木村相談者
山川さん、鳥取市で持っているマンションを売ろうかどうしようか、ここ最近ずっと迷ってて。ネットで相場を調べてみたんですけど、あるサイトでは坪単価から計算すると1,700万円くらい、別のAI予測のページだと「5年後は今より上がる」って書いてあって、県全体の相場を紹介してるサイトだと平均1,590万円……。どれを信じたらいいのか分からなくなってしまいました。
山川不動産の専門家
よくあるお悩みです。実は鳥取市の中古マンションは年によって、そして物件によって価格の幅がかなり大きいエリアで、どのデータをどの範囲で切り取るかによって、見え方がかなり変わってきます。坪単価ベースの推計なのか、AIによる将来予測なのか、それとも県全体を平均した数字なのか、それぞれ性質が違うんです。まずは国交省の公的データ、つまり実際に売買が成立した成約価格だけを使って、鳥取市のマンション相場がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
成約価格って、実際に売れた金額そのものってことですよね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。国土交通省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に登記まで完了した中古マンションの取引記録があります。鳥取市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、鳥取市のマンション市場の特徴がよく見えてきます。
鳥取市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、鳥取市の中古マンションの年別中央値です。中央値というのは、その年に成約した物件を価格の安い順に並べたとき、ちょうど真ん中にくる金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 20件 |
| 2018年 | 1,700万円 | 12件 |
| 2019年 | 1,600万円 | 27件 |
| 2020年 | 1,400万円 | 21件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 33件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 36件 |
| 2023年 | 2,100万円 | 34件 |
| 2024年 | 2,200万円 | 45件 |
木村相談者
2017年の1,300万円から2024年の2,200万円まで、ざっくり見ると右肩上がりに見えますね。これって「上がってる」って言い切っていいんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では鳥取市のマンション価格が「上昇している」「下降している」というトレンドの断定はしていません。2018年から2020年にかけては1,700万円→1,600万円→1,400万円と下がった時期もありますし、年によって取引件数も12件から45件までばらついています。8年分を並べると右肩上がりに見えても、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値だけを見ると年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいっていうのは、実際どのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
直近の2024年のデータで見てみましょう。中央値は2,200万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,600万円、上から4分の1(p75)は2,500万円です。同じ2024年の鳥取市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,600万円と2,500万円だと、900万円くらい違うんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は27.3%にもなります。取引が十分な区分(単年でもトレンドを語れる基準)は25%以下なので、鳥取市のマンションの単年データはその基準をわずかに超えています。件数自体は2024年で45件と、市区町村単位としては決して少なくないのですが、専有面積・築年数・立地・管理状態など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。駅に近い築浅の物件から、郊外の築古の物件まで、いろいろなタイプが同じ集計に入っているため、こういう結果になります。
木村相談者
じゃあ、この2,200万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は2,200万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数115件、中央値2,000万円になります。単年よりも母数が増える分、振れが小さくなり、鳥取市のマンションの直近の相場水準としてはこちらの2,000万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の2,200万円と3年プールの2,000万円は、そこそこ近いんですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2018年から2020年にかけて1,700万円→1,400万円と下がった時期もあるように、単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、鳥取市のマンションの代表的な相場水準としては3年プールの2,000万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
さっき見たAI予測のサイトでは「鳥取駅の中古マンションは5年後に価格が+3.27%になる」ってはっきり書いてあったんですけど、あれとは違うんですか。
山川不動産の専門家
あのタイプのページは過去の売り出しデータをもとに、AI(機械学習モデル)が将来の坪単価を推計した数値で、実際の成約価格そのものとは性質が異なります。推計モデルなので、学習方法やシナリオの置き方によって数字は変わりますし、駅単位の集計であって鳥取市全体を表しているわけでもありません。この記事で使っているのは、あくまで実際に成約した金額そのものです。広告の売り出し価格も売主の希望額なので実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。
木村相談者
県全体の相場を紹介してるサイトで「鳥取県平均は約1,590万円」って書いてあったのはどう見ればいいですか。
山川不動産の専門家
それは鳥取県全体を平均した数字で、鳥取市だけの数字ではありません。鳥取県には市街地の鳥取市もあれば、取引の少ない町村部もあるので、県全体で平均すると鳥取市単体の水準とはズレが出ます。この記事の2,000万円という数字は、鳥取市という単位に絞った成約データから出しているので、鳥取市のマンションを検討する上ではこちらのほうが実態に近いはずです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて鳥取市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで鳥取市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
