木村相談者
山川さん、山形市で一戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってて。相場ってどうやって調べたらいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
国土交通省が公開している実際に成約した価格を見れば、感覚ではなく数字で今の相場が分かりますよ。ただ、先にひとつだけお伝えしておきたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
山形市の戸建ては、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切れないタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。
山形市の中古戸建て、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、山形市で実際に成約した中古戸建ての中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,300万円 | 158件 |
| 2018年 | 2,100万円 | 153件 |
| 2019年 | 2,500万円 | 134件 |
| 2020年 | 2,300万円 | 117件 |
| 2021年 | 2,500万円 | 133件 |
| 2022年 | 2,400万円 | 155件 |
| 2023年 | 1,900万円 | 131件 |
| 2024年 | 2,250万円 | 140件 |
木村相談者
1,900万から2,500万まで、年によってけっこう動いてますね。これって上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。山形市の戸建ては、この動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。
戸建ては「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
山形市の戸建ては「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからではなく、戸建てという商品そのものが個別性の大きいからです。
木村相談者
件数は毎年130〜160件くらいあるから、少なくはないですよね？
山川不動産の専門家
そうなんです。むしろ件数は十分にあります。2024年も140件の成約がありました。それでも方向を断定できないのは、同じ山形市の戸建てでも土地の広さ・形・築年数・立地でまるで中身が違うから。その年にたまたまどんな物件が多く売れたかで、中央値が上下にブレやすいんです。
木村相談者
具体的にはどう影響するんですか？
山川不動産の専門家
たとえば2023年は中央値が1,900万円まで下がった年です。でも下位25%(925万円)と上位25%(3,000万円)の開きを前後の年と比べると、それほど極端に変わっていません。つまり安い物件・高い物件それぞれの水準そのものが下がったわけではなく、その年はたまたま土地が狭め・築年数が古めの物件の成約が相対的に多かったことで、真ん中の値が押し下げられたと読むのが自然です。逆に2019年や2021年のように中央値が2,500万円まで上がった年は、広めの土地や好立地の物件の成約が多かった、という見方ができます。年ごとの上下は「街の価格水準そのものの変化」というより「その年にどんな物件が売れたかという組み合わせの違い」を映している可能性が大きいんです。
木村相談者
じゃあ前の年より数字が下がってても、みんなが安く売ったわけじゃないってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。マンションのように部屋の広さや築年数がある程度そろっている商品なら、中央値の動きはそのまま相場の動きに近くなります。でも戸建ては土地の形も広さも建物の状態も一件ごとに違いすぎて、中央値の上下だけを見て「街の相場が動いた」と読むには無理があるんです。
木村相談者
なるほど、「2,200万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の家がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
数字で見てみましょう。山形市の中古戸建てを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう（下位25%） | 真ん中（中央値） | 高いほう（上位25%） |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 1,300万円 | 2,400万円 | 3,100万円 |
| 2023年 | 925万円 | 1,900万円 | 3,000万円 |
| 2024年 | 1,300万円 | 2,250万円 | 3,400万円 |
木村相談者
下は925万円で、上は3,400万円。同じ山形市の戸建てで倍以上開くんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。真ん中は2,000万円台でも、実際の成約は900万円台から3,400万円まで広く分布しています。土地が狭めでコンパクトな物件もあれば、土地が広く立地の良い物件もある。「山形市の戸建て相場＝2,200万円」と一律には言えないのが実態です。
木村相談者
じゃあ「相場いくら」より「自分の家がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分の家がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。山形市の戸建てでは特にこれが大事になります。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの2,200万や2,400万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。相場サイトの中には独自ロジックで算出した推定値や、人口推計をもとに10年後の価格を予測しているものもありますが、それとは性質が違う数字です。
木村相談者
土地と戸建てって、データとしては別物なんですか？
山川不動産の専門家
はい、別に扱っています。相場サイトの中には土地と戸建てをまとめて1つの相場として紹介しているところもありますが、更地の土地と建物付きの中古戸建てでは価格の性質がまったく違います。この記事の数字は宅地(土地と建物)・住宅系のみに絞った、戸建て単体の成約価格です。土地だけの相場を知りたい場合は、また別の集計になります。
木村相談者
人口推計から将来の価格を予測するサイトもあるんですか？
山川不動産の専門家
ええ、AIで築年数や駅距離、人口推計を根拠に将来価格をシナリオ予測しているサイトもあります。ただ人口の増減と将来の価格は、金利や再開発などほかの要因でも動くため、単純に紐づけられるものではありません。当サイトは実際の成約価格を淡々と示す立場をとっていて、将来予測や売り時の断定はしません。なお、山形市の将来推計人口は、このデータベースにはまだ収集できていないため、この記事では扱っていません。
木村相談者
