トップ/栃木県/小山市/中古戸建て・土地

小山市の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、ちょっと相談したいことがあって。小山市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えたほうがいいのか迷ってて。今の相場ってどのくらいなんですか？

山川不動産の専門家

ご相談ありがとうございます。小山市の中古戸建て・宅地の相場を、国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)のデータをもとにお答えしますね。結論から言うと、2024年時点の中古戸建ての中央値は2,300万円です。取引件数もある程度そろっている水準なので、方向性を含めてお話しできる相場です。

木村相談者

2,300万円かあ。これって上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。2017年からの8年間で比べると、中央値は2,300万円から2,300万円で、数字の上ではほぼ横ばい(変化率0.0%)です。ただ、この8年間ずっと同じ水準だったわけではなく、途中で上下しています。まずは年ごとの推移を見てみましょう。

小山市の中古戸建て、価格はどう動いてきた？

山川不動産の専門家

こちらが2017年から2024年までの、小山市の中古戸建て・宅地(土地と建物、または土地)の年間取引価格の中央値です。表にすると、こうなります。

年	中央値	価格帯の目安(25%〜75%点)	取引件数
2017年	2,300万円	1,500万円〜2,900万円	193件
2018年	2,150万円	1,200万円〜2,775万円	206件
2019年	2,300万円	1,300万円〜2,900万円	174件
2020年	2,400万円	1,225万円〜2,900万円	218件
2021年	2,300万円	1,400万円〜2,800万円	187件
2022年	2,400万円	1,500万円〜3,000万円	174件
2023年	2,200万円	1,200万円〜3,025万円	164件
2024年	2,300万円	1,050万円〜3,100万円	187件

木村相談者

あれ、2018年に2,150万円まで下がって、2022年には2,400万円まで上がって、2023年にはまた2,200万円まで下がってますね。行ったり来たりって感じですか？

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。2017年と2024年の数字だけを比べると変化なし(0.0%)に見えますが、間の年では2,150万円から2,400万円のあいだで上下を繰り返しています。ただ、直近の動きだけを見ると、2023年の2,200万円から2024年の2,300万円へ、直近1年で約4.5%上昇しています。

木村相談者

直近1年は上がってるんですね。じゃあ、これから上がっていく流れって考えていいんですか？

山川不動産の専門家

そこまでは言い切れません。この8年の動きを見る限り、小山市は一方向にはっきり上昇・下降しているというより、2,150万円〜2,400万円のレンジの中で上下している街という見方のほうが実態に近いです。直近1年の上昇はその中での一場面であって、これだけで今後も上がり続けると決めつけるのは早いと思います。

木村相談者

表の「価格帯の目安」っていうのも、もう少し教えてもらえますか？

山川不動産の専門家

これは、その年に取引された物件を安い順に並べたときの、下から25%の位置と75%の位置の金額です。たとえば2024年なら1,050万円〜3,100万円の範囲に、実際に成約した物件の半分が収まっているというイメージです。中央値の2,300万円だけでなく、この幅を見ることで「自分の家がどのあたりに入りそうか」を考える手がかりになります。土地が広めだったり駅から近い物件は上のほうの価格帯に、建物の傷みが目立つ物件は下のほうの価格帯に入りやすい傾向です。取引件数のほうも気になりますよね。次はそちらを見てみましょう。

取引件数からみる小山市の戸建て市場

山川不動産の専門家

続いて取引件数の話をしますね。2024年の年間取引件数は187件でした。過去8年でも164〜218件のあいだで推移していて、極端に少ない年はありません。8年間の合計は1,503件、年平均にすると約188件です。

木村相談者

毎年190件前後は動いてるってことですね。それなら、比較できる取引もちゃんとありそうです。

山川不動産の専門家

そうですね。取引が極端に少ない市区町村だと「相場と呼べるほどのデータがない」ということもありますが、小山市の中古戸建てはそうした心配が少ない水準です。件数が一定数そろっているからこそ、この記事では年ごとの中央値や価格帯の幅もそのままお伝えしています。ここまでで小山市自体の推移が分かったので、次は他の市区町村と比べてどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。