鳥取市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 鳥取市の位置 |
|---|---|
| 鳥取県内の中古マンション中央値 | 1位/2市区町村(データが十分にある区分のみ) |
| 全国の中古マンション中央値 | 217位/464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,885万円に対して7割弱の水準 |
木村相談者
県内では1位なのに、全国だと217位……。思ったより差がありますね。
山川不動産の専門家
鳥取県内で比較できる市区町村自体が、実は2つしかありません。鳥取市と米子市以外の倉吉市・境港市や、県内の町村部は、いずれも年間の取引件数が少なく、相場を語れるだけのデータが揃っていないんです。その中で鳥取市は県内では相対的に高めの水準の1位ですが、全国的に見ると464市区町村中217位、平均の7割弱の水準で、全国的にはやや低めのグループに入ります。県内での位置づけと、全国での位置づけは分けて見る必要があります。
木村相談者
米子市とはどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
米子市(鳥取県)は直近3年プールの中央値が1,600万円で、鳥取市の2,000万円より400万円ほど低い水準です。米子市も鳥取市と同じく、単年では方向を断定できない参考値扱いの区分になっています。鳥取県全体として、中古マンションの取引データがまとまった形で残っているのは、県内2つの市に限られるというのが実情です。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、鳥取市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
鳥取市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内では1位、全国的には平均より低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
鳥取市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
鳥取市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2017年の1,300万円から2024年の2,200万円まで長期では上昇して見えるが、2018年から2020年にかけて1,700万円→1,400万円と下がった時期もあり、単年だけでは方向を言い切れない。2022〜2024年の3年プール(2022〜2024年)の中央値は2,000万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差がある — 2024年の価格帯はp25=1,600万円〜p75=2,500万円と幅がある。鳥取市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、鳥取市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
さっきのAI予測のサイトだと「人口が増加すれば価格が上昇しやすい」みたいなことも書いてあったんですけど、それは考えなくていいんですか。
山川不動産の専門家
人口の増減と価格を直接結びつけて予測するのは、この記事では避けています。人口は需給に影響しうる材料のひとつですが、実際の価格は金利・再開発・エリアの人気度など他の要因にも左右されます。「人口がこうだから価格はこうなる」と断定するのは、根拠のない飛躍になりかねません。そもそも鳥取市の将来推計人口は、このサイトのデータベースにまだ収集できていない状態なので、ここでは触れずに、扱える事実だけをお伝えするのが誠実だと考えています。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。鳥取市全体の相場は、県内では高めだが全国的には平均より低めで方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。ちなみに、鳥取市には一戸建てを検討している知人もいるんですが、そっちの相場も見られたりします?
山川不動産の専門家
鳥取市の中古戸建て相場についても同じように公的データで見られる記事があります。マンションと戸建てでは価格帯も動き方も違うので、両方検討している方は見比べてみるといいと思います。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値2,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 鳥取県鳥取市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 45件(3年プールでは115件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「サイトによって数字が違って当たり前」ということと「分からないことは分からない」がはっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
鳥取市のマンション相場は県内では相対的に高めですが、全国的には平均の7割弱の水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。鳥取市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自のAI推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
鳥取市のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,000万円です。2024年単年では2,200万円ですが、価格帯は1,600万円〜2,500万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
鳥取市は単年の相対信頼区間幅が27.3%とやや大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の1,300万円から2024年の2,200万円まで長期では上昇して見えますが、2018年から2020年にかけては下がった時期もあり、年によって上下しています。
木村相談者
全国や県内と比べるとどのくらいの水準ですか？
山川不動産の専門家
鳥取県内でデータが十分にある2市区町村の中では1位ですが、全国では464市区町村中217位、全国平均の7割弱の水準です。県内での位置づけと全国での位置づけは異なります。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で鳥取市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
他のサイトと数字が違うのはなぜですか？
山川不動産の専門家
サイトによってAIによる将来予測なのか、実際の成約価格なのか、県全体の平均なのか、対象範囲や集計方法が違うためです。この記事の数字はすべて国交省の成約価格データに基づき、対象エリアを鳥取市に絞ったうえで出典と集計方法を明記しています。どのデータを見ているか分かったうえで比べると、数字の違いにも納得しやすくなります。