予測より、実際の数字を見たほうが地に足がつく感じがします。
山川不動産の専門家
そのとおりです。「本当にいくらで売れたか」の実勢から出発するのが、いちばん失敗しにくい考え方です。
全国・県内のなかで山形市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
山形市の戸建て価格が周りと比べてどのくらいの水準か、見てみましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 山形市の位置 |
|---|---|
| 山形県内の中古戸建て中央値 | 2位／5市 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 354位／691市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均、約4,000万円）との比較 | 約55%の水準 |
木村相談者
県内2位なんですね。でも全国だと354位なんですか。
山川不動産の専門家
そこは整理が必要な点です。全国354位というのは取引の少ない市区町村まで含めた全691市区町村の中の順位です。全国平均の約4,000万円は取引が十分な179市区町村だけで単純平均したもので、地価の高い都市部が多く含まれます。山形市の直近3年の相場（2,200万円前後）はその平均の半分程度の水準と見てよさそうです。
木村相談者
そもそも691とか179とか、この数字はどこから来てるんですか？
山川不動産の専門家
全国の市区町村を、中古戸建ての取引の十分さで分けているんです。成約価格から方向性まで語れる「取引が十分にある」区分が全国179市区町村、山形市のように件数はあっても物件ごとの価格差が大きい、または件数が少なめで「参考値」にとどめる区分が全国512市区町村あり、この2つを合わせた691市区町村が今回の順位比較の対象です。一方で取引が少なすぎて参考値としても出しにくい市区町村が全国に1,191、取引がほとんど記録されていない市区町村が10あり、これらは順位の対象に含めていません。山形市は「参考値として出せる512市区町村」の1つで、そこを含めた691市区町村中354位ということです。
木村相談者
つまり、そもそも数字を出せない市も多いなかで、山形市はちゃんと比べられる方に入ってるってことなんですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。件数が少なすぎたり記録自体がほとんど無い市区町村と違って、山形市は「参考値として使える程度のデータがある」という点でも一定の水準にあると言えます。県内の他の市とも並べてみましょう。
| 順位 | 市 | 中古戸建て中央値（直近3年） | 備考 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 天童市 | 2,300万円 | 取引が少ないため参考値 |
| 2位 | 山形市 | 2,200万円 | 物件ごとの価格の幅が大きいため参考値 |
| 3位 | 東根市 | 2,100万円 | 取引が少ないため参考値 |
| 4位 | 酒田市 | 880万円 | 物件ごとの価格の幅が大きいため参考値 |
| 5位 | 鶴岡市 | 800万円 | 物件ごとの価格の幅が大きいため参考値 |
木村相談者
山形市は真ん中より少し上くらいなんですね。天童市より少し低いけど、酒田市や鶴岡市とはかなり差があります。
山川不動産の専門家
そうですね。山形県内の主要5市はいずれも、単年の上げ下げを断定せず直近3年の相場水準として示す区分になっています。天童市・東根市は取引件数が少なめ、山形市・酒田市・鶴岡市は取引件数はあるものの物件ごとの価格差が大きい、という違いはありますが、どの市も「参考値として見る」という点は共通です。単純な順位だけで一喜一憂せず、参考程度にとどめてください。
木村相談者
同じ物差しで比べられるのはありがたいです。
山形市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は県内でもそこそこ高め、でも方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
山形市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
山形市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1相場は県内2位、全国平均のおよそ半分の水準 — 直近3年の成約中央値は2,200万円前後。ただし単年の方向は断定できない（物件ごとの価格の幅が大きいため）。
- 2価格の幅がとても大きい — 2024年は下位25%が1,300万円、上位25%が3,400万円。同じ山形市でも物件次第で数千万円変わる。
- 3戸建ては個別性が大きい — 土地の広さ・形・立地・築年数で価格が大きく変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「相場が県内で高めだから急げ」でも「分からないから様子見」でもなくて、自分の家がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準があるから今すぐ」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
戸建ての売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。山形市のように1件ごとの個別性が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの家がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（2,200万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 山形県山形市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（宅地(土地と建物)・住宅系のみ） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きく、単年の相対信頼区間幅が目安の25%を超えるため方向は断定せず） |
| 2024年取引件数 | 140件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
山形市の戸建て相場は県内でも上位の水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。山形市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自ロジックの推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
山形市の戸建ては上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年（2022〜2024年）でならした2,200万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で山形市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。