木村相談者
山川さん、石巻市で戸建てを持っていて、そろそろ売ろうかどうか迷っているんです。でもネットで調べても、相場がいくらなのかいまいちピンとこなくて。
山川不動産の専門家
それは無理もないと思います。石巻市の中古戸建て（土地付き）は、実は取引件数自体は決して少なくないのに、単年の数字だけでは方向を断定しにくいという特徴があるエリアです。国交省の公的データで実際の数字を見ながら、その理由を確認していきましょう。
木村相談者
件数は少なくないのに断定しにくいって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建ての記録があります。石巻市の2017年から2024年までの年別中央値と件数を並べると、その特徴がよく分かります。まずは数字そのものを見てみましょう。
石巻市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,300万円 | 93件 |
| 2018年 | 1,850万円 | 98件 |
| 2019年 | 1,700万円 | 75件 |
| 2020年 | 1,900万円 | 95件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 118件 |
| 2022年 | 1,500万円 | 51件 |
| 2023年 | 1,500万円 | 103件 |
| 2024年 | 1,400万円 | 80件 |
木村相談者
2017年の2,300万円から2024年の1,400万円まで、けっこう下がってますね。これって下降トレンドに入ったってことなんですか？
山川不動産の専門家
そこが石巻市の相場を見るうえで、いちばん誤解しやすいところです。正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。石巻市は年間の取引件数自体は75〜118件と決して少なくありません。ただ、それとは別の理由で単年の数字が振れやすいんです。次のセクションで、その理由を具体的にお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
件数が少なくないのに振れやすいって、また不思議な話ですね。
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,400万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は287.5万円、上から4分の1（p75）は2,000万円です。件数は80件あります。
木村相談者
288万円と2,000万円って、同じ石巻市の中でそこまで差が出るものなんですか？
山川不動産の専門家
はい、実際にそのくらいの幅があります。同じ石巻市内でも、土地の広さや建物の築年数、駅や幹線道路からの距離、建物の状態によって、成約価格は大きく変わります。2024年単年の相対信頼区間の幅は50%あり、取引が十分な区分（トレンドを語れる）の基準は25%以下なので、石巻市の単年データはその基準を超えています。
木村相談者
さっき「件数は少なくない」って言ってましたよね。それでも振れちゃうんですか？
山川不動産の専門家
そこが三沢市のような「件数が少ないから振れる」ケースとは違う点です。石巻市の場合は件数自体は十分にあるのに、物件ごとの価格の幅（ばらつき）が大きいこと自体が単年の中央値を不安定にしている理由です。p25とp75の開きが大きいということは、それだけ物件ごとの個別要因の影響が価格に強く出やすい、ということでもあります。だからこそ最後は、エリアの中央値だけでなく、ご自身の家の個別査定額まで見る必要があります。
木村相談者
じゃあ、この1,400万円っていう数字自体は信用できないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたい点です。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,400万円だから、来年も同じくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数234件、中央値1,450万円になります。単年よりも母数が大きく振れが小さいので、石巻市の直近の相場水準としてはこちらの1,450万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年だと1,400万、3年でまとめると1,450万。そこまで大きくは変わらないんですね。
山川不動産の専門家
そこは三沢市のような取引件数が少ないエリアとの違いです。石巻市は件数自体が十分にあるので、単年と3年プールの中央値の差はそこまで大きくありません。それでも物件ごとの価格の幅（288万円〜2,000万円）が大きいため、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。この記事でも、石巻市の代表的な相場水準としては3年プールの1,450万円を使っています。この数字は「実際に成約した金額」であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。
木村相談者
なるほど、正直に「分からないことは分からない」って言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。相場観がつかめたところで、次は他の市町や全国と比べて石巻市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで石巻市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
石巻市の水準を、県内の他市町や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 石巻市の位置 |
|---|---|
| 宮城県内の中古戸建て中央値 | 16位／19市町 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 519位／691市区町村 |
| 全国（記事化している691市区町村）の単純平均との比較 | 平均 約2,590万円に対して6割弱の水準 |
木村相談者
