単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあるのは上尾市と久喜市の2市だけで、白岡市を含む残り4市町は物件ごとの価格の幅が大きい、または取引が少ないため、単年の上げ下げを断定しにくい区分のため、直近3年をまとめた参考値として載せています。中でも白岡市・伊奈町・宮代町は取引件数そのものが少ないことが理由で、蓮田市・岩槻区とは区別してお伝えしています。より広いエリアの相場は埼玉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
理由まで分けて考えると、数字の見え方が変わりますね。
山川不動産の専門家
相場の位置づけがつかめたところで、白岡市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
白岡市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、白岡市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、白岡市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の位置づけがつかめたところで、次は白岡市の戸建てが「売り時」かどうかをどう考えるかを整理しましょう。
白岡市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はそこそこ、でも方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
白岡市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
白岡市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて1,900万円台〜2,750万円台のあいだで動いており、2024年単年の相対信頼区間幅は54.2%と基準の約2.2倍。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は2,600万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は1,400万円〜3,100万円と幅があり、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、白岡市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「県内で低めだから急げ」でも「単年で下がった年があるから待て」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が中位より下だから様子見」でも「単年で下がったから急いで」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
複数社の一括査定で「自分の家の実額」を知る
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値2,600万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 埼玉県白岡市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 39件(3年プールでは148件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
白岡市の相場は県内では中位よりやや下、全国では上位4割程度で、取引件数が少ないため単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。白岡市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
白岡市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,600万円です。ただし2024年単年では2,400万円、価格帯は1,400万円〜3,100万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
白岡市は単年の相対信頼区間幅が54.2%と基準(25%以下)の約2.2倍あり、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2019年に1,900万円まで下がったあと2020年から2023年は2,700万円前後で推移し、2024年は再び2,400万円という動きですが、年間の取引が39件〜67件と少ないため、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、白岡市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格を独自のロジックで加工した推定値を載せているところもあれば、AIによる将来予測を相場として示しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で白岡市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。