木村相談者
すみません、日光市で戸建てを持っていて、そろそろ売ろうかどうしようか迷っているんです。中古の戸建てって、日光市だと今どれくらいの値段で売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
日光市の中古戸建て・宅地(土地付き含む)の相場からお話ししますね。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の取引データ(2017〜2024年)を見ると、直近2022〜2024年の3年間をまとめた中央値は590万円です。
木村相談者
590万円かあ。それって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところなんです。日光市は「はっきり上がっている」とも「はっきり下がっている」とも言い切れない、それもかなり振れ幅の大きい街なんですよ。まずは年ごとの数字を見てみましょう。
日光市の中古戸建て・宅地 価格推移(2017〜2024年)
山川不動産の専門家
このグラフが2017年から2024年までの、日光市の中古戸建て・宅地(土地と建物、または土地)の年間取引価格の中央値です。表にすると、こうなります。
| 年 | 中央値 | 取引件数 | 価格帯の目安(25〜75%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 715万円 | 74件 | 277.5万円〜1,175万円 |
| 2018年 | 620万円 | 55件 | 275万円〜1,150万円 |
| 2019年 | 585万円 | 56件 | 295万円〜1,225万円 |
| 2020年 | 500万円 | 50件 | 242.5万円〜1,325万円 |
| 2021年 | 950万円 | 53件 | 300万円〜1,500万円 |
| 2022年 | 500万円 | 63件 | 275万円〜1,400万円 |
| 2023年 | 620万円 | 62件 | 342.5万円〜1,100万円 |
| 2024年 | 690万円 | 54件 | 300万円〜1,275万円 |
木村相談者
えっ、2020年は500万円だったのに2021年は950万円まで上がって、2022年でまた500万円に戻ってるんですね。かなり上下してませんか?
山川不動産の専門家
おっしゃる通りで、そこがこの街の相場を語るうえでいちばん大事なポイントなんです。2017年の715万円と2024年の690万円だけを単純に比べると約3.5%下がったように見えますが、間の年を見ると500万円から950万円まで行ったり来たりしています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の上下だけを見て値上がり・値下がりの方向を断定できる状況ではありません。
木村相談者
なんでそんなにバラつくんですか?
山川不動産の専門家
日光市の場合、取引データには土地付きの戸建てだけでなく、建物が古い家や更地に近い土地も含まれます。市内には市街地もあれば、山間部の広い土地もあり、同じ「戸建て・宅地」というくくりでも、立地や建物の状態、土地の広さで価格差がかなり出やすいんです。実際、2024年単年で見ると、価格のばらつきの目安になる指標が中央値に対して約95.7%にもなります。これは、日光市のような相場を「今年は上がった」「来年は下がる」と単年だけで語るのがかなり難しい、という数字なんですね。
木村相談者
なるほど、だから「はっきり上がってる/下がってる」って言えないんですね。じゃあ、この590万円っていう数字はどう使えばいいんですか?
山川不動産の専門家
直近3年(2022〜2024年)の取引179件をまとめて見た「相場の目安」として使ってください。単年だと件数もばらつきも大きいので、数年分をならしたほうが実態に近い水準が見えてくる、というイメージです。この件数の話は、次のセクションでもう少し詳しくお伝えしますね。
木村相談者
さっきの表にあった「価格帯の目安(25〜75%)」っていうのも、もう少し教えてほしいです。
山川不動産の専門家
これは、その年の取引を安い順に並べたときに、下から25%の位置にある価格と、下から75%の位置にある価格のことです。たとえば2024年なら300万円〜1,275万円ですが、これはその年に成約した54件のうち、半分がこの価格帯の中に収まっている、というイメージです。中央値だけだと1点の数字しか見えませんが、この幅を見ると同じ年でもどれくらい価格に差があるかがつかめます。
木村相談者
幅が広いってことは、中央値の690万円から離れた価格で売れることもある、ってことですよね。
山川不動産の専門家
はい、その通りです。土地が広い物件や好立地の物件は上のほうの価格帯に、建物がかなり古い物件や小さめの土地は下のほうの価格帯に入りやすい傾向があります。だからこそ、この記事の数字は「日光市全体の相場観」であって、「あなたの家がいくらで売れるか」の答えそのものではない、という点は最初にお伝えしておきたいです。
取引件数からみる日光市の戸建て市場
山川不動産の専門家
続いて取引件数の話をしますね。2024年の年間取引件数は54件でした。過去8年でも年50〜74件のあいだで推移していて、極端に少ない年はありません。つまり、日光市の戸建て・宅地の取引自体は毎年一定数あるということです。
木村相談者
件数は安定してるのに、なんで「参考値」みたいな扱いになるんですか?
