木村相談者
山川さん、四街道市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。ネットで相場を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、四街道市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。四街道市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
四街道市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 12件 |
| 2018年 | 1,800万円 | 11件 |
| 2019年 | 1,400万円 | 11件 |
| 2020年 | 1,400万円 | 7件 |
| 2021年 | 1,600万円 | 26件 |
| 2022年 | 1,600万円 | 27件 |
| 2023年 | 1,850万円 | 24件 |
| 2024年 | 1,700万円 | 28件 |
木村相談者
2023年に1,850万円まで上がったのに、2024年は1,700万円に下がってますね。しかも2020年は7件しか取引がないって、ずいぶん少ないような。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけで「一貫して上昇している」とも「下落している」とも言い切れません。2017年から2020年にかけては1,400万円台〜1,800万円台で上下し、2021年以降は年間24件〜28件まで取引件数が増えていますが、それでも1年あたりの件数としては多いとはいえません。なぜ件数の少なさが数字の見方に関わるのか、次のセクションで説明します。
この数字は「実際に成約した金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近の売り出し中の物件情報から相場を推定しているところもあれば、専有面積や築年数の条件を細かく指定して算出するところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますし、独自のロジックで出した相場が成約価格そのものを表しているとは限りません。この記事の数字は、独自加工や将来予測を加えず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,700万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,275万円、上から4分の1(p75)が3,125万円です。中央値1,700万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,275万から3,125万って、倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは専有面積・築年数・階数・駅からの距離で価格が変わる商品なので、ある程度の幅は出ます。加えて四街道市は、年間の取引件数自体が7件〜28件と少ないため、単年の中央値が年によって振れやすくなっています。2024年単年の相対信頼区間幅は100%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。
木村相談者
基準の4倍って、かなり振れが大きいんですね。それって物件の差が大きいからですか?
山川不動産の専門家
四街道市の場合は「物件ごとの差」というより「取引件数そのものが少ない」ことが主な理由です。1年に7件〜28件という件数では、たまたま高額な物件が数件成約しただけで中央値が大きく動いてしまいます。そこで2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は79件、中央値は1,800万円になります。
木村相談者
単年だと1,700万円、3年まとめると1,800万円。そこまで大きな差ではないけど、やっぱり違いますね。
山川不動産の専門家
ええ、100万円の差は無視できません。2024年単年だけを見て「四街道市の相場は1,700万円まで下がった」と結論づけるのは早計で、この記事では直近3年をプールした1,800万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。次のセクションで、人口の見通しについても触れておきます。
四街道市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、四街道市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、四街道市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は四街道市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで四街道市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、四街道市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 四街道市の位置 |
|---|---|
| 千葉県内の中古マンション中央値 | 14位/23市区町村(中位よりやや低め) |
| 全国の中古マンション中央値 | 270位/464市区町村(中位よりやや低め) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,286.7万円に対して約0.79倍の水準 |
木村相談者
県内14位、全国だと270位、ちょっと平均より低めってところですかね。
山川不動産の専門家
県内・全国ともに中位よりやや低めの水準です。突出して高いわけでも極端に低いわけでもありません。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 習志野市 | 2,600万円(2024年) | 取引データは十分(934件) |
| 印西市 | 2,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 佐倉市 | 1,900万円(2024年) | 取引データは十分(433件) |
| 四街道市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値(取引が少ないため) |
| 成田市 | 1,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 千葉市若葉区 | 1,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
木村相談者
習志野市や佐倉市とはけっこう差があるんですね。逆に成田市や千葉市若葉区は四街道市より低いと。
山川不動産の専門家
ええ、この6市の中では四街道市はやや低めの水準です。ただ、習志野市・佐倉市の2市は取引件数が400件を超えて安定しており、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。一方、四街道市・印西市・成田市・千葉市若葉区の4市は、取引件数の少なさや物件ごとの価格差の大きさから、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は千葉県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準がやや低めというだけじゃなくて、方向を断定しにくいという点でも、四街道市は他の参考値の市と近い立場なんですね。
四街道市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はやや低め、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
四街道市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
四街道市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2020年は1,400万円台〜1,800万円台で上下し、2023年に1,850万円まで上がったあと2024年は1,700万円に下がっている。取引件数は年7件〜28件と少なく、相対信頼区間幅も100%と基準を大きく超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は1,800万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2中央値だけでなく価格の幅も見る — 2024年の価格帯は1,275万〜3,125万円と幅があり、専有面積・築年数・階数・駅からの距離で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、四街道市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「やや低めだから様子見」でも「下がってるから急いで売る」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内でやや低めだから様子見」でも「下がっているから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,800万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 千葉県四街道市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 28件(3年プールでは79件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
四街道市の相場は県内・全国ともに中位よりやや低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。四街道市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
四街道市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,800万円です。ただし2024年単年では1,700万円、価格帯は1,275万円〜3,125万円まで幅があり、取引件数自体が少ないエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
四街道市は年間の取引件数が7件〜28件と少なく、2024年単年の相対信頼区間幅は100%と基準(25%以下)を大きく超えているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年から2020年は1,400万円台〜1,800万円台で上下し、2023年に1,850万円まで上がったあと、2024年は1,700万円に下がっています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、四街道市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近の売り出し中物件から相場を推定しているところもあれば、専有面積・築年数の条件を細かく指定して独自ロジックで算出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で四街道市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。