木村相談者
山川さん、真岡市に一戸建てを持っていて、そろそろ売ろうかどうか迷っているんです。ただ調べてみても、はっきりした相場が分からなくて困っていて。
山川不動産の専門家
それは無理もないです。真岡市の中古戸建ては、実は年ごとの取引件数がそれほど多くないエリアです。国土交通省の公的データで見ても、単年の数字だけで「上がった」「下がった」と言い切るのが難しい特徴があります。まずはその実態を数字で見てみましょう。
木村相談者
件数が多くないって、具体的にはどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。真岡市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく分かります。
真岡市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときの真ん中の金額です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 79件 |
| 2018年 | 2,200万円 | 53件 |
| 2019年 | 2,000万円 | 60件 |
| 2020年 | 1,800万円 | 69件 |
| 2021年 | 1,950万円 | 70件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 54件 |
| 2023年 | 2,000万円 | 47件 |
| 2024年 | 1,600万円 | 37件 |
木村相談者
2018年は2,200万だったのに2020年は1,800万に下がって、2023年にまた2,000万に戻って、2024年は1,600万……。かなり上下してますね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。真岡市は年間の取引件数が2024年で37件と、市区町村全体で見るとそれほど多くありません。件数が少ない年は、たまたま高い物件・安い物件が集中しただけで中央値が大きく動くことがあります。次のセクションで、この数字が「実際に何を表しているか」を確認してから、振れ幅の話に進みましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産サイトによって相場の金額が違って見えることがあるんですが、それもここが理由ですか？
山川不動産の専門家
まさにそうです。査定サイトの中には、reinfolibの成約データを基にしつつ自社独自の算出方法で加工した推定値を「相場」として載せているところがあります。物件のポータルサイトに並ぶ価格は売り出し中の希望額で、実際の成約額より高めに出やすい傾向もあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも独自の推定値でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。では、さっきの振れ幅の話を詳しく聞きたいです。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
振れ幅って、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,600万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は650万円、上から4分の1（p75）は2,300万円です。件数は37件です。
木村相談者
650万円と2,300万円って、同じ真岡市の中でそんなに差が出るものなんですか？
山川不動産の専門家
はい、実際にそのくらいの幅があります。同じ真岡市内でも、土地の広さや建物の築年数、駅や幹線道路からの距離、建物の状態によって、成約価格は大きく変わります。2024年単年の相対信頼区間の幅は81.2%にもなります。取引が十分とみなす基準（相対信頼区間の幅25%以下）に対して、約3.2倍広がっています。
木村相談者
3倍以上……。それだけ幅があると、この1,600万円っていう数字自体、あまり信用できないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,600万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数138件、中央値1,850万円になります。単年（1,600万円）よりも高めに出ており、年によるブレの大きさが数字にも表れています。
木村相談者
単年だと1,600万、3年でまとめると1,850万。けっこう違いますね。
山川不動産の専門家
そのくらいの差が出るのが真岡市の特徴だと捉えてください。この記事でも、真岡市の代表的な相場水準としては3年プールの1,850万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため直近3年をまとめた相場水準として表示する、という扱いです。中央値の1,850万円や単年の1,600万円は「真岡市全体としてはこのあたり」という目安であって、あなたの家がその金額で売れるとは限りません。相場観がつかめたところで、次は他の市町や全国と比べて真岡市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで真岡市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
真岡市の水準を、県内の他市町や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 真岡市の位置 |
|---|---|
| 栃木県内の中古戸建て中央値 | 6位／16市町 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 438位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して5割弱の水準 |
木村相談者
全国平均の5割弱ってことは、平均よりだいぶ低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国の中で中位よりやや低いグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、真岡市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。栃木県内で中古戸建てを記事にできるのは16市町あり、そのうち宇都宮市と小山市の2市だけが取引十分（トレンドを語れる区分）で、真岡市を含む残り14市町はいずれも参考値扱いです。近い水準の市町を並べてみましょう。
| 順位 | 市町 | 中古戸建て中央値 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 4位 | 塩谷郡高根沢町 | 2,200万円 | 参考値 |
| 5位 | さくら市 | 1,950万円 | 参考値 |
| 6位 | 真岡市 | 1,850万円 | 参考値 |
| 7位 | 下都賀郡壬生町 | 1,600万円 | 参考値 |
| 8位 | 佐野市 | 1,500万円 | 参考値 |
木村相談者
真岡市はちょうど真ん中くらいの位置なんですね。高根沢町やさくら市にはリンクがないのはなぜですか？
木村相談者
水準がやや低めなことと、トレンドが分からないことは別の話なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの価格の話に加えて、もう一つ確認しておきたい材料があります。真岡市の将来の人口動向です。
真岡市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
人口が減っていくと、家の価格にも影響しそうな気がするんですが、真岡市はどうなんですか？
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしなければなりません。真岡市の将来推計人口は、このサイトのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
分からないなら分からないって言ってもらえると、逆に安心します。価格も人口も、結局「今が売り時」かどうかは分からないってことですか？
山川不動産の専門家
真岡市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
真岡市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2017年の2,000万円から2024年の1,600万円まで、年によって1,600万〜2,200万円の間で上下しており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,850万円。
- 2取引件数自体が少ない — 2024年の取引件数は37件、価格帯は650万〜2,300万円と幅がある。真岡市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、真岡市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから待て」でも「安いから急げ」でもなく、そもそも判断できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。真岡市全体の相場は水準としてやや低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。相場観は分かったので、次にどうすればいいか教えてください。
相場が分かったら、次にやること
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,850万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 栃木県真岡市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 37件（3年プールでは138件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
真岡市の相場は水準としては全国の中でやや低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。真岡市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
真岡市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,850万円です。ただし2024年単年では1,600万円、価格帯は650万円〜2,300万円まで幅があり、取引件数自体が少ないエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
真岡市は単年の相対信頼区間幅が81.2%と基準の3.2倍あり、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の2,000万円から2018年に2,200万円まで上がり、2020年に1,800万円まで下がり、2023年に2,000万円まで戻り、2024年は1,600万円という動きですが、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で真岡市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
真岡市は県内の他市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、県内トップの宇都宮市が2,500万円、2位の小山市が2,300万円、真岡市は1,850万円で6位です。違うのは取引件数です。宇都宮市は年381件、小山市は年187件と件数が多く「取引十分」の区分ですが、真岡市は3年プールでも138件、単年では37件と少なく、その分「参考値」という慎重な扱いになっています。