鯖江市の中古戸建て、今の相場は？
木村相談者
すみません、鯖江市で戸建てに住んでるんですけど、売ろうかどうか迷ってて。今ってどれくらいの値段で売れるものなんでしょうか。
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。まず結論からお伝えすると、国交省の不動産取引価格情報(reinfolib)を見ると、鯖江市の中古戸建ての直近3年間(2022〜2024年)の取引を合わせた中央値は1,700万円です。この3年間で135件の取引データをもとに算出しています。
木村相談者
1,700万円ですか。ざっくりの目安としてはそれくらいと考えていいんですかね。
山川不動産の専門家
はい、まずは目安として捉えてください。ひとつ補足すると、この1,700万円は実際に売買が成立した成約価格の中央値です。不動産ポータルサイトで見かける「売り出し価格の相場」とは性質が違うので、その点は区別して見ていただくのがおすすめです。
木村相談者
売り出し価格と成約価格って違うものなんですか。
山川不動産の専門家
売り出し価格は「この値段で売りたい」という希望額なので、実際にその金額で売れるとは限りません。reinfolib のデータは国交省が不動産の取引当事者に行ったアンケートをもとにした、実際に成立した取引の価格なので、より実勢に近い数字と言えます。鯖江市の場合、実はこの後お話しする「年によって数字がかなり動く」という特徴があるんです。まずは年別の推移を一緒に見てみましょう。
年ごとの動きを見てみると
山川不動産の専門家
こちらが2017年から2024年までの、年ごとの中央値と取引件数です。
| 年 | 中央値 | 取引件数 | 価格帯(25%〜75%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 35件 | 1,000万円〜2,250万円 |
| 2018年 | 1,750万円 | 34件 | 1,200万円〜2,300万円 |
| 2019年 | 1,700万円 | 39件 | 815万円〜2,300万円 |
| 2020年 | 1,800万円 | 47件 | 850万円〜2,300万円 |
| 2021年 | 1,400万円 | 36件 | 562.5万円〜2,300万円 |
| 2022年 | 870万円 | 42件 | 420万円〜1,875万円 |
| 2023年 | 1,900万円 | 46件 | 587.5万円〜2,575万円 |
| 2024年 | 2,100万円 | 47件 | 975万円〜2,500万円 |
木村相談者
えっ、2022年だけ870万円ってかなり低くないですか。何かあったんですか。
山川不動産の専門家
極端な下落があったわけではなく、同じ「中古戸建て」でも一件ごとの土地の広さや築年数、立地の差が大きいことが背景にあります。価格帯の欄を見ていただくと分かるように、どの年も25%〜75%のレンジがかなり広いんです。たまたまその年に安めの物件の取引が多かった、というだけで市全体の相場が急落したとは言えません。
木村相談者
なるほど、1件1件のバラつきが大きいから、年の中央値だけ見ると上下に振れて見えるってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。ですので鯖江市の中古戸建てについては、単年の増減だけを見て「上がっている」「下がっている」と方向を断定するのは適切ではありません。そのため冒頭でお伝えした1,700万円という数字も、単年ではなく直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値としてお出ししています。
山川不動産の専門家
相場のばらつきについては分かっていただけたと思うので、次は取引件数の話をしましょう。
取引件数はどれくらいある?
木村相談者
さっきの表にも件数が出てましたけど、鯖江市ってそもそもどれくらい戸建てが売買されてるんですか。
山川不動産の専門家
2024年の年間取引件数は47件でした。2017年以降で見ても年間34件〜47件の間で推移していて、極端に少ないわけではありません。ただ人口の多い都市部に比べると絶対数は多くないので、1件ごとの個別条件(土地の広さ・駅からの距離・築年数など)が中央値に与える影響は相対的に大きくなります。
木村相談者
だから同じ「中古戸建て」でも年によって中央値がブレるんですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。件数自体が枯渇しているわけではないので「データが足りなくて何も言えない」わけではありませんが、価格の方向性(上昇・下降)を断定するには不向きなデータの性質、というのが鯖江市の中古戸建て市場の特徴です。
木村相談者
件数の話は分かりました。じゃあ鯖江市の1,700万円って、周りの市とか全国で見るとどうなんですか。
福井県内・全国で見るとどうなる?
