貝塚市の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、貝塚市で戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。今って売り時なんでしょうか。

山川不動産の専門家

貝塚市の中古戸建て、ですね。まず結論から言うと「今が絶対に売り時」とは言い切れないんです。理由はこれから一緒にデータで見ていきましょう。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の成約データをもとにお話ししますね。

木村相談者

実際の成約データ、ですか。ネットの一括査定サイトとかだと「AIが予測した価格」みたいなのが出てくるんですけど、それとは違うんですか?

山川不動産の専門家

そうなんです。AI予測は将来のシナリオを描くものなので便利な反面、実際にいくらで売れたかとは別物です。今日お見せするのは実際に取引された価格の記録です。数字が固いぶん、地味に見えるかもしれませんが確実性があります。

貝塚市の中古戸建て価格の推移

山川不動産の専門家

まずは貝塚市の中古戸建て(宅地(土地と建物))の年ごとの中央値を見てみましょう。2017年から2024年までの8年分です。

木村相談者

えっ、けっこう上がったり下がったりしてますね。2021年は1,800万円だったのに2022年でいきなり1,100万円まで下がって、2023年でまた1,650万円に戻って…。これって下落傾向ってことですか?

山川不動産の専門家

いえ、そこが貝塚市の中古戸建てで一番大事なポイントなんです。この上下は「市全体の相場が下がった」というより「その年にどんな物件が売れたか」で数字が動いている可能性が高いんですよ。次でくわしく説明しますね。

なぜ「上がってる/下がってる」と言い切れないのか

山川不動産の専門家

貝塚市の中古戸建ては、同じ年の中でも安い物件と高い物件の価格差がとても大きいんです。たとえば2024年は、価格の安いほう(25%目安)が500万円、高いほう(75%目安)が1,950万円と、その差は1,450万円にもなります。

木村相談者

500万円台の物件と2,000万円近い物件が同じ年に混ざって取引されてるってことですね。うちの家がどっちに近いのか、中央値だけじゃ分からない感じがします。

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。古家付きの土地に近いような戸建てから、リフォーム済みの築浅物件まで、建物の状態や土地の広さで値段の幅が非常に広いのが貝塚市の中古戸建て市場の特徴です。ですので、この記事では単年の上げ下げだけを見て「上昇傾向」「下落傾向」と断定するのは避けています。かわりに、直近3年(2022年〜2024年)をまとめた相場水準で見るのが実態に近いと考えています。

木村相談者

じゃあ、自分の家が安いほうと高いほうのどっちに近いか、どうやって見当をつければいいんでしょうか。

山川不動産の専門家

具体的な築年や工事履歴までは今日のデータからは分かりませんが、目安として、リフォームや建て替えをしていない古家付き土地に近い物件は25%目安(年によって500万円〜1,275万円あたり)に近い水準で取引される傾向があり、水回りなどをリフォーム済みで比較的状態のよい物件は75%目安(年によって1,950万円〜2,850万円あたり)に近い水準まで届いています。ご自身の家がどちらの状態に近いかで、見るべき数字を変えてみてください。

木村相談者

中央値1本じゃなくて、自分の物件に近いほうの数字を見ればいいんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。もう一つ補足すると、この価格の幅(75%目安から25%目安を引いた金額)は年によって縮まったり広がったりしています。下の表で見ると、2018年は中央値1,900万円に対して幅が1,325万円(中央値の約70%)だったのに対し、2022年は中央値1,100万円に対して幅が1,600万円(中央値の約145%)まで広がっています。実際、直近3年(2022〜2024年)をまとめたデータでも中央値に対する相対的な価格のばらつきは約75.5%あり、単年の中央値の上下だけを見て「上昇」「下落」と判断するにはばらつきが大きすぎる、というのがこのページで断定を避けている理由です。

木村相談者

なるほど、1年だけ切り取って一喜一憂するより、3年分でならしたほうがいいってことですね。そういえば、取引の件数自体はここ数年でどう変わってきてるんでしょうか。

取引件数の推移

山川不動産の専門家

件数の面でも見ておきましょう。2017年は55件でしたが、2018年に96件まで増え、その後は徐々に減って2024年は55件になっています。

木村相談者

減ってきてるのはちょっと気になりますね。売る人が減ってるってことですか?

山川不動産の専門家

そこは慎重に見るべきところです。件数の増減には、その年に売りに出た物件の数だけでなく、金利や周辺の新築供給量など複数の要因が絡みます。件数の減少だけをもって「売りにくくなった」と結論づけるのは早計です。ただ、55件〜96件という規模感は、年による物件のばらつきを均すには十分とは言えない数なので、さきほどの「3年分でまとめて見る」という考え方につながってきます。

木村相談者

件数が多い年と少ない年で、価格の出方にも違いがあるんでしょうか。

山川不動産の専門家

件数が多い年ほど、いろんな条件の物件が一度に集計されます。たとえば2017年は取引55件で価格の安いほうが685万円〜高いほうが2,850万円という幅でしたが、2022年は取引68件で500万円〜2,100万円という幅でした。件数が同じくらいでも年によって価格の分布そのものが変わるので、中央値だけを追いかけると実態を見誤りやすいんです。これも「単年の数字を鵜呑みにしない」理由のひとつです。

木村相談者

さっきの価格の幅の話と、この件数の増減ってどう関係してるんですか? 件数が減れば、振れ幅も落ち着いてくるものだと思ってました。

山川不動産の専門家

実はそう単純でもないんです。取引が96件と一番多かった2018年の価格の幅(75%目安引く25%目安)は1,325万円でしたが、取引55件と一番少なかった2024年の価格の幅は1,450万円で、むしろ2024年のほうが広くなっています。件数の多い少ないと価格のばらつきの大小は、必ずしも連動しないということです。

木村相談者

てっきり件数が少ないほうが振れ幅も小さくなるものかと思ってました。

山川不動産の専門家

直感的にはそう思いますよね。ただ実際には、その年にたまたま売れた物件が古家付き土地寄りだったのか、リフォーム済みの築浅物件寄りだったのかという物件の中身のほうが、価格の幅への影響が大きいんです。ですので、件数の増減だけを見て「取引が活発かどうか」を判断するのも、価格の幅だけを見て「相場が荒れているかどうか」を判断するのも、どちらも単年では早計だと考えています。

売り時をどう考えるか

木村相談者

結局、貝塚市の中古戸建ては今売るべきなんでしょうか?

