木村相談者
山川さん、泉区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。仙台のマンションって値上がりしてるってよく聞くけど、泉区は実際どうなんでしょうか。
山川不動産の専門家
いい質問です。泉区は公的なデータで見ると長期ではゆるやかに値上がりしているものの、直近1年は下がっているという、少し複雑な動きをしているエリアです。感覚ではなく、国交省の実際の成約価格を年ごとに並べて確認していきましょう。
木村相談者
えっ、上がってるのか下がってるのか、はっきりしないんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。だからこそ、数字で正確に押さえておく価値があります。不動産情報ライブラリという国交省のデータベースで、泉区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで見てみましょう。
泉区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,800万円 | 107件 |
| 2018年 | 1,700万円 | 82件 |
| 2019年 | 1,750万円 | 78件 |
| 2020年 | 1,800万円 | 95件 |
| 2021年 | 1,800万円 | 200件 |
| 2022年 | 2,000万円 | 166件 |
| 2023年 | 2,200万円 | 189件 |
| 2024年 | 1,950万円 | 166件 |
木村相談者
2017年の1,800万から2024年の1,950万だから、8年で150万上がってる。でも2023年の2,200万からは下がってますよね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。8年間では8.3%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は11.4%の下落です。2023年の2,200万円が8年間のピークで、2024年はそこから調整が入った形になります。長期の緩やかな上昇と、直近1年の下落、両方を正確に押さえておくのが大事です。
木村相談者
片方だけ見ると印象が変わっちゃいますね。上がってるって言われれば安心するし、下がってるって言われれば焦っちゃう。
山川不動産の専門家
そのとおりです。どちらか一方だけを切り取らず、両方を材料として持っておくのが正確な見方です。ちなみに2019年から2021年にかけて取引件数が78件から200件へ急に増えていますが、これは取引の記録が積み上がった時期にあたり、それ以降は年150〜190件台で市場が動いています。
木村相談者
件数もけっこう年によって違うんですね。
山川不動産の専門家
ええ。次は、この数字がそもそもどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。専有面積や築年数を入力するタイプのシミュレーターも、多くは売り出し中の物件情報をもとにした推計です。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
希望額でも推計でもなく、結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
そうです。ただし中央値だけを見ていても、まだ半分しか分かりません。次は価格の幅を見てみましょう。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値1,950万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,400万円、上から4分の1(p75)が2,575万円です。中央値1,950万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,400万から2,575万まで、1,175万くらいの幅があるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。2017年のデータでは、この幅(p25〜p75)は1,300万〜2,200万円で900万円でした。幅そのものがこの8年でやや広がっていることが分かります。立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。
木村相談者
幅が広がってるってことは、高い物件と安い物件の差が開いてきてるってことですか。
山川不動産の専門家
そう捉えて差し支えありません。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は521件、中央値は2,000万円になります。単年の1,950万円と大きくズレていないので、直近の水準はおおむね安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても大きく変わらないなら、たまたま低かったわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は20.5%で、統計的に十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)をクリアしています。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。次は、あなたの物件そのものに近い数字を見てみましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま1,950万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築25年くらいの物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値1,950万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が変わります。泉区の取引を築年帯別に分けて、直近3年の成約価格で見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 築11〜20年 | 2,700万円 | 2,300万円〜3,275万円 | 98件 |
| 築21〜30年 | 2,000万円 | 1,700万円〜2,400万円 | 275件 |
木村相談者
あれ、〜築10年と築31年〜の帯は載ってないんですね。
山川不動産の専門家
ええ、そこは正直にお伝えします。〜築10年帯は取引が21件、築31年〜帯は114件と件数はあるものの、物件ごとの価格差が大きすぎて単年・帯別の代表値として出すには精度が足りません。根拠の薄い数字を出すより、出さないほうが正確だと判断しています。
木村相談者
なるほど、無理に数字を出さないんですね。うちの築25年だと、どの帯になるんですか？