山川不動産の専門家
いい質問です。件数が少ないから、というより物件ごとの価格の幅が大きいからなんです。件数が十分にあっても、土地の広さや建物の古さで価格帯が大きく分かれる街だと、単年の中央値の上下だけでトレンドを語るのは危ういんですね。だからこの記事では、方向を断定する代わりに、直近3年をまとめた相場水準と、年ごとの幅を両方お見せしています。
木村相談者
さっきの表だと、2017年は74件で一番取引件数が多かったですよね。件数が多い年は、さすがに幅も落ち着いてくるんじゃないんですか?
山川不動産の専門家
そう思われるのも当然なんですが、日光市の場合はちょっと違うんです。2017年は74件と8年間で一番件数が多かった年ですが、価格帯は277.5万円〜1,175万円で、上の価格は下の価格の約4.2倍あります。逆に一番件数が少なかった2020年(50件)を見ると、242.5万円〜1,325万円で約5.5倍と、むしろ幅は広がっているんですね。
木村相談者
件数が多くても少なくても、幅はあまり変わらない、というより広い年もあるってことですか?
山川不動産の専門家
はい、そこが日光市の相場を理解するうえでいちばん大事な点です。2017年から2024年までの8年分を見ると、下から25%の価格に対して上から75%の価格はだいたい3.2倍から5.5倍程度の間で推移しています。つまり、この幅の広さは「今年はたまたま件数が少なかったから」という理由では説明できないんです。
木村相談者
じゃあ、これから何年分もデータが増えていったら、この「参考値」っていう扱いは変わるものなんですか?
山川不動産の専門家
件数がこのペース(年50〜74件)で推移する限りは、大きくは変わらないと思います。理由は、この幅の広さが取引件数の少なさから来ているのではなく、日光市の戸建て・宅地という区分そのものに、市街地の物件と山間部の広い土地といった性格の異なる物件が混ざっていることから来ているからです。件数を積み重ねても、この性質の違う物件が同じ区分に入っている限り、幅は縮まりにくいんですね。
木村相談者
なるほど。件数の問題じゃなくて、もともと物件のばらつきが大きい街だから、っていうことなんですね。
山川不動産の専門家
はい、まさにそこです。だから日光市の相場を見るときは、中央値の1点だけでなく、この価格帯の幅も合わせて見ておくと、ご自身の物件がその幅のどのあたりに近いかを考える手がかりになります。土地が広めだったり中心市街地に近い立地であれば上のほうの価格帯に近くなりやすく、山間部だったり建物の傷みが目立つ物件であれば下のほうの価格帯に近くなりやすい、というのが実際の傾向です。
木村相談者
さっき出てきた「約95.7%」っていう数字自体は、他の市と比べてどうなんですか?
山川不動産の専門家
この記事では、単年で見た価格のばらつきの目安が25%以内であれば、その年のデータだけでも上昇・下降のトレンドを提示できる、という基準を使っています。日光市は2024年単年で見るとこの目安が約95.7%あり、基準の25%を大きく上回っています。だからこそ単年ではなく、直近3年(2022〜2024年)の179件をまとめてプールすることで、ばらつきの影響をならした「相場の目安」としてお伝えしているんです。
木村相談者
3年分まとめると、そんなに変わるものなんですか?
山川不動産の専門家
件数を増やすことで、極端に高い物件・安い物件の影響が均される効果はあります。ただ、複数年をまとめても物件そのものの多様さがなくなるわけではありません。なので、この記事では「590万円という一点の数字」だけでなく、「年ごとの中央値が500万円台から950万円の範囲で動いてきた」というレンジで見ることをあわせておすすめしています。
木村相談者
ちなみに、この「戸建て」ってどこまでが含まれるんですか?マンションみたいな共同住宅は入ってないですよね?