山川不動産の専門家
いい質問です。同じ福井県内でデータのある市と比べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 |
|---|---|
| 鯖江市 | 1,700万円 |
| 福井市 | 1,600万円 |
| 越前市 | 1,500万円 |
| 坂井市 | 1,000万円 |
山川不動産の専門家
鯖江市の1,700万円は、県内でデータのある4市の中で最も高い水準です。県庁所在地の福井市よりも100万円ほど高くなっています。
木村相談者
意外です。鯖江市の方が福井市より高いんですね。
山川不動産の専門家
はい。ただし全国の中古戸建て(データが十分にある691市区町村)の中央値の平均は約2,590万円なので、全国平均と比べると鯖江市の1,700万円はおよそ3割ほど低い水準にあります。全国順位でいうと691市区町村中463位です。「福井県内では相対的に高いが、全国的には控えめな水準」というのが鯖江市の位置づけになります。
木村相談者
県内では上の方だけど、全国で見るとそうでもない、と。地方都市だとそういうものなんですかね。
山川不動産の専門家
土地の価格水準や都市部からの距離、面積の取りやすさなど地域ごとの事情が影響するので、一概には言えません。あくまで「鯖江市はこのくらいの位置にある」という現在地の確認として捉えてください。
木村相談者
ちなみに、鯖江市の相場ってネットで検索すると他のサイトでも数字が出てくるんですが、こちらの1,700万円とは違うものなんでしょうか。
他の不動産サイトの数字とどう違う?
山川不動産の専門家
そこは大事なポイントなので説明させてください。不動産系のサイトによって「何を集計しているか」がそもそも違います。たとえば大手ポータルサイトでは、鯖江市の一戸建ての相場を1,699万円と示しているところがあります。数字だけ見ると私たちの1,700万円とかなり近いですが、これは今まさに売り出し中の物件の掲載価格の中央値であって、実際に売買が成立した金額ではありません。そのサイト自身も「相場価格は成約価格を表すものではありません」と注記しています。
木村相談者
掲載価格と成約価格って、そんなに違うものなんですか。
山川不動産の専門家
売り出し価格は「この値段で売りたい」という交渉前の希望額なので、そこから値引きされて成約することもあれば、人気物件なら希望額に近い金額で決まることもあります。今回はたまたま近い数字になっていますが、性質としては別のデータだと考えてください。この記事の1,700万円は、冒頭でお伝えした通りreinfolib に記録された実際の成約価格から算出しています。
木村相談者
なるほど。他にも、将来の価格を予測しているサイトを見たことがあるんですが、あれはどういう仕組みなんですか。
山川不動産の専門家
それはAI(機械学習)を使って、過去の取引データや公示地価、将来の人口推計をもとに、10年後の価格を「良いシナリオ」「普通のシナリオ」「悪いシナリオ」の3パターンで予測しているサイトですね。鯖江市についても、そのサイトでは10年前比+23.3%、10年後はノーマルシナリオで▲13.5%という予測が示されています。
木村相談者
え、10年後の予測まで出せるんですね。それって信用していいものなんですか。
山川不動産の専門家
予測の取り組みとしては興味深いものですが、この記事では将来の価格を予測・断定することはしません。将来の価格は金利動向や再開発、個別物件の状態など不確定な要素が多く、AIによる予測もあくまで「シナリオ」の一つだからです。人口についても、そのサイトでは「人口が減少するのであれば価格が下落しやすい」というかたちで人口減少と価格下落を直接結びつけていますが、この記事では人口データがある市区町村であっても人口を需給を考えるための材料の一つとして提示するにとどめ、価格の増減と直結させる書き方はしていません。ちなみに鯖江市は将来推計人口のデータが記事のデータベースにまだ収集できていないため、今回は人口の話題そのものを扱っていません。
木村相談者
予測を出すサイトと出さないサイトがあるのは、そういう方針の違いなんですね。
山川不動産の専門家
そうです。この記事は国交省の成約データをそのまま中央値で集計する事実ベースの立場を取っています。将来予測が欲しい方には他サイトのAI予測も参考になると思いますが、「今、実際いくらで売れているか」を知りたい場合は、こちらの成約価格ベースの数字を見ていただくのが近道です。
鯖江市の「売り時」をどう考える
木村相談者
ここまで聞いて、鯖江市の相場感は分かりました。で、結局今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、私の立場で「今が売り時です」と断定することはできません。ここまで見てきたように、鯖江市の中古戸建ては年によって中央値の振れ幅が大きく、はっきりした上昇・下降のトレンドを読み取れる状況ではないんです。
