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総社市の中古戸建ては今が売り時？相場と見極め方

木村相談者

すみません、総社市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ手放すことも考えていて……ネットの一括査定の広告で「今のうちに売らないと価格が下がる」みたいな煽り文句を見かけて、ちょっと焦ってます。実際どうなんでしょうか。

山川不動産の専門家

ご相談ありがとうございます。先にお伝えしておくと、「今すぐ売らないと損する」というような急かし方は、このページでは一切しません。国土交通省の取引データ(不動産情報ライブラリ XIT001)に基づいて、事実として何が言えるかを一緒に確認していきましょう。焦って判断するより、まず数字を見るところから始めるのがいいと思います。

木村相談者

お願いします。総社って、総社駅の周りとか清音とか、地域によって雰囲気がだいぶ違う気がするんですけど、そういう細かい立地の違いまで分かるものなんですか。

山川不動産の専門家

そこは正直にお伝えすると、これから見ていただく数字は総社市全体をまとめた集計です。駅前や清音、昭和地区など、地域ごとの細かい差までは公的データだけでは切り分けられません。あくまで「総社市全体としての相場感」として受け取ってください。

総社市の中古戸建て、2017〜2024年の価格推移

山川不動産の専門家

まず全体の流れです。総社市で実際に成約した中古戸建て(土地と建物。マンションなどの共同住宅、農地・山林は含みません)の、年ごとの取引価格の中央値をまとめました。

年	中央値	取引件数
2017年	1,800万円	35件
2018年	2,050万円	34件
2019年	1,850万円	52件
2020年	2,000万円	67件
2021年	2,600万円	37件
2022年	1,900万円	34件
2023年	2,500万円	41件
2024年	1,700万円	52件

木村相談者

2021年に2,600万円まで上がったのに、2024年は1,700万円まで下がってるんですね。900万円も違うと、正直どっちを信じたらいいのか分からないです。

山川不動産の専門家

そのお気持ちはよく分かります。2017年から2024年の8年間だけを単純に比べると下がっているように見えますが、途中で2021年に2,600万円、2023年に2,500万円と高い年もあり、上下を繰り返しながら推移しているというのが実態です。「一貫して下がり続けている」という表現は正確ではありません。

木村相談者

なんでこんなに毎年バラつくんですか? 素人目には、上がってるのか下がってるのか判断がつかないです。

山川不動産の専門家

それは自然な疑問です。理由を次のセクションで詳しく説明しますね。

なぜ年によって価格が大きく動くのか

山川不動産の専門家

理由は、総社市で取引されている戸建ての土地の広さや築年数の幅がとても大きいためです。2024年の取引を価格の低いほうから並べた25%点(下位グループの目安)は800万円、価格の高いほうから並べた75%点(上位グループの目安)は3,125万円でした。同じ「総社市の戸建て」でも、狭い敷地の古家から広い敷地の比較的新しい家まで一緒に集計されているため、中央値だけを年ごとに追うと数字が大きく揺れて見えます。

年	25%点(価格が低いグループの目安)	中央値	75%点(価格が高いグループの目安)
2017年	1,150万円	1,800万円	2,350万円
2018年	1,100万円	2,050万円	2,775万円
2019年	995万円	1,850万円	3,100万円
2020年	1,350万円	2,000万円	2,600万円
2021年	1,500万円	2,600万円	3,700万円
2022年	485万円	1,900万円	3,050万円
2023年	1,400万円	2,500万円	3,400万円
2024年	800万円	1,700万円	3,125万円

木村相談者

2022年なんて25%点が485万円ですよ。3,050万円の家と同じ年に取引されてるってことですよね。

山川不動産の専門家

その通りです。戸建て(土地+建物)は、マンションに比べて土地の広さという変数が加わる分、もともと価格の幅が出やすい傾向があります。総社市の場合、この幅を数値化すると中央値に対してのばらつきが大きく、単年の中央値の上下だけでは方向を語りにくい水準になっています。だからこそ、1年ごとの増減を「上昇トレンド」「下降トレンド」と断定するのは避けています。

山川不動産の専門家

実際、直近3年(2022〜2024年)を1つのグループとしてまとめて集計すると、取引件数127件・中央値は2,000万円になります。1年単位の細かい上下よりも、この2022〜2024年の相場感(2,000万円前後)を目安にする方が実態に近いと考えています。

木村相談者

なるほど、1年だけの数字に一喜一憂しない方がいいんですね。じゃあそもそも、取引自体はどれくらいの頻度で起きてるんですか?