山川不動産の専門家
木村さんの築25年くらいなら「築21〜30年」帯にあたり、中央値は2,000万円、価格の幅は1,700万〜2,400万円です。全体の1,950万円とほぼ近い水準ですが、こちらのほうがより実勢に近い目安になります。しかもこの帯は275件と泉区の全帯の中で最も取引数が多く、いちばん動いている価格帯でもあります。
木村相談者
うちの帯がいちばん取引が多いんですね。それなら買い手も見つけやすそうです。
山川不動産の専門家
相場観が自分ごとになったところで、次は泉区の位置づけを全国・県内で見てみましょう。
全国・県内のなかで泉区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 泉区の位置 |
|---|---|
| 宮城県内の中古マンション中央値 | 4位/6市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 全国の中古マンション中央値 | 246位/464市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位 | 4位/4市区町村(上昇率で語れる区分の中で) |
| 8年上昇率の全国順位 | 202位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均・約2,885万円)との比較 | 大きく下回る水準 |
木村相談者
県内でも4位、上昇率でも4位ってことは、あんまり良くないってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、水準・上昇率ともに、泉区は仙台市5区の中では控えめな位置づけです。全国平均約2,885万円と比べても、泉区の1,950万円は大きく下回ります。ここは誇張せず、そのままお伝えしておきたい点です。
木村相談者
隠さず言ってもらえると助かります。他の区と並べるとどんな感じなんですか？
山川不動産の専門家
並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 宮城野区 | 2,400万円 | +50.0% |
| 太白区 | 2,200万円 | +33.3% |
| 青葉区 | 2,100万円 | +31.2% |
| 泉区 | 1,950万円 | +8.3% |
| 若林区 | 1,900万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため方向を断定していません) |
木村相談者
泉区がいちばん低いんですね…。若林区も泉区に近い水準なのに「参考値」なのはなぜですか？
山川不動産の専門家
若林区は取引件数自体は201件と少なくないのですが、物件ごとの価格のばらつきが大きく、単年の上げ下げを断定できない区分になっています。件数が少ないのではなく、値の散らばりが大きいための「参考値」という点は区別しておくと正確です。一方、泉区・青葉区・宮城野区・太白区の4区は方向を断定できる十分なデータがある区分です。
木村相談者
同じ「参考値」でも理由が違うんですね。泉区は、水準も伸びも他の4区より控えめってことがはっきりしました。
泉区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年では上がってるけど直近1年は下がってて、しかも他の区より控えめ…。これって、もう売らないほうがいいってことですか？
山川不動産の専門家
価格が控えめだから急いで売る必要もなければ、下がっているから絶対に待つべきという話でもありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築21〜30年帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。築11〜20年なら価格の伸びしろや残債とのバランス、築21〜30年のような中間帯は管理状態やリノベーション需要が判断材料になりやすい時期です。木村さんの帯は取引件数がいちばん多い、つまり買い手が付きやすい帯でもあります。
木村相談者
水準は控えめでも、動きやすい帯ではあるんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。「控えめだから急いで」でも「控えめだからまだ早い」でもありません。泉区全体は長期でゆるやかな上昇、直近1年は下落、あなたの帯は取引が活発、この3つを事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。数字だけ見て焦るところでした。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(1,950万円前後、築21〜30年なら2,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 仙台市泉区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール、築年帯別(直近3年) |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅 20.5%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 166件 |
木村相談者
控えめな数字もそのまま出してもらえて、かえって信頼できました。
山川不動産の専門家
泉区の相場は長期ではゆるやかな上昇、直近1年は下落という状態です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。泉区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やシミュレーターの推計値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
直近1年で価格が下がっているのはなぜですか？
山川不動産の専門家
2023年の2,200万円が8年間のピークで、2024年は1,950万円へ調整しました。理由を断定する材料はこの記事のデータにはないため、原因の推測は行わず、事実として8年で8.3%上昇、直近1年で11.4%下落という数字のみをお伝えしています。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
泉区では築11〜20年が約2,700万円、築21〜30年が約2,000万円です。〜築10年と築31年〜の帯は物件ごとの価格差が大きく、根拠のある代表値を示せないため掲載していません。全体の中央値1,950万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で泉区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。