木村相談者
うちは京都府城陽市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。中古の戸建てって、このあたりだと今どのくらいの値段で売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
城陽市の不動産相場に詳しい山川です。ご相談ですね。まず先にお伝えしておくと、この記事の数字は国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の取引データがもとになっています。憶測や噂ではなく、実際に成約した価格の集計です。
木村相談者
それは安心です。じゃあまず、城陽市の中古戸建てって全体的にいくらくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年の中古戸建て(土地付き)の取引価格の中央値は1,500万円でした。これは2024年に成約した90件の取引データから算出した値です。ただ、この数字だけを見て「城陽市はこの値段」と決めつけないでほしいんです。理由はこのあと説明しますね。
過去8年間の価格推移(2017年〜2024年)
木村相談者
グラフを見ると、けっこう上下してますね。右肩上がりって感じでもなさそう。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年から2024年までの中央値を並べると、次のようになります。
| 年 | 中央値 | 価格帯(下位25%〜上位25%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 838万円〜2,500万円 | 88件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 720万円〜2,500万円 | 90件 |
| 2019年 | 1,800万円 | 935万円〜3,000万円 | 95件 |
| 2020年 | 1,400万円 | 610万円〜2,600万円 | 97件 |
| 2021年 | 2,000万円 | 1,050万円〜2,900万円 | 99件 |
| 2022年 | 1,400万円 | 945万円〜2,425万円 | 72件 |
| 2023年 | 1,650万円 | 843万円〜3,325万円 | 88件 |
| 2024年 | 1,500万円 | 1,010万円〜2,475万円 | 90件 |
山川不動産の専門家
2017年と2024年を比べると、中央値はどちらも1,500万円で、8年間の変化率はほぼ0%です。ただ間の年を見ると1,400万円から2,000万円まで動いていて、一本調子に上がったり下がったりしているわけではないのが分かります。
木村相談者
なるほど、年によって結構バラバラなんですね。取引件数のほうは毎年80〜99件くらいで、そこまで少ないわけではなさそうですけど。
山川不動産の専門家
そこがポイントです。件数自体は年間70〜99件と、判断材料として十分な水準です。ではなぜ「上がっている」「下がっている」とはっきり言えないのか、次で説明しますね。
なぜ「今年は上がった」と言い切れないのか
山川不動産の専門家
表の「価格帯」の列を見てください。たとえば2024年は下位25%が1,010万円、上位25%が2,475万円と、同じ年の中でも価格の幅がかなり広いんです。
木村相談者
同じ城陽市の戸建てなのに、そんなに差が出るんですか？
山川不動産の専門家
土地の広さや駅からの距離、建物の古さなど、物件ごとの個性が価格に大きく影響するからです。件数が少ないわけではないのに、1件1件の価格差が大きいために、中央値が年によって1,400万円〜2,000万円の間でぶれてしまう。これが城陽市の中古戸建て市場の特徴です。
木村相談者
2024年以外だと、価格帯の幅が特に大きかった年ってあるんですか？
山川不動産の専門家
あります。8年間で最も価格帯の幅が広かったのは2023年です。下位25%が843万円、上位25%が3,325万円で、幅は2,482万円にもなります。2019年も935万円〜3,000万円で幅2,065万円と、開きが大きい年でした。逆に2024年は1,010万円〜2,475万円で幅1,465万円と、8年間でもっとも幅が小さい年になっています。
木村相談者
同じ市の同じ年の取引なのに、そんなに幅が変わるものなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。幅が広い年もあれば狭い年もあって、この幅の大きさ自体が毎年一定ではありません。だからこそ、ある1年だけを取り出して「今年は幅が広い、狭い」と一喜一憂するより、複数年を通して眺めたほうが実態に近づけると考えています。
木村相談者