木村相談者
じゃあ何を基準に考えればいいんですか。
山川不動産の専門家
材料としては、①直近3年の相場水準が1,700万円前後であること、②県内では相対的に高めの水準にあること、③年間の取引件数は34〜47件で大きく減ってはいないこと、の3つをお伝えできます。その上で、実際に売るかどうかは価格以外のご自身の事情で決めるのが一番だと思います。
木村相談者
数字は分かったので、あとは自分の状況と相談して考えてみます。
山川不動産の専門家
それが一番大事だと思います。もし実際に「うちの場合はいくらになるのか」が気になったら、次は個別の査定を受けてみる、という流れになります。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場の目安をつかんだら、次のステップとしてはこんな流れが一般的です。
- 1相場を把握する — ここまでお伝えした鯖江市の中古戸建て相場(直近3年で1,700万円前後)を頭に入れておく
- 2複数社の査定を比較する — 一括査定サービスなどを使って、複数の不動産会社から査定額を出してもらう
- 3査定額と自分の事情を照らし合わせる — 査定額を見た上で、実際に売るかどうか、いつ売るかを判断する
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 福井県鯖江市 |
| 物件種別 | 中古戸建て(宅地・建物) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(reinfolib 不動産取引価格情報) |
| 直近3年の中央値 | 1,700万円(2022〜2024年、135件) |
| 2024年の年間取引件数 | 47件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ちなみに鯖江市の近くだと、他の市はどんな感じなんですか。
福井県内の他の市と比較する
山川不動産の専門家
先ほどの比較表の通りです。福井市の中古戸建て相場は1,600万円、越前市の中古戸建て相場は1,500万円、坂井市の中古戸建て相場は1,000万円です。鯖江市を含めたこの4市を比べると、鯖江市が最も高い水準にあります。
木村相談者
近くの市と比べられるのはありがたいです。参考にしてみます。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか確認させてください。鯖江市の中古戸建ての相場はいくらですか?
山川不動産の専門家
直近3年(2022〜2024年)の取引を合わせた中央値は1,700万円です。135件のデータから算出しています。ただし年によって中央値の振れ幅が大きいため、目安としてご覧ください。
木村相談者
価格は上がっているんですか、それとも下がっているんですか?
山川不動産の専門家
断定はできません。年ごとの中央値は870万円〜2,100万円の間で大きく動いており、これは物件ごとの土地面積や築年数の差が大きいためです。単年の増減だけで方向性を語るのは避けています。
木村相談者
鯖江市は福井県内で高いんですか、安いんですか?
山川不動産の専門家
県内でデータのある4市(福井市・鯖江市・越前市・坂井市)の中では鯖江市の1,700万円が最も高い水準です。一方で全国平均(約2,590万円)と比べると、鯖江市はそれよりおよそ3割低い水準にあります。
木村相談者
取引件数は少ないんですか?
山川不動産の専門家
2024年は47件で、2017年以降も年間34件〜47件で推移しており、極端に少ないわけではありません。ただ1件ごとの価格差が大きいため、中央値だけで判断せず幅を持って見る必要があります。
木村相談者
査定は必ず受けないといけませんか?
山川不動産の専門家
必要はありません。相場を知った上で売る・売らないを判断する材料の一つとして、任意で利用いただくものです。
木村相談者
他の不動産サイトと数字が違うことがあるのはなぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって「何を集計しているか」が異なるためです。売り出し中の物件の掲載価格を相場としているサイトもあれば、AIによる将来10年の価格予測を前面に出しているサイトもあります。この記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計しており、将来の価格予測は行っていません。
木村相談者
だいたいイメージがつかめました。ありがとうございます。
山川不動産の専門家
相場の目安と、鯖江市が県内でどのあたりの水準にあるかをご理解いただけたなら良かったです。実際にご自宅の査定額が気になったら、一括査定サービスで複数社の査定を比較してみてください。査定はあくまで任意のステップで、申し込みが必須というわけではありません。