木村相談者
山川さん、うちは堺市東区の一戸建てなんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。東区って南海高野線の北野田や萩原天神の方の、新旧が混ざった住宅地ってイメージなんですけど、戸建ての相場ってちゃんと数字でつかめるものなんですか？
山川不動産の専門家
つかめますよ。東区は戸建ての取引件数もそれなりにありますし、国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べれば、感覚ではなく数字で現在地が見えます。ただ先に一つだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
東区の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
東区の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、東区で実際に成約した中古戸建ての中央値(真ん中の価格)を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,600万円 | 91件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 95件 |
| 2019年 | 2,000万円 | 125件 |
| 2020年 | 2,300万円 | 129件 |
| 2021年 | 1,850万円 | 136件 |
| 2022年 | 2,200万円 | 108件 |
| 2023年 | 2,600万円 | 108件 |
| 2024年 | 2,050万円 | 112件 |
木村相談者
1,600万から2,600万まで、年によってかなり動いてますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。東区の戸建ては、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
東区の戸建ては「明確に上がっている・下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいからです。
木村相談者
件数は毎年90〜135件くらいあるから、少なくはないですよね？
山川不動産の専門家
そうなんです。むしろ件数は十分にあります。2024年の取引112件で計算した単年の信頼区間の幅は約54%あり、それでも方向を断定できないのは、同じ東区の戸建てでも土地の広さ・形・築年数・立地でまるで中身が違うから。その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
なるほど、「2,300万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。東区の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう(下位25%) | 真ん中(中央値) | 高いほう(上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 848万円 | 2,200万円 | 3,700万円 |
| 2023年 | 600万円 | 2,600万円 | 3,600万円 |
| 2024年 | 595万円 | 2,050万円 | 3,600万円 |
木村相談者
下は600万円くらいで、上は3,700万円。同じ東区の戸建てで6倍くらい開くんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は2,000万〜2,600万円前後でも、実際の成約は600万円台から3,700万円台まで広く分布しています。古く規模の小さい物件もあれば、比較的新しく敷地の広い物件もある。「東区の戸建て相場=2,300万」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場(真ん中)は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。東区の戸建てでは特にこれが大事になります。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの2,300万や2,600万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には売り出し中の希望価格をもとにした推定値や、坪単価をAIで予測した数字を前面に出しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
AIで将来の価格を予測するサイトもあるんですか？
山川不動産の専門家
ええ、直近数年の坪単価の伸びなどを根拠に、数年後の価格を予測しているサイトもあります。ただ坪単価の伸びや人口の増減と将来の価格は、金利や再開発などほかの要因でも動くため、単純に紐づけられるものではありません。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。
木村相談者
予測より、実際の数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。
大阪府内・全国のなかで東区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東区の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 東区の位置 |
|---|---|
| 大阪府内の中古戸建て中央値 | 27位/58市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 331位/691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000万円に対してやや低めの水準 |
木村相談者
府内でも全国でも、だいたい真ん中くらいの位置なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。東区の直近3年の相場(2,300万円前後)は、取引が十分な区分だけで平均した全国水準(約4,000万円)よりやや低めですが、府内順位では上位半分に入る水準です。堺市の他の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 北区 | 3,100万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
| 南区 | 2,850万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
| 東区 | 2,300万円(直近3年) | 断定せず(物件の価格の幅が大きい) |
| 堺区 | 2,200万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
| 西区 | 1,900万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
| 美原区 | 1,800万円 | 参考値(取引が少ないため) |
| 中区 | 1,200万円 | 参考値(物件の価格の幅が大きい) |
木村相談者
東区は堺市7区の中では北区・南区に次いで3番目に高いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。ただ水準が3番目に高いことと、「今後さらに上がるかどうか」は別の話です。堺市の7区は現状すべて、単年の方向を断定できない区分になっています。理由は美原区だけ取引件数が少ないためで、それ以外の6区は東区と同じく件数は十分にあるものの物件ごとの価格の幅が大きいためです。堺市に関しては「どの区が何%上がった」と単純比較すること自体が難しく、各区の中央値の水準を相場観として見るのが実態に近い使い方になります。
木村相談者
なるほど、堺市全体がそういう性質なんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。水準としては北区・南区が東区より高め、堺区・西区・美原区・中区は東区より低めという並びですが、どの区も「今どちらに向かっているか」までは言い切れません。東区単体で悩むより、堺市全体がこういうデータの性質を持つ街だと知っておくと受け止め方が変わってくるはずです。
木村相談者
同じ物差しで比べられるのはありがたいです。
東区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は堺市の中では上位、でも方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
東区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東区の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1相場は府内・堺市内でおおむね上位の水準 — 直近3年の成約中央値は2,300万円前後。ただし単年の方向は断定できない(物件ごとの価格の幅が大きいため)。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が595万円、上位25%が3,600万円。同じ東区でも物件次第で数千万円変わる。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「水準が高めだから急げ」でも「わからないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が高めだから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。東区のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場(2,300万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
山川不動産の専門家
一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から査定額を受け取って比較できます。査定は無料で、依頼したからといって売却の義務が生じるわけではありません。以下のようなサービスがあります。
| サービス | 特徴 |
|---|---|
| すまいValue | 大手不動産会社が直接査定を担当 |
| HOME4U | NTTデータグループ運営、老舗の一括査定サービス |
| イエウール | 提携会社数が多く、地域密着の会社にも査定依頼しやすい |
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 堺市東区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅約54%、25%超のため方向は断定せず) |
| 2024年取引件数 | 112件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
東区の戸建て相場は府内・堺市内でおおむね上位の水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東区の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年(2022〜2024年)でならした2,300万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
東区は堺市の中で相場が高い方なんですか？
山川不動産の専門家
堺市7区の中では北区・南区に次いで3番目に高い水準です。ただし水準の高さと「今後さらに上がるか」は別の話で、東区を含む堺市の各区は現状すべて単年の方向を断定できない区分になっています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。