山川不動産の専門家
はい、マンションのような共同住宅は含まれていません。ここでの対象は、土地と建物がセットで取引された物件、または土地だけで取引された物件のうち、住宅・共同住宅として使われる用途のものです。農地や山林としての土地取引は対象から除いています。
木村相談者
慎重なんですね。
山川不動産の専門家
数字を大きく見せて煽るより、実態に近い形でお伝えしたいので。
山川不動産の専門家
それでは次に、日光市が県内・全国でどのくらいの位置にあるのか見てみましょう。
栃木県内・全国での日光市の位置づけ
木村相談者
日光市の590万円って、周りの市と比べると高いんですか、安いんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、栃木県内で中古戸建て・宅地の記事にできる16市の中で、日光市は県内16位、つまり最も低い水準です。全国では同じ種別で記事にできる691市の中の661位にあたり、こちらも全国的に見て低めの位置です。
| 市区町村 | 価格の中央値(直近) | 備考 |
|---|---|---|
| 宇都宮市 | 2,500万円 | 県庁所在地、県内トップクラス |
| 小山市 | 2,300万円 | 県南の中核市 |
| 佐野市 | 1,500万円 | 日光市よりかなり高め |
| 日光市 | 590万円 | 今回の対象・県内16市中16位 |
木村相談者
思ったよりだいぶ差があるんですね。宇都宮市の4分の1以下ってことですよね。
山川不動産の専門家
そうですね。日光市は市域が広く、市街地から山間部・観光地エリアまで含む地理的な特徴があります。これが今まで見てきた価格帯の幅の広さにもつながっていて、県庁所在地の宇都宮市のような都市部中心の相場とは性格が異なる、と捉えるのがいいと思います。ここまでで価格の話は一通りお伝えしたので、次は「売り時をどう考えるか」に進みましょう。
日光市の戸建て、「売り時」をどう考えるか
木村相談者
この数字を見て、今売るべきかどうかってわかるものなんですか?
山川不動産の専門家
正直に言うと、この数字だけで「今が売り時です」とは言えません。日光市は年によって中央値が500万円から950万円まで動く街なので、「たまたま今年は高かった/安かった」という可能性も十分にあります。売り時かどうかは、価格の水準に加えて、住み替えのタイミングやご家庭の事情など、個別の状況で決まる部分が大きいんです。
木村相談者
じゃあ、この相場観を知ったうえで、次に何をすればいいんですか?
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
気になる方は、実際の物件でどのくらいの査定額が出るか確認してみるのがおすすめです。相場と自分の家の査定額を比べてみると、判断の材料がもう一段はっきりします。
- 1相場の把握 — この記事の中央値や近隣との比較を参考に、日光市の戸建て・宅地相場のだいたいの水準をつかむ
- 2一括査定の依頼 — 複数の不動産会社に査定を依頼し、自分の物件で実際にどのくらいの金額が付くか確認する
- 3査定額の比較・検討 — 会社ごとの査定額や提案内容を比べたうえで、売却するかどうか、いつ売るかをゆっくり検討する
木村相談者
査定を受けたら、その会社で売らなきゃいけなくなったりしませんか?
山川不動産の専門家
いいえ、そんなことはありません。査定はあくまで情報収集の一環で、契約を強制するものではないです。複数社の査定額を比べたうえで、売るかどうか、どこに頼むかはご自身のペースで決めていただいて大丈夫です。
木村相談者
査定を依頼するとき、金額がいちばん高い会社にお願いすればいいんでしょうか?
