木村相談者
すみません、熊本県の合志市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。今の相場ってどれくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
合志市ですね、熊本市の北側に隣接するエリアで、熊本都市圏のベッドタウンとして住宅地の開発が進んできた市です。国交省の不動産取引データを見ると、合志市の中古戸建て(土地と建物)は、直近の2022年から2024年の3年間をまとめると、成約価格の中央値が2,750万円ほどになっています。
木村相談者
2,750万円ですか。イメージよりちょっと高いかもしれません。
山川不動産の専門家
あとで熊本県内での位置づけも見ていきますが、実はそこまで突出して高いわけでもないんです。まずは価格がこれまでどう動いてきたか、年ごとのデータから確認していきましょう。
木村相談者
このデータって、どこから持ってきてるんですか。
山川不動産の専門家
国土交通省が公開している不動産情報ライブラリという公的なデータベースです。実際に成約した不動産の取引価格を、当事者へのアンケートをもとに集計しているもので、売り出し中の希望価格ではなく実際に取引が成立した価格を基にしています。今回対象にしているのは、合志市の「宅地(土地と建物)」のうち、用途が住宅・共同住宅のもの、つまり中古戸建てにあたる取引です。土地だけの取引や、農地・林地といった用途のものは含んでいません。
価格推移をデータで見る
山川不動産の専門家
こちらが2017年から2024年までの、合志市の中古戸建ての年別データです。棒グラフの数字は各年の成約価格の中央値で、実際にはこの中央値の周りに、物件ごとの価格の幅(下位25%〜上位25%の範囲)がかなり広がっています。
| 年 | 中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,700万円 | 1,100万円〜2,900万円 | 57件 |
| 2018年 | 2,150万円 | 1,275万円〜2,700万円 | 56件 |
| 2019年 | 2,200万円 | 1,500万円〜3,150万円 | 47件 |
| 2020年 | 2,900万円 | 1,650万円〜3,500万円 | 67件 |
| 2021年 | 2,800万円 | 1,550万円〜3,350万円 | 71件 |
| 2022年 | 2,700万円 | 1,700万円〜3,700万円 | 65件 |
| 2023年 | 2,700万円 | 1,975万円〜4,225万円 | 44件 |
| 2024年 | 2,900万円 | 1,700万円〜3,600万円 | 53件 |
木村相談者
2019年の2,200万円から2020年の2,900万円って、1年で700万円も上がってますね。これって上昇傾向ってことですか。
山川不動産の専門家
そう見えるんですが、そこが合志市のデータを読むうえで一番大事なポイントです。合志市は年間44件〜71件と、取引件数自体はそこまで少なくありません。それでも価格帯(p25〜p75)を見ると、たとえば2023年は1,975万円〜4,225万円と、中央値の上下に2,000万円以上の幅があります。つまり、同じ年に売れた戸建てでも、土地の広さや築年数によって価格がかなりばらついているんです。
木村相談者
件数は十分あるのに、それでも幅が大きいってことなんですね。
山川不動産の専門家
はい。件数不足ではなく、物件ごとの価格のばらつきが大きいことが理由で、単年の中央値の上下だけを見て「合志市の相場は上がった・下がった」と言い切るのは慎重になっています。たとえば2020年の2,900万円と2022年の2,700万円を比べて「下落した」と言いたくなりますが、これは土地面積の大きい物件がその年にどれだけ売れたかによる振れの可能性があり、市全体の相場が方向を変えたと結論づけるには材料が足りません。
木村相談者
じゃあ、この記事では「上がっている」「下がっている」とは言わないってことですか。
山川不動産の専門家
そのとおりです。合志市のページでは単年の増減を断定せず、直近3年(2022年〜2024年、合計162件)をまとめてプールした2,750万円という数字を、相場をつかむための目安としてお伝えしています。年ごとの数字は「だいたいこのくらいの範囲で動いてきた」という参考値として見ていただくのがおすすめです。
取引件数の推移 — 件数は十分でも断定を避ける理由
木村相談者
件数のほうは増えてるんですか、減ってるんですか。
山川不動産の専門家
2017年から2024年までの8年間で見ると、44件から71件の間で推移しています。2021年の71件が最多で、直近の2024年は53件です。突出して減っているわけでも、右肩上がりに増え続けているわけでもなく、年によって上下しながら推移しているというのが実態に近い見方です。
| 年 | 取引件数 |
|---|---|
| 2017年 | 57件 |
| 2018年 | 56件 |
| 2019年 | 47件 |
| 2020年 | 67件 |
