木村相談者
山川さん、向日市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産会社のサイトをいくつか見てみたら、坪単価とか平均価格とか、書いてある数字がバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それはよく聞くお悩みです。サイトによって「売り出し価格」を集計しているところと、独自の計算式で加工した推定値を出しているところが混ざっているので、数字が違って見えるんです。今日は国交省が公開している、実際に成約した取引データを見て、感覚ではなく数字で向日市の今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、成約した金額が分かるんですね。それなら安心できそうです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。向日市で実際に取引された中古マンションの中央値(価格を安い順に並べたときの真ん中の金額)を、2017年から2024年まで並べて見ていきます。
向日市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は平均より実勢に近い指標で、極端に高い物件・安い物件の影響を受けにくいという特徴があります。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 17件 |
| 2018年 | 2,600万円 | 23件 |
| 2019年 | 3,150万円 | 20件 |
| 2020年 | 2,650万円 | 20件 |
| 2021年 | 3,400万円 | 62件 |
| 2022年 | 3,400万円 | 43件 |
| 2023年 | 2,900万円 | 57件 |
| 2024年 | 4,000万円 | 63件 |
木村相談者
2019年に3,150万円まで上がったと思ったら2020年は2,650万円まで下がって、2023年も2,900万円に下がって、2024年でまた4,000万円……。かなり波がありますね。上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないです。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。向日市は2021年以降、年間の取引件数自体は40〜60件台とまとまってきているのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せしますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。専有面積を一定の条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、現在売り出し中の物件の希望価格を集計して平均を出しているサイトもありますが、それは実際に取引が成立した金額そのものとは別物です。この記事の数字は算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,000万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,550万円、上から4分の1(p75)が5,750万円です。
木村相談者
2,550万円から5,750万円まで、倍以上開きがありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので幅が出やすいのですが、向日市はその中でも特に幅が大きいエリアです。2024年単年の相対信頼区間の幅は52.5%にもなります。取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく超えているため、この記事では単年の数字だけで「上がった」「下がった」と言い切ることを避けています。
木村相談者
じゃあ、この4,000万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか?
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は4,000万円だから来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数163件、中央値3,500万円になります。単年の4,000万円よりは落ち着いた数字で、向日市の直近の相場水準としてはこちらの3,500万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の4,000万円と3年プールの3,500万円、けっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
はい、500万円ほどの差があります。これも年によって高額な取引と低額な取引が混ざりやすい向日市の特徴の表れです。この記事でも、向日市の代表的な相場水準としては3年プールの3,500万円を使い、単年の上下だけで方向を言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。相場感がつかめたところで、次は向日市が他の市や全国と比べてどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで向日市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
向日市の水準を、京都府内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 向日市の位置 |
|---|---|
| 京都府内の中古マンション中央値 | 2位／17市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 60位／464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,885万円に対して約1.2倍の水準 |
木村相談者
京都府内で2位ってかなり高い方なんですね。てっきり向日市はもっと落ち着いたベッドタウンのイメージだったので意外です。
山川不動産の専門家
水準としては京都府内でも上位に入ります。全国でも464市区町村中60位で、上位13%程度に入る水準です。ただし前のセクションでお話ししたとおり、水準が高いことと、これから上がるか下がるかは別の話です。向日市の近くの市区と並べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 京都市中京区 | 4,200万円 | 524件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 向日市 | 3,500万円 | 163件(直近3年プール) | 参考値 |
| 京都市西京区 | 2,000万円 | 67件(2024年) | 参考値 |
| 宇治市 | 1,800万円 | 127件(2024年) | 参考値 |
| 長岡京市 | 1,700万円 | 58件(2024年) | 参考値 |
木村相談者
向日市、京都市中京区の次に高いんですね。西京区や宇治市、長岡京市よりだいぶ高い感じがします。
山川不動産の専門家
そうですね。京都市中京区は取引が十分な区分で単年トレンドを語れる市です。一方で向日市・西京区・宇治市・長岡京市はいずれも参考値扱いで、単年だけでは方向を断定できません。同じ参考値の中でも、向日市は中央値そのものが高く出ている点が特徴的です。物件の間取りや築年数の構成によって中央値は変わるものですが、この記事では市全体の集計値までしか扱っていないため、「なぜ高いか」の断定はしていません。あくまで事実として、向日市の中古マンションは京都府内で上位の水準にある、ということをお伝えします。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ここまでは価格の話でしたが、もうひとつ材料として押さえておきたいのが将来の人口です。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減っていくと、マンションの価格にも影響あるんですか?
山川不動産の専門家
現時点で向日市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映する予定です。
木村相談者
分からないことは分からないって言ってもらえるの、なんか安心します。適当な数字でごまかされるより、ずっといいです。
山川不動産の専門家
仮に人口の数字が分かったとしても、それだけで「だから今のうちに売るべき」「だから待つべき」と判断するのは短絡的です。人口動向はあくまで需給を考える材料のひとつで、金利や再開発など他の要因でも変わります。価格の水準・トレンドの話に、人口という材料が加わっても、最終的な判断は個別の事情次第という点は変わりません。ここまでの事実を踏まえて、向日市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
向日市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高いけど方向は分からない……。これって、売ったほうがいいのか、待ったほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
向日市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
向日市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2019年に3,150万円まで上がった年もあれば2020年に2,650万円まで下がった年もあり、2024年の4,000万円も単年の振れの範囲内である可能性がある。3年プール(2022〜2024年)の中央値3,500万円のほうが、向日市の相場水準としては安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=2,550万円〜p75=5,750万円と倍以上の幅がある。向日市では市全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、向日市の将来人口には触れていない。データが揃い次第この記事を更新する。
木村相談者
「水準が高いから売ろう」でも「トレンドが分からないから待とう」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。向日市全体の相場は水準として高め、方向は不明、あなたの物件がいくらかは別の話、この3つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の物件の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値3,500万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 京都府向日市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 63件(3年プールでは163件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「水準は高いけど、方向は分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
向日市の相場は京都府内でも高い水準にありますが、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。向日市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
向日市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は3,500万円です。2024年単年では4,000万円ですが、価格帯は2,550万円〜5,750万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
向日市は単年の相対信頼区間幅が52.5%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2019年に3,150万円、2020年に2,650万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で向日市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
向日市は京都市中京区や西京区、宇治市、長岡京市と比べて何が違うんですか?
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、京都市中京区が4,200万円、向日市が3,500万円、京都市西京区が2,000万円、宇治市が1,800万円、長岡京市が1,700万円です。違うのは取引データの位置づけです。京都市中京区は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、向日市・西京区・宇治市・長岡京市はいずれも物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。向日市は水準そのものが高い点が、他の参考値の市とは異なります。