じゃあ直近3年で見るとどうなんですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年間をまとめると、取引件数は合計250件、中央値は1,500万円です。単年の増減より、この3年分をまとめた水準のほうが、ばらつきの影響を受けにくく参考にしやすい数字だと考えてください。
京都府内・全国で見るとどのくらいの水準か
木村相談者
城陽市の1,500万円って、京都府の中では高いんですか、安いんですか？
山川不動産の専門家
京都府内で中古戸建ての取引データが十分にそろっている22市区町村の中で、城陽市は中央値の高いほうから18番目です。全国では691市区町村の中で498番目にあたります。
| 市区町村 | 中央値 |
|---|---|
| 長岡京市 | 3,200万円 |
| 京田辺市 | 3,200万円 |
| 向日市 | 2,900万円 |
| 木津川市 | 2,300万円 |
| 宇治市 | 1,800万円 |
| 城陽市(この市) | 1,500万円 |
| 亀岡市 | 1,300万円 |
木村相談者
近くの宇治市や京田辺市よりは安めなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。京都市中心部への近さや駅からの距離などが影響していると考えられます。
木村相談者
上位の長岡京市や京田辺市とは、具体的にどう違うんでしょう。
山川不動産の専門家
断定はできませんが、いくつか一般的な傾向として考えられることはあります。城陽市より中央値が高い長岡京市・向日市は、京都市中心部により近いエリアです。京田辺市・木津川市は大阪方面への通勤利用がしやすい沿線に位置しています。中心部や複数方面へのアクセスのしやすさは、戸建てを探す人にとって重視されやすい条件で、価格水準にも影響しうる要素の一つです。
木村相談者
城陽市はその点でどうなんですか？
山川不動産の専門家
城陽市は宇治市と京田辺市に挟まれた位置にあり、京都市中心部までは電車で一定の時間がかかるエリアです。ただ、これ自体が「安いから買い時」「高いから売り時」を意味するものではありません。あくまで、価格水準の背景を考えるときの一つの材料として捉えてください。ちなみに全国で見ると、中古戸建ての取引データが十分にそろっている179市区町村の中央値の平均はおよそ4,001万円で、これは都市部を含む全国平均なので、城陽市の水準がそれより低いこと自体は珍しくありません。あくまで目安として捉えてください。
木村相談者
数字だけ見ると安く感じますけど、それが「売り時」かどうかとはまた別ですよね。
山川不動産の専門家
そこは重要な点です。次でお話ししますね。
「売り時」をどう考えればいいか
木村相談者
これを見て、私はどう判断すればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、今の数字だけから「今すぐ売るべき」「もう少し待つべき」と言い切ることはできません。価格が明確な上昇トレンドにあるわけでも、下降トレンドにあるわけでもないからです。住み替えのタイミングや資金の必要性など、ご自身の事情のほうが判断材料としては大きいはずです。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと「10年後の価格はいくら」みたいなAI予測を出しているところもありますよね。ここではやらないんですか？
山川不動産の専門家
あえてやりません。過去の実績データから将来の価格を機械的に推計する手法もありますが、不確実な将来予測を断定的な数字として見せてしまうと、売り時の判断を誤らせるリスクがあると考えているからです。この記事で扱うのは、あくまで実際に成約した過去の取引データだけです。
木村相談者
なるほど。過去の事実と、未来の予測を混ぜないってことですね。
山川不動産の専門家
そうです。過去の傾向は傾向として正確にお伝えしますが、それが将来どうなるかまでは誰にも断定できません。だからこそ、最終的な判断はご自身の事情に委ねるべきだと考えています。
木村相談者
なるほど。じゃあ相場感をつかんだうえで、実際どうすればいいんでしょう？
山川不動産の専門家
相場のレンジが分かったら、次は実際の物件で査定額を確認する段階です。流れを簡単にまとめますね。
相場を調べたら次にやること
- 1相場のレンジを把握する — この記事の中央値(1,500万円)と価格帯(1,010万円〜2,475万円)を、自分の物件のおおよその目安として頭に入れておきます。
- 2一括査定サービスで複数社に査定を依頼する — 土地の広さ・駅距離・築年数などの個別条件は、実際に不動産会社に見てもらわないと反映されません。
- 3複数の査定額を比較する — 1社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場から大きく外れた金額を提示されていないか確認できます。
