木村相談者
千歳市でマンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。うちみたいな街のマンションって、そもそも相場ってどれくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
千歳市は新千歳空港や自衛隊関連の雇用があって、道内でも人の出入りが多い街ですね。ただ先に正直にお伝えすると、千歳市の中古マンションは年間の取引件数がそれほど多くないので、他の大きな都市のようにはっきりした上昇・下降の傾向を言い切ることはできません。今日はその前提でお話ししますね。
木村相談者
え、そうなんですか。傾向が言えないって、データが無いってことですか？
山川不動産の専門家
完全に無いわけではなく、取引件数が少ないため単年ごとの数字が振れやすい、ということです。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)には千歳市の中古マンションの実際の成約価格が登録されていて、そこから分かることはお伝えできます。ただ「今年は上がった」「来年は下がる」といった断定はできない、というのが今の千歳市の実情です。
木村相談者
なるほど。じゃあまず、実際にいくらくらいで売れてるのか教えてください。
中古マンションの成約価格推移(2021年〜2024年)
山川不動産の専門家
国交省の実際の成約データ(reinfolib XIT001)から、千歳市の中古マンションの年ごとの中央値をまとめるとこうなります。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 470万円 | 305万円〜872.5万円 | 28件 |
| 2022年 | 600万円 | 320万円〜850万円 | 23件 |
| 2023年 | 680万円 | 450万円〜1,450万円 | 19件 |
| 2024年 | 565万円 | 377.5万円〜822.5万円 | 24件 |
木村相談者
あれ、2023年が680万円で一番高くて、2024年はまた565万円に下がってますね。上がってるのか下がってるのか、正直よく分からないです。
山川不動産の専門家
そうなんです、それがまさに千歳市の相場を単年だけで語れない理由です。2017年から2020年の間は千歳市のデータでは登録件数が十分でなく、中央値を出せる状態ではありませんでした。ここは「0円だった」わけではなく、単純に信頼できる数字を出せるだけの取引が確認できていない期間として扱っています。無理に数字を埋めることはしません。
木村相談者
年によって680万円だったり565万円だったりするのは、なんでそんなに動くんですか？
山川不動産の専門家
築年数や広さ、駅からの距離、リフォームの有無など、物件ごとの個性が価格に大きく出るからです。取引件数が年間20〜30件程度だと、たまたまその年に広めの物件が多く売れたり、逆に小さめの物件が多かったりするだけで中央値がぶれます。これが多い都市部だと年間数百件の取引で平均化されるので傾向が読みやすいんですが、千歳市の規模だとそうはいかない、ということですね。
木村相談者
じゃあこの4年間まとめて見たらどうなるんですか？
山川不動産の専門家
直近2022年〜2024年の3年間をまとめてプールすると、合計66件の取引があり、その中央値は585万円です。これが今の千歳市の中古マンションのだいたいの相場水準、という見方ができます。
取引件数と価格のばらつきから分かること
山川不動産の専門家
このセクションでは、なぜ千歳市の記事で「上昇傾向」「下降傾向」と言い切らないのか、その裏側の数字をお見せします。
木村相談者
お願いします。
山川不動産の専門家
2024年の1年間だけを見ると、取引件数は24件でした。この件数だと、中央値を中心にした価格のばらつきの幅(統計的な信頼区間)が実際の中央値に対して61.9%にもなります。これは「25%以内に収まっていれば、その年の傾向をある程度信頼して語れる」という当サイトの基準を大きく超えている状態です。
木村相談者
61.9%って、つまりどういうことですか？
山川不動産の専門家
ざっくり言うと、同じ千歳市の中古マンションでも、その年に売れた物件の組み合わせ次第で中央値が大きく上下してしまう、ということです。だから千歳市の記事では、単年の「上がった」「下がった」ではなく、直近数年をまとめた相場水準としてお伝えしています。これは千歳市の価格そのものが不安定というより、都市の規模に対して統計を取るためのサンプル数がまだ十分ではない、という意味合いが強いです。
木村相談者
正直に書いてくれるの、ありがたいです。ちなみにこの585万円っていう数字、どこから出てきたものなんですか？不動産サイトで見る「相場」ってサイトによって全然違う気がして。
この記事の数字がどこから来ているか