山川不動産の専門家
金額の高さだけで決めるのはあまりおすすめできません。ここまで見てきた通り、日光市は物件ごとの価格の幅が特に大きい街なので、査定額も会社によって差が出やすいんです。極端に高い査定額を出す会社が、必ずしもその価格で売れることを保証しているわけではありません。
木村相談者
じゃあ、金額以外に何を見て比べればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか着眼点があります。まず、その査定額がどんな根拠に基づいているか、たとえば近隣のどんな取引事例と比較したのかを説明してもらうことです。次に、1社の金額だけでなく複数社の査定額を並べて、極端に高い・低い金額が混ざっていないか、レンジ(ばらつき)そのものを確認すること。あとは、担当者の対応の丁寧さや売却までのスケジュール感、仲介手数料や媒介契約の種類(専任媒介・専属専任媒介・一般媒介)の違いを分かりやすく説明してくれるかどうかも、比較材料になります。
木村相談者
金額以外にも見るところがけっこうあるんですね。
山川不動産の専門家
はい、この記事のデータでお伝えした通り、日光市は中央値だけでなく価格帯の幅もかなり大きい街です。査定額に差が出るのは自然なことなので、1社だけで決めず複数社を比べたうえで、金額と説明の両方に納得できるところを選んでいただくのがいいと思います。焦って1社にすぐ決める必要はありません。
木村相談者
会社によって査定額がどのくらい違うことがあるんですか?
山川不動産の専門家
具体的な差は物件や会社によって変わるので一概には言えませんが、日光市のように価格帯の幅が大きい街では、同じ物件でも会社ごとに査定の切り口が変わりやすく、金額に差が出ること自体は珍しくありません。だからこそ1社だけで判断せず、複数社の査定額と説明を並べて比べることが大切なんです。
木村相談者
分かりました。最後に、このデータってどこから来てるのかも教えてもらえますか?
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 日光市(栃木県) |
| 対象種別 | 中古戸建て・宅地(土地と建物、または土地。用途が住宅・共同住宅のもの) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(年次) |
| 直近の中央値(2022〜2024年まとめ) | 590万円(取引179件) |
| 2024年単年の中央値 | 690万円(取引54件) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) 不動産取引価格情報(XIT001) |
山川不動産の専門家
出典は国交省の不動産情報ライブラリで、実際に成約した取引のデータをもとにしています。売り出し中の広告価格ではなく、成約した価格の統計だという点は覚えておいてください。
木村相談者
他の不動産情報サイトだと、今売り出し中の物件の値段が並んでいたりしますよね。それとは違うものなんですか?
山川不動産の専門家
はい、そこは大きく違います。売り出し中の物件を紹介するサイトの中には、直近3か月程度に掲載された物件だけで間取り別の相場を算出しているところもあり、その間取りの掲載が少ないと算出自体ができない(表示が「-」になる)こともあります。この記事でお伝えしている数字は、2017年から2024年までの8年間・のべ467件(74+55+56+50+53+63+62+54件)の実際に成約した取引データに基づいています(直近の590万円は、このうち2022〜2024年の3年分・179件をプールした中央値です)。対象期間の長さと件数の透明性という点で、違いがあります。
近隣・県内の他の市区町村と比べてみる
木村相談者
他の市の相場も気になります。
山川不動産の専門家
日光市に隣接する鹿沼市の中古戸建て相場や、県庁所在地の宇都宮市の中古戸建て相場も合わせて見ておくと、栃木県内での日光市の位置づけがより立体的につかめますよ。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
このデータの「590万円」って、今売りに出したらその値段で売れるってことですか?
山川不動産の専門家
いえ、そうではありません。これは過去に実際に成約した取引の中央値であって、将来の売却価格を保証するものではありません。同じ日光市内でも、立地や築年数、土地の広さで価格は大きく変わります。あくまで相場観をつかむための参考値として見てください。
木村相談者
「取引件数が少ないから参考値」っていう街もあると思うんですが、日光市は違うんですよね?
山川不動産の専門家
はい。日光市は年間の取引件数自体は50〜74件と一定数あります。参考値扱いになっている理由は件数の少なさではなく、物件ごとの価格の幅が非常に大きく、単年の動きだけでは方向を断定できないためです。この違いは記事の中でもお伝えした通りです。
木村相談者
日光市の戸建て相場が県内で低めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
断定はできませんが、日光市は市域が広く、中心市街地だけでなく山間部や観光地エリアの土地・建物も取引データに含まれることが、価格帯全体を押し下げやすい一因と考えられます。ただしこれは全体の傾向であって、立地によっては相場より高い価格で取引されている物件もあります。
木村相談者
分かりました。ありがとうございます。
山川不動産の専門家
こちらこそご相談ありがとうございました。相場が分かったら、まずは気軽に査定額だけでも確認してみてくださいね。