- 4売却するかどうかを検討する — 査定額が出た段階で、実際に売却を進めるかどうかをご自身のペースで判断します。
木村相談者
査定を頼んだら、必ず売らないといけないわけじゃないですよね？
山川不動産の専門家
その通りです。査定はあくまで価格を知るための手段で、売却の義務は一切ありません。まずは金額を知ることから始めて大丈夫です。
木村相談者
査定を頼む前に、何か準備しておいたほうがいいものってありますか？
山川不動産の専門家
必須ではありませんが、手元にあると話がスムーズに進みやすい書類はあります。
木村相談者
これって全部揃えないと査定してもらえないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、まずは概算の査定だけなら住所と物件の情報だけで受け付けてもらえることがほとんどです。手元にあると話が早いという程度に考えておいてください。
木村相談者
なるほど、分かりました。ここまでの情報を一度まとめてもらえますか？
山川不動産の専門家
もちろんです。ここまでお伝えした内容を表にまとめますね。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 京都府城陽市 |
| 対象物件種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近3年の合計取引件数 | 250件(2022年〜2024年) |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報(XIT001) |
近隣・京都府内の市区町村と比べてみる
木村相談者
近くの市区町村の相場も気になります。
山川不動産の専門家
城陽市の近隣や京都府南部のエリアだと、宇治市の中古戸建て相場や亀岡市の中古戸建て相場も同じようにデータをまとめています。あわせて見てみると、京都府南部の中での城陽市の位置づけがより分かりやすくなると思います。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になる点を聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです。どうぞ。
木村相談者
城陽市の中古戸建ての価格って、今後上がっていくんですか？
山川不動産の専門家
それは断定できません。過去8年の中央値は1,400万円〜2,000万円の間で上下していて、明確な上昇・下降のどちらの傾向とも言えないからです。将来の価格を予測する材料としてこの記事の数字を使うのは適切ではありません。
木村相談者
なんで年によって価格の差がこんなに大きいんですか？
山川不動産の専門家
中古戸建ては土地の広さ・駅からの距離・築年数などの個別条件の違いが価格に大きく影響するためです。同じ年でも取引された物件の顔ぶれが変われば、中央値も動きやすくなります。
木村相談者
この数字はどこから来ているんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリに登録されている、実際の不動産取引価格の情報(XIT001)から集計しています。実際に成約した取引データがもとになっています。
木村相談者
査定は無料なんですか？
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、多くの場合無料で利用できます。ただし査定は義務ではないので、まずは金額を知りたいという段階でも利用して問題ありません。
木村相談者
将来の価格予測は出さないんですか？
山川不動産の専門家
出しません。過去の取引実績は正確にお伝えしますが、将来の価格を機械的に推計して断定的に示すことはしていません。不確実な予測が売り時の判断を誤らせるリスクを避けるためです。
木村相談者
取引件数はここ数年減ってきているんですか？
山川不動産の専門家
一方的に減っているとは言えません。直近3年でみると2022年が72件、2023年が88件、2024年が90件と、2022年から2024年にかけては増える方向です。2021年の99件と比べると少なく見えますが、2018年の90件と同水準でもあり、年ごとの上下の範囲内だと考えられます。
木村相談者
査定を頼む前に準備しておいたほうがいいものはありますか？
山川不動産の専門家
必須ではありませんが、登記簿謄本や固定資産税納税通知書、購入時のパンフレットなどが手元にあると話がスムーズです。ただし、それらが無くても住所と物件情報だけで概算査定を受け付けてもらえることがほとんどなので、まずは気軽に相談して大丈夫です。
山川不動産の専門家
相場のレンジが見えてきたら、次は実際の査定額を確認してみましょう。
木村相談者
分かりました、いくつか査定を頼んでみます。