小山市は県内・全国でどのくらいの水準？

山川不動産の専門家

小山市の数字だけを見ていても、それが高いのか普通なのか分かりにくいですよね。そこで、全国・栃木県内の他の市区町村と比較したデータをお見せします。

木村相談者

県内2位なのに、8年間だと横ばいなんですね。ちょっと意外です。

山川不動産の専門家

そうなんです。小山市は「もともとの価格水準が県内では高いほうだが、8年間で見るとほぼ横ばい」というポジションです。全国の同種の市区町村の中央値の平均は約2,590万円なので、小山市の2,300万円はそれよりやや低めです。一方、栃木県内の比較対象(16市町村)の平均は約1,560万円なので、小山市は県内平均より約1.5倍高い水準にあります。

木村相談者

なんで県内では2位なのに、全国の変化率ランキングだと下のほうなんですか？

山川不動産の専門家

小山市は栃木県内で数少ない、8年間のトレンドを断定できるだけの取引データがそろっている市区町村のひとつです。県内のほかの市町村の多くは、取引件数や価格のばらつきの関係で、まだ「上がっている」「下がっている」と言い切れる段階になく、相場観としての参考値にとどまっています。つまり県内順位の2位というのは、価格水準そのものが高いという意味であって、変化率(上昇ペース)とは別の話なんです。変化率が全国で下のほうというのは、8年前と今とで水準がほぼ変わっていない、という事実を示しているだけで、悪い数字というわけではありません。

木村相談者

数字だけ見て「小山市はダメだ」ってならなくてよかったです。じゃあ結局、売り時ってどう考えればいいんでしょうか。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでの数字を見ると、小山市の中古戸建ては「価格が下がり続けているから急いで売る」局面でも「急騰しているから今すぐ売るべき」局面でもない、というのが事実に基づいた見方です。レンジの中で上下しながら、直近は上向きの場面にある、というだけです。

木村相談者

じゃあ、いつ売ればいいっていう答えはないんですか？

山川不動産の専門家

正直に言うと、「今が絶対的な売り時」という断定はできませんし、するべきでもないと思っています。価格のトレンドはあくまで判断材料のひとつです。実際に売るかどうかは、住み替えのタイミング、ローンの残債、他に検討している資金計画など、ご家庭それぞれの事情によるところが大きいです。データが示しているのは「価格が下がり続けている市区町村ではない」という安心材料であって、「今すぐ動くべき」という号令ではありません。

木村相談者

分かりました、少し気持ちが楽になりました。ところで、栃木県内の他の市とかと比べるとどうなんですか？

近隣の市区町村と比べてみると

山川不動産の専門家

良い質問ですね。栃木県内で公開している中古戸建ての記事のうち、宇都宮市の中古戸建て、下野市の中古戸建て、野木町の中古戸建てと比べてみましょう。

市区町村	直近の中央値	年間取引件数(2024年)	データの性質
小山市	2,300万円	187件	トレンドを示せる水準
宇都宮市	2,500万円	381件	トレンドを示せる水準
下野市	2,300万円	52件	参考値(物件ごとの価格の幅が大きく方向は断定せず)
野木町	1,200万円	24件	参考値(取引件数が少ないため)

木村相談者

宇都宮市が一番高いんですね。下野市は小山市と同じ2,300万円なのに、参考値どまりなんですか？

山川不動産の専門家

はい、下野市は取引件数自体は一定数あるのですが、物件ごとの価格の幅が小山市よりも大きく、単年の動きだけでは上昇・下降の方向を断定できない状況なんです。だから同じ2,300万円でも、小山市のようにトレンドを含めてお伝えできる市区町村と、相場観にとどめている市区町村があります。野木町は取引件数自体が少なめなので、直近数年をまとめた相場水準として参考値扱いにしています。