取引件数の動き

山川不動産の専門家

価格の前に、そもそも「どれくらい取引されているか」も見ておきましょう。総社市の戸建ての年間取引件数は、2017年の35件から2024年の52件まで、おおむね34件〜67件の範囲で推移しています。

年	取引件数
2017年	35件
2018年	34件
2019年	52件
2020年	67件
2021年	37件
2022年	34件
2023年	41件
2024年	52件

山川不動産の専門家

2024年の取引は52件で、統計として扱うにはある程度まとまった件数があります。「取引が少なすぎて何も言えない」という状況ではありません。ただし件数が十分にあっても、さっき話したように物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の中央値だけで「上がった」「下がった」と断定するのは避けています。件数の多さと、価格の方向性が読み取れるかどうかは別の話、という点は覚えておいてください。

木村相談者

件数の話と、バラつきの話は別物なんですね。じゃあ、他の街と比べると総社市はどのくらいの水準なんですか?

全国・岡山県内で見るとどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

比較材料をいくつか用意しました。まず、全国で中古戸建ての相場データがある691市区町村の中で、総社市の中央値(2,000万円)は全国392位です。全国平均が約2,590万円なので、全国平均よりやや低めの水準になります。

木村相談者

県内だとどうですか?

山川不動産の専門家

岡山県内でデータのある7市区町村のうち、総社市は4位です。1位は岡山市中区で2,500万円、2位が岡山市北区で2,400万円、3位が岡山市南区で2,300万円、総社市は倉敷市と並んで4位で2,000万円、岡山市東区は1,600万円という順番です。同じ岡山県内でも、市区によってかなり差があります。

地域	中古戸建て中央値(直近の集計)
岡山市中区	2,500万円
岡山市北区	2,400万円
岡山市南区	2,300万円
倉敷市	2,000万円
総社市	2,000万円
岡山市東区	1,600万円

木村相談者

岡山市の中心部に近い区のほうが高めなんですね。総社市は倉敷市と同じくらいの立ち位置ということか。

山川不動産の専門家

そうですね。総社市は岡山市南区より少し低く、岡山市東区よりは高い、県内では中位に近い水準です。市全体でひとまとめにすると地域差が薄まってしまうので、あくまで「総社市全体としての目安」として捉えてもらえればと思います。ここまでで価格の水準は分かったと思うので、次は築年数との関係を見てみましょう。

築年数別の相場は分かるのか

木村相談者

築年数によって相場は変わるって聞いたんですけど、そういうのは分からないんですか? 他のサイトで築年数別の表を見た気がするんですが。

山川不動産の専門家

いい質問です。正直にお答えすると、総社市の戸建てについては、築年数帯ごとに分けて自信を持って出せるだけのデータの精度がまだ整っていません。年間の取引件数が34件〜67件という規模なので、これをさらに築年数で細かく分けると、1つのグループの件数がかなり少なくなり、数字のブレがより大きくなってしまいます。中途半端な精度の数字を「これがあなたの築年数の相場です」と出すより、今回のように総社市全体の中央値・25%点・75%点という形で正直にお伝えする方が誠実だと考えています。

木村相談者

なるほど、無理に細かく出さないのも一つの誠実さなんですね。適当な数字を並べられるより、ずっと納得できます。

山川不動産の専門家

そうです。もし築15年の物件の実際の価格帯を知りたい場合は、この後紹介する査定を使って個別に確認するのが一番確実です。相場データはあくまで「総社市全体としての目安」として使ってください。データの精度が上がって信頼できる築年数帯別の内訳が出せるようになったタイミングで、このページの内容も更新していく予定です。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

それで、結局今って売り時なんでしょうか? 最初に言った「今のうちに売らないと下がる」みたいな広告、あれは本当なんですか?

山川不動産の専門家

そこが一番聞かれるところですが、データからお伝えできるのは「材料」までで、断定はできません。総社市の戸建ては直近3年(2022〜2024年)で中央値2,000万円という水準が続いていて、2024年単年の1,700万円だけを見て「下がり続けている」と結論づけるのは早計です。8年分のデータで見る限り、総社市の戸建て価格は物件ごとの差が大きいまま2,000万円前後で上下を繰り返しているというのが実態に近いです。

山川不動産の専門家

将来の人口動向のような需給の材料も、本来は判断材料の一つになります。ただ、総社市についてはこの材料をまだ十分な精度で集められていないため、このページでは具体的な数字としては扱っていません。分かっていないことを分かっているかのように書かないほうが、結果的に信頼していただけると考えています。

