木村相談者
山川さん、うちは東根市の一戸建てなんですけど、こういう地方都市でも相場ってちゃんと調べられるものなんですか？大きい都市の記事しか見たことがなかったので。
山川不動産の専門家
調べられますよ。東根市でも国土交通省の不動産情報ライブラリに、実際に成約した中古戸建ての価格が登録されています。ただ先にお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
東根市の戸建ては、直近の年間成約件数が30件台とやや少なめで、その年にどんな物件が売れたかで中央値が振れやすいんです。なので今日は「上がった・下がった」と単年で言い切るのではなく、複数年をまとめた相場水準としてお伝えしますね。
木村相談者
なるほど、慎重に見たほうがいいってことですね。じゃあ今の相場ってどれくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年間、合計105件の成約データをまとめると、中古戸建ての中央値は約2,100万円です。これが東根市の直近の相場水準として、いちばん信頼できる数字になります。
東根市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
木村相談者
グラフを見ると、2022年だけガクッと下がってますね。これはなんでですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。2022年は43件の成約のうち、価格帯の低い物件がやや多く含まれていて中央値を押し下げました。東根市のように年間の成約件数が20〜40件台の街では、その年にたまたまどんな物件が売れたかで中央値が動きやすいんです。これが「単年だけで方向性を語らない」理由です。
木村相談者
逆に2024年は2,400万円まで戻ってますよね。
山川不動産の専門家
はい。2024年は33件の成約で、価格帯の高めの物件がまとまった年でした。年ごとの中央値だけを並べるとこんなふうにブレが大きいので、まずは直近3年分をまとめたプールの中央値(約2,100万円)を目安にするのが実用的です。
| 年 | 成約件数 | 中央値 | 価格帯(下位25%〜上位25%) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 28件 | 1,950万円 | 1,450万円〜2,400万円 |
| 2018年 | 24件 | 1,800万円 | 1,035万円〜2,125万円 |
| 2019年 | 27件 | 2,200万円 | 1,850万円〜2,800万円 |
| 2020年 | 23件 | 1,900万円 | 1,350万円〜2,350万円 |
| 2021年 | 42件 | 2,150万円 | 1,025万円〜2,800万円 |
| 2022年 | 43件 | 1,500万円 | 675万円〜2,700万円 |
| 2023年 | 29件 | 2,000万円 | 580万円〜2,400万円 |
| 2024年 | 33件 | 2,400万円 | 1,800万円〜2,800万円 |
木村相談者
年によって差はあっても、だいたい1,500万円台〜2,400万円台のどこかに収まるってことですね。
山川不動産の専門家
目安としてはそうですね。ただし土地の広さや建物の状態で個々の物件の価格は変わります。あくまで市全体の傾向として捉えてください。件数の動きも見てみましょうか。
取引件数の動き
木村相談者
件数のほうも年によって違うんですね。2024年は何件くらいだったんですか？
山川不動産の専門家
2024年は33件の成約がありました。2017年以降でみると23件〜43件の間で推移していて、極端に減っているわけではありません。ただ、年間30件台という規模は、都市部の市区と比べると少ない部類です。
木村相談者
件数が少ないと、そもそも買い手が見つかりにくいってことですか？
山川不動産の専門家
件数が少ないのは「取引の母数が少ない」だけで、需要が無いという意味ではありません。ただ都市部のように毎月何十件も動く市場ではないので、売却までの期間には余裕を持っておくのが現実的です。この点は後の「売り時の考え方」でもう少し詳しくお話しします。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの2,100万や2,400万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には独自ロジックで算出した推定値や、人口推計をもとに将来の価格をAIで予測しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
人口推計から将来の価格を予測するサイトもあるんですか？
山川不動産の専門家
ええ、AIで築年数や駅距離、人口推計を根拠に将来価格をシナリオ予測しているサイトもあります。ただ人口の増減と将来の価格は、金利や地域の再開発などほかの要因でも動くため、単純に紐づけられるものではありません。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。
木村相談者
予測より、実際の数字を見たほうが地に足がつく感じがします。じゃあ他の街と比べるとどうなんですか？
山形県内・全国で見るとどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東根市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 東根市の位置 |
|---|---|
| 山形県内の中古戸建て中央値 | 3位／5市(相場が参考値として掲載されている市のうち) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 376位／691市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000万円に対してやや低めの水準 |
木村相談者
県内では3位なんですね。でも全国だと376位ですか。
山川不動産の専門家
そこは整理が必要な点です。全国376位というのは取引が薄い市区町村まで含めた全691市区町村の中の順位です。全国平均の約4,000万円は取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、都市部の高水準な地域が多く含まれます。東根市の直近3年の相場(2,100万円前後)はその平均より控えめな水準と見てよさそうです。県内の他の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値(直近の相場水準) |
|---|---|
| 天童市 | 2,300万円 |
| 山形市 | 2,200万円 |
| 東根市 | 2,100万円(直近3年) |
| 酒田市 | 880万円 |