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。ここは実は結構大事な話です。不動産の「相場」情報には、大きく分けて2種類あります。ひとつは実際に売買契約が成立した金額(成約価格)、もうひとつは今売りに出されている物件の希望価格(売出価格・掲載価格)や、過去の傾向から算出した推定値です。
木村相談者
そんなに違うものなんですか？
山川不動産の専門家
違います。売出価格は「売り主がこの金額で売りたい」という希望なので、実際に成約する金額より高めに出やすい傾向があります。また、間取りや築年数の条件を1件だけ指定して算出する推定値は、その条件次第で数字が大きく変わります。この記事で使っている585万円という数字は、そのどちらでもなく、国交省が実際に成立した取引を集計したデータ(reinfolib XIT001)から出した中央値です。
木村相談者
じゃあ一番実態に近い数字ってことですね。
山川不動産の専門家
そう言えます。ただその代わり、千歳市のように取引件数が少ない街では、その「実態」自体が年によってばらつく、というのがここまでお話しした内容です。売出価格ベースの相場サイトは件数が少なくても数字を出しやすいんですが、当サイトは実際の成約件数が少ない年は無理に断定せず、正直に「参考値」として扱うという方針を取っています。
木村相談者
なるほど、数字の出しやすさより正確さを取ってるってことですね。じゃあ千歳市の相場って、北海道の他の街と比べてどうなんですか？
北海道内・全国でみた千歳市の相場水準
山川不動産の専門家
当サイトで相場を算出できている北海道内17市区町村の中で比較すると、千歳市の585万円という水準は17位中17位です。全国でみても、算出できている464市区町村のうち461位という位置になります。
木村相談者
え、一番安いほうなんですか。空港もあって栄えてるイメージだったので意外です。
山川不動産の専門家
そう感じるのも無理はありません。ただこれは「千歳市が寂れている」という意味ではなく、当サイトで中央値を出せている取引データの中での相対的な位置、という点は押さえておいてください。北海道内の中央値の平均は約1,429万円、全国の平均は約2,287万円なので、千歳市の585万円はそれぞれおよそ4割・およそ2割6分の水準です。
木村相談者
近くの苫小牧市とか江別市と比べるとどうですか？
山川不動産の専門家
近隣の2市も千歳市と同じく取引件数が少なく、単年の傾向は断定しない扱いの街です。数字を並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 道内順位 |
|---|---|---|
| 千歳市 | 585万円 | 17位/17 |
| 苫小牧市 | 770万円 | 15位/17 |
| 江別市 | 1,100万円 | 10位/17 |
| 北海道内平均 | 約1,429万円 | ー |
| 全国平均 | 約2,287万円 | ー |
木村相談者
恵庭市とか北広島市は千歳市のすぐ近くですよね、そっちは出てないんですか？
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。恵庭市・北広島市・石狩市は千歳市に近い街ですが、中古マンションの取引がさらに少なく、当サイトの基準では相場として数字を出せる段階にありません。無理に中央値を計算して出すと実態と違う数字になりかねないので、今回は掲載を見送っています。この点も正直にお伝えしておきます。
木村相談者
なるほど、都合よく数字を作らないってことですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。ちなみに戸建てであれば千歳市の中古戸建て・土地の売り時記事も別にまとめていますので、マンションと戸建て両方を検討されている場合はそちらも参考にしてください。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
ここまでの話をふまえて、結局今は売り時なんですか？
山川不動産の専門家
そこが一番聞きたいところですよね。ただ正直にお答えすると、千歳市の今のデータだけで「売り時」を断定することはできません。ここまでお話しした通り、単年の増減がはっきり読み取れるほどデータが厚くないからです。
木村相談者
じゃあどうやって判断すればいいんですか？
山川不動産の専門家
千歳市のように取引件数が少ない街ほど、相場そのものより、ご自身の物件の個別事情のほうが判断材料として重いと考えてください。住み替えの予定があるか、ローンの残債はどうか、今の建物の状態やリフォーム履歴はどうか。こうした個別の事情のほうが、市全体の中央値よりも実際の売却金額に効いてきます。
木村相談者
相場だけ見て決めるものじゃないんですね。
山川不動産の専門家