木村相談者

分かりました。他の市と比べても、小山市が特別おかしな動きをしているわけじゃないってことですね。じゃあ、実際に相場が分かった後は何をすればいいんでしょう。

相場を知ったら、次にやること

山川不動産の専門家

ここまでで相場観はつかめたと思うので、実際に動くとしたらどんな流れになるかをお伝えしますね。

1. 1相場を確認する — ここまで見てきたような価格推移・取引件数を踏まえて、ご自宅がどのくらいの価格帯にありそうか大まかにイメージする
2. 2複数の不動産会社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、複数社の査定額を比較しやすい
3. 3査定額と根拠を比較する — 提示された金額だけでなく、どんな根拠(近隣の成約事例など)に基づいているかも確認する
4. 4売却するかどうかを判断する — 査定額が分かった上で、住み替えの時期や資金計画と照らし合わせて、売るかどうかをご自身のペースで決める

木村相談者

なるほど、査定を受けたからってすぐ売らなきゃいけないわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

そうです。査定はあくまで情報収集の一環です。相場が分かったら、まず実際の査定額を確認してみるのが次のステップとしてはおすすめですが、契約するかどうかはそのあとゆっくり考えて大丈夫です。

木村相談者

査定を受けたら、その会社で売らなきゃいけなくなったりしませんか？

山川不動産の専門家

いいえ、そんなことはありません。査定はあくまで情報収集の一環で、契約を強制するものではないです。複数社の査定額を比べたうえで、売るかどうか、どこに頼むかはご自身のペースで決めていただいて大丈夫です。

木村相談者

最後に、このデータっていつのものなのか、どこから来てるのかも教えてもらえますか？

小山市 中古戸建て売却の基本情報

山川不動産の専門家

もちろんです。基本情報をまとめておきますね。

項目	内容
対象市区町村	小山市(栃木県)
対象種別	中古戸建て・宅地(土地と建物、または土地。用途が住宅・共同住宅のもの)
対象データ期間	2017年〜2024年(年次)
2024年単年の中央値	2,300万円(取引187件)
直近3年(2022〜2024年)まとめの中央値	2,300万円(取引525件)
8年間の変化率	0.0%(2017年 2,300万円 → 2024年 2,300万円)
直近1年の変化率	約4.5%(2023年 2,200万円 → 2024年 2,300万円)
データ出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) 不動産取引価格情報(XIT001)

山川不動産の専門家

出典は国交省の不動産情報ライブラリで、実際に成約した取引のデータをもとにしています。売り出し中の広告価格ではなく、成約した価格の統計だという点は覚えておいてください。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか？

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

この「2,300万円」って、今売りに出したらその値段で売れるってことですか？

山川不動産の専門家

いえ、そうではありません。これは過去に実際に成約した取引の中央値であって、将来の売却価格を保証するものではありません。同じ小山市内でも、立地や築年数、土地の広さで価格は大きく変わります。あくまで相場観をつかむための参考値として見てください。

木村相談者

8年間で変化率0.0%なら、もう売り時は過ぎちゃったってことですか？

山川不動産の専門家

そうとは言えません。0.0%というのは2017年と2024年の水準がたまたま同じだったという意味で、この間は2,150万円〜2,400万円のレンジで上下してきました。直近1年だけを見れば約4.5%の上昇です。8年間の数字だけで「もう終わった」と判断するのではなく、直近の動きや取引件数の安定度もあわせて見ていただくのがいいと思います。

木村相談者

小山市の戸建て価格は栃木県内で高いほうですか？

山川不動産の専門家

中古戸建て・宅地を記事にできる栃木県内16市町村の中で小山市は2位、全国691市区町村の中では331位で、価格水準はほぼ中間です。栃木県内平均(約1,560万円)と比べると、小山市はかなり高い水準にあります。

山川不動産の専門家

こちらこそご相談ありがとうございました。相場が分かったら、まずは気軽に査定額だけでも確認してみてくださいね。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。