| 鶴岡市 | 800万円 |
木村相談者
天童市や山形市より少し低くて、酒田市や鶴岡市よりはだいぶ高いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。山形県内で戸建ての記事を出している5市はいずれも成約件数がそれほど多くなく、複数年をまとめた相場水準として掲載している市ばかりです。その中で東根市は中位からやや上寄りの水準にいます。天童市・山形市・酒田市・鶴岡市の中古戸建て記事も上の表からご覧いただけます。もう少し県内全体を見渡したい場合は山形県の他の市区町村の相場もあわせてご覧ください。
将来人口や個別事情も判断材料に
木村相談者
相場の位置は分かりました。あとは将来の人口とかも関係してくるんですか？よく人口が減ると不動産も下がるって聞くので。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、東根市については国が公表している将来推計人口のデータを今回このデータベースでまだ確認できていません。数字が無い以上、憶測で「増える」「減る」とはお伝えできないので、この記事では人口を判断材料には含めていません。
木村相談者
え、そうなんですね。じゃあ何を基準に考えればいいんですか？
山川不動産の専門家
今回はっきり言えるのは、直近3年の中古戸建ての相場水準が約2,100万円ということと、年による価格のブレが大きいということだけです。人口のような将来予測が使えない分、なおさら「今の相場と自分の事情」を軸に考えることが大事になります。住み替えの都合なのか、資金の必要な時期があるのか、といった個別の事情のほうが、この街では判断の中心になると思います。
木村相談者
分かりました。じゃあ結局、今って売り時なんですか？
売り時をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここで「売り時です」と言い切ることはできません。2022〜2024年の中央値は約2,100万円で、2022年(1,500万円)と比べると水準としては高めのゾーンにありますが、年ごとのブレが大きい市なので、これが安定した上昇トレンドだと断定はできないんです。
木村相談者
じゃあ何を見て決めればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
判断材料として使えるのは、①直近3年の相場水準が約2,100万円であること、②年による価格差が大きく安定していないこと、③直近の成約件数が33件と単年で方向を語るには少なめであること、の3つです。その上で、いつ売るかは住み替えや資金計画などご自身の事情次第というのが正直なところです。
木村相談者
相場の数字以外に、売るタイミングを考える時に見ておいたほうがいいポイントってありますか？
山川不動産の専門家
家の状態でいうと、屋根や外壁、水回りの修繕履歴があるかどうかは査定額に直接響く部分です。あとは住宅ローンが残っている場合、売却額で完済できるかどうかを先に確認しておくといいですね。相場の数字だけでなく、物件の実際の状態や資金計画を合わせて考えるのが現実的です。
木村相談者
数字の意味は分かりました。実際どれくらいで売れるか知りたい時はどうしたらいいですか？
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場水準はあくまで市全体の目安なので、実際の物件でいくらになるかは査定を受けてみるのが早いです。流れを整理しますね。
相場を調べたあとの4ステップ
- 1相場感を持つ — ここまでの中央値や県内比較を頭に入れておく
- 2一括査定サイトで複数社に依頼する — 1社だけでなく複数社を比較すると、査定額の妥当性が判断しやすい
- 3査定額と相場水準を照らし合わせる — 提示された額が今回の相場レンジと大きくずれていないか確認する
- 4売却時期を検討する — 査定額を踏まえて、住み替えや資金計画に合わせて時期を決める
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象地域 | 東根市(山形県) |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場水準は2022〜2024年の3年分) |
| 直近3年の中央値 | 約2,100万円(105件) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(下位25%/上位25%)、2022〜2024年の3年プール |
山川不動産の専門家
これで東根市の中古戸建ての相場は一通りお話しできたかなと思います。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
東根市の中古戸建て価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東根市の中古戸建ては今後値上がりしますか？
山川不動産の専門家
断定はできません。2022〜2024年の中央値は約2,100万円で、2022年と比べると高めの水準ですが、年ごとの価格差が大きい市なので、この先も同じ水準が続くとは言い切れません。あくまで直近の相場水準としてお伝えしています。
木村相談者
なぜ東根市の記事では年ごとの上昇率が出ていないんですか？
山川不動産の専門家
東根市は直近(2024年)の成約件数が33件と、単年同士を比べて「何%上昇」と表現するには少なめです。年によって成約価格の幅も大きいため、単年比較は実態より断定的に伝わってしまいます。そのため直近3年をまとめた相場水準を中心にお伝えしています。
木村相談者
天童市や山形市と比べて東根市は安いんですか？
木村相談者
将来の人口データはありますか？
山川不動産の専門家
現時点で東根市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
うちは築年数がわりと経ってるんですが、それでも今回の相場と同じように考えていいんですか？
山川不動産の専門家
東根市については、築年数の帯ごとに分けた相場データは今回確認できていないので、「築何年ならいくら」という形ではお答えできません。ここまでお伝えしてきた約2,100万円という数字は、あくまで市全体の中古戸建てをまとめた中央値です。ご自身の物件が市の相場のどのあたりに位置するかは、実際の築年数や状態を見た査定で確認するのが確実だと思います。
木村相談者
査定を受けたら必ず売らないといけませんか？
山川不動産の専門家
いいえ。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
よく分かりました。ありがとうございます。
山川不動産の専門家
相場感がつかめたところで、気になる方は実際の査定額も確認してみてください。査定は義務ではないので、まずは自分の物件がどれくらいの評価になるか知る手段として使ってみてください。