木村相談者

断定しないんですね。逆にそれで安心しました。押し売りされる感じじゃないので。

山川不動産の専門家

そこは大事にしています。「上がっているから今すぐ売れ」「下がる前に急いで売れ」というような煽り方はしません。データを見た上で、実際にいくらで売れそうかを知りたくなったら、次のステップとして査定という選択肢があります。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場感を踏まえて、実際の金額を知りたい場合の一般的な流れを整理しておきます。

1. 1相場を把握する — ここまで見てきた総社市の中央値・年ごとの推移・県内での位置づけを頭に入れておきます
2. 2一括査定を利用する — 複数の不動産会社に同時に査定を依頼し、金額の幅を確認します
3. 3査定額を比較する — 会社によって数百万円単位で差が出ることもあるため、1社だけで判断しないようにします
4. 4売却するかを検討する — 査定額が分かった上で、実際に売るかどうかはご自身のタイミングで決めます

木村相談者

査定を頼んだら、すぐ売らないといけない雰囲気になったりしませんか?

山川不動産の専門家

その通りです。査定はあくまで情報収集の一つで、そこから売却するかどうかは完全に自由です。金額を知った上でしばらく様子を見る、というのもよくある選択です。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	総社市
対象物件	中古戸建て(宅地・土地と建物。共同住宅・農地・山林は除く)
対象データ期間	2017年〜2024年
直近3年の中央値	2,000万円(2022〜2024年、127件)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)

木村相談者

このまとめ表、後で見返すのに便利ですね。

山川不動産の専門家

はい、細かい数字を忘れても、ここだけ見れば全体像が分かるようにしています。誰かに相談するときも、この表を見せるだけで状況を共有しやすくなると思います。次に、よくある質問をいくつかまとめておきます。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

総社市の戸建てって、これから先も同じくらいの水準が続くんでしょうか?

山川不動産の専門家

将来の価格を約束するデータではないので断定はできませんが、2022〜2024年の3年間は2,000万円前後の水準が続いています。将来の人口動向など、他の材料も含めて総合的に考える必要がありますが、その材料についてはまだ十分な精度で集められていません。

木村相談者

査定を頼むと、しつこく営業されたりしませんか?

山川不動産の専門家

会社によって対応は異なりますが、査定を依頼したからといって必ず売却しないといけないわけではありません。まずは金額を知ることだけを目的にしても問題ありません。

木村相談者

岡山市の北区や中区、倉敷市と比べて総社市が特別高い・安いということはありますか?

山川不動産の専門家

直近の集計では、岡山市中区が2,500万円、北区が2,400万円、南区が2,300万円、倉敷市と総社市がともに2,000万円、岡山市東区が1,600万円と、県内でも地域によって水準が異なります。総社市は県内7市区町村中4位で、倉敷市と同じ水準です。

木村相談者

このデータって、どこまで正確なんですか? 不動産会社の広告と数字が違うこともありますよね。

山川不動産の専門家

このページの数字は、国土交通省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録された実際の取引価格を集計したものです。売り出し中の物件の希望価格(売出価格)ではなく、実際に成約した価格を元にしているので、広告に出ている売出価格とは性質が異なります。売出価格は交渉の出発点、このページの数字は成約の結果、という違いがあると考えてください。

木村相談者

「取引件数が多い」「少ない」で何が変わるんですか?

山川不動産の専門家

件数が極端に少ないと、たまたま特殊な物件(すごく広い・すごく古いなど)が数件混ざるだけで中央値が大きく動いてしまいます。総社市は年間34件〜67件の取引があり、極端に少ない規模ではありません。ただし今回のように物件ごとの価格差そのものが大きい場合は、件数がある程度あっても単年のブレは残ります。

木村相談者

だいぶイメージがつかめました。最初は広告の煽り文句にちょっと焦ってましたけど、落ち着いて考えられそうです。

山川不動産の専門家

それがいいと思います。今日お伝えした内容をまとめると、総社市の戸建ては直近3年で中央値2,000万円前後、県内では4位、全国では中位よりやや下という水準です。ただし物件ごとの価格差が大きいので、この数字はあくまで出発点として捉えてください。

木村相談者

分かりました。急いで結論を出さなくてもいいんですよね。今日教えてもらった内容は、家族にも共有しておきます。

山川不動産の専門家

もちろんです。相場を知った上で、時間をかけて判断しても全く問題ありません。実際の査定額を確認したくなったら、下記の一括査定サービスから複数社に依頼して比較してみてください。査定は義務ではないので、金額を知るだけでも構いません。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。