| 2021年 | 71件 |
| 2022年 | 65件 |
| 2023年 | 44件 |
| 2024年 | 53件 |
木村相談者
50件前後ってことは、多いんですか少ないんですか。
山川不動産の専門家
熊本市の中央区や東区のような都市部だと年間100件を超える取引がありますが、合志市のような郊外の市では、この件数はむしろ標準的な水準です。件数自体は判定に十分な水準ですが、それでも合志市の場合は物件ごとの土地面積や築年数の差が大きく、年単位の価格の振れを吸収しきれていません。だからこそ、単年の折れ線ではなく、直近3年をまとめた相場水準としてお伝えしているんです。
木村相談者
件数と価格の幅、両方セットで見ないといけないんですね。
山川不動産の専門家
まさにそうです。件数だけ見て「十分だから今年の相場は正確」と考えるのも、価格の幅だけ見て「データが不安定だから使えない」と考えるのも、どちらも少し違います。合志市の場合は「件数はある、でも物件差が大きいので方向は断定しない」というのが、データに沿った一番正確な見方です。ここまでで価格と件数の動きが分かったので、次は熊本県内での位置づけを見てみましょう。
合志市の相場は熊本県内でどのくらい？
木村相談者
合志市の2,750万円って、熊本県の中では高いほうなんですか。
山川不動産の専門家
熊本県内で中古戸建てのデータが十分にそろっている10の市町村の中で、合志市は4位です。上位は菊陽町・熊本市中央区・熊本市東区で、合志市はそのすぐ下という位置づけになります。
| 自治体 | 中古戸建て中央値 | 県内順位 |
|---|---|---|
| 菊池郡菊陽町 | 3,600万円 | 1位 |
| 熊本市中央区 | 2,850万円 | 2位 |
| 熊本市東区 | 2,800万円 | 3位 |
| 合志市 | 2,750万円 | 4位 |
| 上益城郡益城町 | 2,600万円 | 5位 |
| 熊本市南区 | 2,400万円 | 6位 |
木村相談者
熊本市の中心部に近い区より高いのは意外ですね。
山川不動産の専門家
合志市は熊本市の北側に隣接していて、比較的新しい住宅地の開発が進んできたエリアです。そうした背景も中央値を押し上げている一因と考えられます。ちなみに全国的に見ると、合志市の中古戸建てはデータが十分にそろっている全国約691市区町村中265位という位置づけで、中位よりやや上、という水準です。
木村相談者
全国平均と比べるとどうなんですか。
山川不動産の専門家
中古戸建てのデータがある全国約691市区町村の中央値を単純平均すると、約2,590万円になります。合志市の2,750万円は、この全国平均をやや上回る水準です。ただしこれは首都圏や大都市の高い水準も含めた単純平均なので、順位で見た265位(中位よりやや上)とあわせて見るのが、位置づけをつかみやすい見方だと思います。
木村相談者
なるほど、真ん中よりちょっと上、くらいのイメージなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。突出して高いわけでも安いわけでもなく、熊本都市圏の中では相場のしっかりしたエリアという位置づけになります。この後は、こうしたデータを踏まえて「今が売り時かどうか」をどう考えればいいか、お話ししますね。
同じ合志市の中でも価格に差が出る理由
木村相談者
ここまでのデータは市全体の話ですよね。うちの家がこの相場に近いかどうかって、どうやって判断すればいいんですか。
山川不動産の専門家
そこはとても大事なポイントです。市全体の中央値はあくまで目安で、実際の価格は物件ごとの条件でかなり変わります。合志市のように価格帯の幅(p25〜p75)が広いエリアでは、特にこの個別差の影響が大きく出やすいと言えます。一般的に中古戸建ての価格に影響しやすいと言われる要素をいくつか挙げますね。
木村相談者
なるほど、うちは土地が少し広めで、駅からは車移動が前提のエリアなんですけど、そのあたりが査定でどう評価されるか気になりますね。
山川不動産の専門家
まさにそこは、市全体のデータだけでは分からない部分なんです。合志市は住宅地の中でも、区画によって土地面積の傾向が異なるエリアが混在しているので、同じ市内でも条件によって査定額に差が出やすいと考えられます。この後お話しする査定を受けると、こうした個別の条件を踏まえた金額を提示してもらえます。ここまでの相場データと合わせて、判断材料にしてもらえればと思います。
「今が売り時」と言えるのか — 中立に考える
木村相談者
結局、今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
それが一番気になるところですよね。ただ正直にお伝えすると、データだけから「今が売り時です」と断定することはできません。
山川不動産の専門家
これらはあくまで「合志市全体の傾向」を表す材料であって、木村さんのご自宅がいくらで売れるかとは別の話です。実際の価格は、駅からの距離、土地の広さや形状、築年数、リフォームの履歴といった個別の条件でかなり変わってきます。
木村相談者
じゃあ、このデータはどう使えばいいんですか。
山川不動産の専門家