山川不動産の専門家

そこは私からは断定できません。ここまでのデータから言えるのは「直近3年の相場水準は中央値1,200万円前後」「ただし物件ごとの価格差が非常に大きい」という2点です。実際にいくらで売れるかは、立地・土地の広さ・建物の状態によって大きく変わります。

木村相談者

自分の事情も含めて考えるってことですね。とはいえ、相場のだいたいの位置感は分かったので、次は他の市と比べてどうなのか教えてください。

大阪府内・近隣市との比較

山川不動産の専門家

貝塚市の中古戸建て(直近3年・中央値1,200万円)を、周辺のエリアや府内・全国の水準と比べてみましょう。

木村相談者

あ、貝塚市って周りと比べても割と安いほうなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。大阪府内で中古戸建ての集計がある58市区町村の中で、貝塚市は安い方から数えて9番目にあたる水準です。全国では691市区町村の中で安い方から127番目くらいの位置になります。ちなみに全国のkodate(中古戸建て・宅地)の中央値の平均はおよそ2,590万円、大阪府内平均はおよそ2,570万円なので、貝塚市の1,200万円は全国・府内の平均のおよそ半分程度の水準ということになります。

木村相談者

表を見ると、岸和田市も泉佐野市もどっちも1,600万円で並んでますね。これって偶然なんでしょうか。

山川不動産の専門家

このページのデータだけでは、両市がなぜ同じ水準になっているのかという理由までは分かりません。あくまで「直近の中央値がたまたま同じ1,600万円だった」という事実が言えるだけです。ただ、貝塚市の1,200万円と比べると、どちらも貝塚市より400万円、率にして約33%高い水準にあることは言えます。近隣で検討する際は、この差も判断材料の一つにしてみてください。

木村相談者

半分くらいなんですね。それは意外でした。相場の位置が分かったところで、実際に動くとしたらどういう流れになるんでしょうか。

査定を依頼するときの流れ

山川不動産の専門家

ここまでの相場観を踏まえて、実際に動くとしたらどんな流れになるか整理しておきますね。査定を受けること自体は義務ではありませんが、より具体的な金額を知りたい場合の参考にしてください。

木村相談者

1社だけじゃなくて何社か比べたほうがいいんですね。分かりました。最後に、この記事で使ってる数字の元データについても教えてもらえますか?

基本情報まとめ

山川不動産の専門家

もちろんです。まとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になることを聞いていいですか?

山川不動産の専門家

どうぞ。

木村相談者

貝塚市の中古戸建てって、今後上がっていくものなんでしょうか?

山川不動産の専門家

そこは私からは断定できません。この記事でお見せしたのは過去の実際の取引データだけで、将来の値動きを予測するものではないんです。「上がる」「下がる」と断言するサイトは、実は根拠が推計ベースだったりするので、その点は注意していただくといいかもしれません。

木村相談者

なるほど。あと、査定って必ず受けないといけないものなんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、まったく義務ではありません。相場を知るだけで満足という方はそれで十分です。売却を具体的に検討する段階になったら、参考として使ってみてください。

木村相談者

あと、貝塚市の中古戸建ての価格の幅ってどのくらいあるんでしたっけ。改めて教えてください。

山川不動産の専門家

直近の2024年で見ると、価格の安いほうの目安(25%)が500万円、高いほうの目安(75%)が1,950万円で、差は1,450万円あります。年によって幅は1,325万円〜2,165万円の範囲で変動していて(2017〜2024年)、これが単年の中央値だけで方向を語れない理由でもあります。

木村相談者

近隣の岸和田市や泉佐野市と比べると、貝塚市はどのくらい安いんでしたっけ。

山川不動産の専門家

岸和田市・泉佐野市はともに直近の中央値が1,600万円で、貝塚市の1,200万円より400万円、率にして約33%高い水準です。近隣で比較検討する際の目安にしてみてください。

木村相談者

分かりました。ありがとうございます、だいぶイメージがつかめました。

山川不動産の専門家

よかったです。貝塚市の中古戸建ては物件ごとの価格差が大きいエリアなので、ご自身の物件がどのあたりに位置するかは、実際の査定を通じて確認するのが一番確実だと思います。

実際の査定額を確認する

山川不動産の専門家

相場の位置感はつかめたと思うので、もし実際の金額が気になったら、一括査定サービスで確認してみるのも一つの方法です。

以下は不動産の一括査定サービスへのリンクです。複数社から査定額を取り寄せて比較できます。申し込みは任意で、義務ではありません。リンク経由でお申し込みいただくと、当サイトに紹介料が入る場合があります。

:::

木村相談者

分かりました、気が向いたら試してみます。今日はありがとうございました。

山川不動産の専門家

こちらこそ、ありがとうございました。貝塚市の中古戸建ては物件ごとの価格差が大きいエリアなので、まずは相場の位置を知ったうえで、ご自身のタイミングで検討してみてくださいね。