全国平均の6割弱ってことは、けっこう低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に見て低めのグループに入ります。宮城県内で中古戸建てを記事化できるのは19市町あり、その中で石巻市は16位です。県内の全19市町を並べてみましょう。
| 順位 | 市町 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|---|
| 1位 | 仙台市若林区 | 3,900万円 | 取引が十分 |
| 2位 | 仙台市宮城野区 | 3,450万円 | 取引が十分 |
| 3位 | 富谷市 | 3,300万円 | 参考値 |
| 3位 | 多賀城市 | 3,300万円 | 参考値 |
| 5位 | 仙台市泉区 | 2,950万円 | 取引が十分 |
| 6位 | 名取市 | 2,900万円 | 参考値 |
| 6位 | 宮城郡利府町 | 2,900万円 | 参考値 |
| 8位 | 仙台市太白区 | 2,850万円 | 取引が十分 |
| 9位 | 岩沼市 | 2,800万円 | 参考値 |
| 9位 | 仙台市青葉区 | 2,800万円 | 取引が十分 |
| 11位 | 黒川郡大和町 | 2,650万円 | 参考値 |
| 12位 | 東松島市 | 2,100万円 | 参考値 |
| 12位 | 塩竈市 | 2,100万円 | 参考値 |
| 14位 | 柴田郡柴田町 | 1,600万円 | 参考値 |
| 14位 | 柴田郡大河原町 | 1,600万円 | 参考値 |
| 16位 | 石巻市 | 1,450万円 | 参考値 |
| 17位 | 大崎市 | 1,400万円 | 参考値 |
| 18位 | 気仙沼市 | 1,350万円 | 参考値 |
| 19位 | 刈田郡蔵王町 | 800万円 | 参考値 |
木村相談者
仙台市の区は「取引が十分」で、石巻市を含めた郊外の市町はほとんど「参考値」なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、取引が十分な区分（単年で方向を語れる）に入るのは仙台市の5つの区だけで、それ以外の14市町はすべて参考値扱いです。件数がそれなりにある市町でも単年の振れが大きく参考値になっているところが多いので、「参考値だから件数が少ない」と一律に思わない方が正確です。石巻市の場合は、さきほど見た通り件数は十分あるが物件ごとの価格差が大きいことが理由です。
木村相談者
水準が低めなことと、トレンドが分からないことは別の話なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、石巻市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
石巻市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループ、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
石巻市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
石巻市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2017年の2,300万円から2024年の1,400万円まで、年によって1,400万〜2,300万円の間で上下しており、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,450万円で単年とほぼ近い水準。
- 2件数は十分だが物件ごとの価格差が大きい — 2024年の取引件数は80件と少なくないが、価格帯は288万〜2,000万円と幅がある。石巻市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、石巻市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから待て」でも「安いから急げ」でもなく、そもそも判断できるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。石巻市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,450万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 宮城県石巻市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 80件（3年プールでは234件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
石巻市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。石巻市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
石巻市の中古戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,450万円です。2024年単年では1,400万円、価格帯は288万円〜2,000万円まで幅があります。
木村相談者
石巻市の戸建て価格は上がっていますか、下がっていますか？
山川不動産の専門家
単年の相対信頼区間幅が50%と基準を超えているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の2,300万円から2024年の1,400万円まで、年によって1,400万〜2,300万円の間で上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で石巻市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
石巻市は近くの東松島市・塩竈市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、気仙沼市が1,350万円、大崎市が1,400万円、石巻市が1,450万円、柴田郡大河原町・柴田町が1,600万円、東松島市・塩竈市が2,100万円です。石巻市は県内19市町中16位で、東松島市・塩竈市より一段低い水準にあります。件数で見ても、石巻市は2024年単年で80件、3年プールで234件と県内でも取引件数がまとまって多いエリアです。それでも物件ごとの価格差が大きいため、参考値扱いになっています。