はい。相場は「今の千歳市の中古マンションがだいたいどのくらいの水準で取引されているか」を知るための材料の一つであって、それ自体が「売るべき」「待つべき」を教えてくれるものではありません。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場のイメージがついたところで、実際に自分の物件がいくらで売れそうか気になってきたのではないでしょうか。
木村相談者
確かに、うちの部屋の場合はどうなのか気になります。
山川不動産の専門家
そこから先は市区町村全体の中央値ではなく、個別の物件を見た査定が必要になります。一般的な流れをお伝えしますね。
木村相談者
査定を受けたらすぐ売らないといけない、ってわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
その通りです。査定はあくまで情報収集の一つで、金額を知った上でやっぱり今は売らない、という判断でも全く問題ありません。
基本情報まとめ
山川不動産の専門家
最後に、この記事で使ったデータの範囲をまとめておきます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 千歳市(北海道) |
| 対象物件種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(2021年以降のみ中央値を算出) |
| 直近3年プール中央値 | 585万円(2022年〜2024年、66件) |
| データの扱い | 取引件数が少ないため、直近数年をまとめた相場水準として掲載(単年の増減率は掲載なし) |
| 価格の出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ reinfolib(XIT001・成約価格情報) |
| 将来人口データ | 千歳市はまだ収集できていません(下記よくある質問を参照) |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
千歳市の中古マンションって、今後値上がりしそうですか？
山川不動産の専門家
それは断定できません。この記事でお見せした通り、単年の増減がはっきり読み取れるほどデータが厚くないので、「今後値上がりする」「値下がりする」という予測はしていません。あくまで直近の相場水準(585万円)をお伝えしているだけです。
木村相談者
千歳市の将来の人口はどうなりそうですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、千歳市についてはまだ将来推計人口のデータを当サイトで収集できていません。数字が無い状態で「増える」「減る」を書くと誤った印象を与えてしまうので、この記事では扱っていません。データが揃い次第、この記事を更新する予定です。
木村相談者
中央値ってどういう意味ですか、平均とは違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値は、実際に成約した価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中に来る価格のことです。極端に高い物件や安い物件があっても影響を受けにくいので、平均よりも実態に近い相場感がつかめます。
木村相談者
恵庭市や北広島市の記事もそのうち出ますか？
山川不動産の専門家
取引データが今後増えて相場として算出できる基準を満たせば、記事化を検討する対象になります。現時点では取引が少なく、無理に数字を出すと実態と違ってしまうため見送っています。
木村相談者
この記事の数字っていつのデータですか？もう古くなってたりしませんか？
山川不動産の専門家
記事の中で使っている数字は2017年〜2024年の成約データが基になっています。新しい年のデータが国交省から公開され、千歳市の集計が更新されたタイミングで、この記事も同じURLのまま最新の数字に更新する予定です。年ごとに新しいページを作るのではなく、このページを上書きしていく方式にしているので、ブックマークしていただいても大丈夫です。
木村相談者
61.9%っていう幅の数字は、他の街と比べて多いんですか少ないんですか？
山川不動産の専門家
目安として25%以内であれば単年の傾向をある程度信頼して語れる、というのが当サイトの基準です。千歳市の61.9%はその基準の倍以上あるので、統計的にはかなり幅が大きい部類です。ただこれは千歳市に限った話ではなく、人口10万人前後の地方都市ではよくあることです。取引件数がまとまって増えれば、この幅は自然と小さくなっていきます。
山川不動産の専門家
相場のイメージはつかめましたか。
木村相談者
はい、単年で一喜一憂するものじゃないんだなというのがよく分かりました。ありがとうございます。
山川不動産の専門家
気になる場合は、次のような不動産一括査定サービスで実際の査定額を確認してみるのも一つの方法です。複数社の査定を比較すると、千歳市の相場水準との差も見えてきます。