「合志市全体としては、熊本県内でも中位よりやや上の水準を保っている」という大きな流れをつかむための材料として使っていただくのがおすすめです。そのうえで、実際にご自宅がいくらになりそうかは、次にお話しする査定で確認するのが一番確実です。
相場を調べたら、次にやること
木村相談者
相場の感じはつかめました。次は何をすればいいですか。
山川不動産の専門家
相場観がつかめたら、次は実際の査定額を確認する流れになります。大きく3つのステップです。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたように、合志市全体の中央値や県内での位置づけを確認します。
- 2複数社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。会社によって得意なエリアや査定額に差が出ることもあります。
- 3査定額を比較して検討する — 提示された査定額と、ここまでのデータを見比べながら、売却するかどうか・いつ売るかをご自身のペースで検討します。
木村相談者
査定を頼んだら、そのまま売らないといけない雰囲気になったりしませんか。
山川不動産の専門家
そんなことはありません。査定はあくまで「今売ったらいくらくらいになるか」を知るためのもので、査定を受けたからといって売却する義務は一切ありません。まずは相場観を確認する、というくらいの気持ちで大丈夫です。
合志市の基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 熊本県合志市 |
| 対象物件 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途が住宅・共同住宅のもの) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(年別) |
| 直近3年の中央値 | 2,750万円(2022年〜2024年・162件のプール集計) |
| 2024年の取引件数 | 53件 |
| データの性質 | 件数は十分だが物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の増減は参考値として掲載 |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
近隣・県内の市区と比べてみると
木村相談者
さっきの比較表にあった熊本市の中央区や東区、南区の記事も見られるんですか。
山川不動産の専門家
はい、それぞれ個別のページで詳しく見られます。
木村相談者
中央区や東区と比べると、合志市は少し落ち着いた水準なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。熊本市の中心部に近い区のほうが中央値は高めですが、その差はそこまで大きくありません。熊本都市圏全体として、中古戸建ての相場は比較的しっかりしているエリアが多い、というのが県内比較から見えてくる傾向です。ここまでデータを見てきたので、最後によくある質問もまとめておきます。
よくある質問
木村相談者
最後に、気になることをいくつか聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
合志市の中古戸建ての相場って、これからも今の水準が続くんですか。
山川不動産の専門家
そこは正直、断定できません。ここまでお話ししたとおり、合志市は年によって価格帯の幅が大きく変わるエリアです。今後も同じ水準で推移するとは限りませんし、上下どちらに動く可能性もあります。実際に売却を考えるタイミングでは、そのときの査定額を確認するのが確実です。
木村相談者
件数が44件〜71件ってありましたけど、これって「取引が少ない」ってことじゃないんですか。
山川不動産の専門家
都市部の区と比べれば少なめですが、判定に使う基準からすると「少なすぎて判定できない」水準ではありません。合志市で単年の増減を断定していない理由は件数の少なさではなく、同じ年に売れた物件でも土地の広さなどによって価格差が大きいためです。この点は記事の中でも繰り返しお伝えしている通りです。
木村相談者
中古戸建てじゃなくて、土地だけで売る場合はどうなるんですか。
山川不動産の専門家
土地のみの売却は、今回お話しした中古戸建て(建物付き)とは別の集計になります。気になる場合は、査定の際に土地としての評価も含めて相談してみるとよいと思います。
木村相談者
査定を頼むと、しつこく営業されたりしませんか。
山川不動産の専門家
会社によって対応は様々ですが、査定を受けたからといって契約する義務は一切ありません。合わないと感じた会社には、断ってもらって問題ないです。
実際の査定額を確認する
山川不動産の専門家
相場のデータは以上です。実際にいくらで売れるかは、査定を受けてみないと分かりません。気になった方は、下記のような一括査定サービスで確認してみてください。
木村相談者
ありがとうございます、まずは相場が分かって良かったです。
山川不動産の専門家
いえいえ、また気になることがあれば聞いてください。
