木村相談者
山川さん、流山市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べると「流山市は人気で価格が高騰してる」みたいな話も見るし、逆に「そろそろピークじゃないか」みたいな声もあって、どっちを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、流山市に限らずよくある悩みです。ネットの情報は根拠がバラバラなので、印象論だけで判断すると振り回されてしまいます。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。流山市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
流山市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,700万円 | 57件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 61件 |
| 2019年 | 1,700万円 | 75件 |
| 2020年 | 2,250万円 | 96件 |
| 2021年 | 2,900万円 | 257件 |
| 2022年 | 3,050万円 | 288件 |
| 2023年 | 4,000万円 | 261件 |
| 2024年 | 4,450万円 | 284件 |
木村相談者
2018年に一度1,500万円まで下がって、そこから2024年の4,450万円まで、なんかすごい伸び方してますね。2020年から2024年だけ見ても倍近いような。
山川不動産の専門家
よく気づかれました。2017年から2024年の8年間で見ると+161.8%の上昇、つまり価格は2.6倍以上になっています。直近1年(2023年→2024年)も+11.2%の上昇で、2021年以降は毎年上がり続けている状態です。取引件数も2017年の57件から2024年の284件まで増えていて、この8年で取引そのものが活発になっていることが分かります。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
違うことが多いです。専有面積を70㎡などに固定して算出した推定価格や、掲載中の売り出し価格の平均を「相場」として出しているサイトもありますが、それは実際に成立した取引そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,450万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,300万円、上から4分の1(p75)が6,100万円です。
木村相談者
2,300万円から6,100万円まで、ずいぶん開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は20.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は833件、中央値は3,900万円です。単年(4,450万円)より低めなのは、直近の急な上昇が反映される前の3年間を均した数字だからです。
木村相談者
単年でも基準はクリアしてるから、さっきの「8年で+161.8%」もかなり信頼できる数字ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間284件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も20.2%と基準を下回っているので、流山市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築7年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は流山市で一番取引件数が多いのも〜築10年の帯(302件)で、木村さんの物件はまさに流山市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 5,400万円 | 4,500万円〜6,200万円 | 302件 |
| 築11-20年 | 4,200万円 | 3,000万円〜5,550万円 | 203件 |
| 築21-30年 | 2,400万円 | 1,800万円〜2,800万円 | 97件 |
木村相談者
〜築10年が5,400万円で、そこから築を重ねるごとにけっこう下がっていくんですね。あれ、築31年以上のデータは無いんですか?
山川不動産の専門家
良い質問です。築31年以上の帯も192件の取引はありますが、物件ごとの価格のばらつきが大きく、1つの代表値として示すには信頼性が足りないと判断したので、この記事では扱っていません。根拠のあやふやな数字を出すより、扱わないほうが正確だと考えています。木村さんの築7年の物件であれば、市全体の中央値4,450万円ではなく、〜築10年の帯の中央値5,400万円(4,500万円〜6,200万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。
木村相談者
なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより安いのかな」って勘違いするところでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。この3つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、流山市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、流山市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、流山市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、流山市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は流山市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで流山市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、流山市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 流山市の位置 |
|---|---|
| 千葉県内の中古マンション中央値 | 2位/23市区町村(上位) |
| 全国の中古マンション中央値 | 23位/464市区町村(上位) |
| 8年上昇率の県内順位 | 1位/12市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 1位/217市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約1.54倍の水準 |
木村相談者
県内2位、全国でも23位で、しかも上昇率は全国1位なんですか!? さっき見た「8年で+161.8%」ってそういうことだったんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。流山市は価格水準そのものが県内2位・全国23位という高い位置にありながら、8年上昇率は取引データが十分な区分217市区町村の中で全国1位という組み合わせです。「もともと安かったから伸び率だけ高く見える」タイプではなく、水準が高いまま、さらに伸びているという状態です。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 流山市 | 4,450万円 | +161.8% | +11.2% |
| 柏市 | 3,100万円 | +106.7% | +14.8% |
| 八潮市 | 2,700万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
| 松戸市 | 2,000万円 | +25.0% | +0.0% |
| 三郷市 | 1,900万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
| 野田市 | 1,200万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
木村相談者
柏市も上昇率100%超えでかなり伸びてますけど、流山市はそれよりさらに上なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、柏市も8年で+106.7%という高い伸び率のエリアですが、流山市はそれを上回る+161.8%です。近隣一帯で取引が活発化しているなかでも、流山市は価格水準・上昇率ともにこのエリアで最も高いという位置づけです。より広いエリアの相場は千葉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
価格水準も高いし、伸び率でも全国トップって、聞いてるだけでちょっとドキドキしてきました。
山川不動産の専門家
気持ちは分かりますが、ここは落ち着いて考えたいところです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
流山市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格水準は県内2位で、上昇率も全国1位……これって、もう売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
流山市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
流山市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年で161.8%、直近1年でも11.2%上昇、これは全国1位の伸び率 — 2017年の1,700万円から2024年の4,450万円まで、8年で2.6倍以上に上昇し、直近1年も+11.2%。取引データが十分な区分217市区町村の中で8年上昇率は全国1位、県内12市区町村でも1位。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 市全体の中央値は4,450万円だが、〜築10年の帯では中央値5,400万円(4,500万円〜6,200万円の幅)。木村さんのような築7年の物件は、市全体の数字よりも自分の築年帯の幅を基準に考えたほうが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、流山市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから急げ」でも「上がりすぎたから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体は8年で大きく上昇している、この先どうなるか・あなたが今売るべきかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。数字だけ見ると煽られそうになるので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築年帯別の中央値・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た〜築10年の帯の目安(5,400万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 千葉県流山市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅20.2%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 284件(3年プールでは833件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
流山市の相場は8年間で161.8%上昇、直近1年も+11.2%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は千葉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。流山市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
流山市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,450万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,300万円〜6,100万円まで幅があります。〜築10年の帯では中央値5,400万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で161.8%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+11.2%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況で、この上昇率は取引データが十分な区分217市区町村の中で全国1位です。
木村相談者
なんでそんなに上がってるんですか?
山川不動産の専門家
具体的な要因を断定することはできませんが、取引件数が2017年の57件から2024年の284件まで増えていることから、この間に流山市でのマンション取引そのものが活発化してきたことが分かります。ここから先の値動きを予測するものではなく、あくまで過去の実績として8年で161.8%上昇したという事実をお伝えしています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、流山市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡のように条件を1つに固定して算出した平均価格を「相場」として載せているサイトや、掲載中の売り出し物件の平均価格を示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや売り出し中の希望価格に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で流山市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。