山口市の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、山口市で中古の戸建てを持ってるんですけど、今売ったらどのくらいの値段が付くものなんでしょうか。なんとなく気になって調べ始めたところなんです。

山川不動産の専門家

はい、山口市の戸建てですね。まず結論からお伝えすると、国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib、統計番号XIT001)に登録されている2017年から2024年の実際の取引データでは、山口市の中古戸建ての価格の中央値は1,500万円です。これは2024年の128件の取引をもとにした数字です。

木村相談者

1,500万円ですか。それって高いんでしょうか、安いんでしょうか。正直、相場観がまったくないんです。

山川不動産の専門家

そこは後ほど山口県内の他の市と比べてお見せしますね。まずはこのセクションで、山口市の戸建て価格がこの8年でどう動いてきたかを、実際の取引データで確認していきましょう。

この記事でいう「中古戸建て」とデータの出どころ

木村相談者

そもそもなんですけど、この記事の「中古戸建て」ってどこまでの物件が入ってるんですか。アパートとかも含まれちゃってたりします。

山川不動産の専門家

いい質問ですね。この記事の対象は、土地と建物がセットで取引された物件のうち、用途が住宅や共同住宅になっているものだけです。農地や林地として取引されたもの、店舗や事務所としての取引は含まれていません。つまり、実際に人が住むための戸建てだけを集計しています。

木村相談者

なるほど、じゃあ数字を見るときにその前提で見ればいいんですね。データの出どころも気になります。ネットで調べると、いろんなサイトで違う数字が出てくることがあって、どれを信じたらいいのか分からなくなるんです。

山川不動産の専門家

それはよくあります。サイトによっては、AIによる将来予測や、独自の指数で計算した推計値を「相場」として出しているところもあります。この記事の数字はそれとは違って、国交省 不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている、実際に成立した不動産取引の届出データそのものを集計したものです。予測値ではなく、過去に実際に取引された価格の記録がベースになっています。

木村相談者

実際の取引記録なんですね。それなら安心感があります。

山川不動産の専門家

はい。ただし実際の取引データだからこそ、さっきお話ししたように物件ごとの差がそのまま数字に出ます。予測モデルのようにきれいに均されていない分、生の実態に近いとも言えますね。それでは、実際の価格推移を見ていきましょう。

8年間の価格推移と実際の価格帯

木村相談者

このグラフ、線の周りに色が付いてますけど、これは何ですか。

山川不動産の専門家

いい質問です。線は各年の中央値、色の帯は実際に取引された物件の価格帯(下から25%地点から75%地点まで)を示しています。表にすると次のようになります。

木村相談者

あれ、2017年も2024年も中央値は1,500万円で同じなんですね。てことは8年間ずっと変わってないってことですか。

山川不動産の専門家

中央値だけを見るとそう見えますね。実際、2017年から2024年で中央値の変化率はちょうど0%です。ただ、この間ずっと横ばいだったわけではなく、2021年に1,300万円まで下がって、2023年には1,550万円まで戻る、というように年ごとに上下しています。中央値の一点だけを追いかけると、こういう細かい動きは見えにくいんです。

木村相談者

なるほど、点と点を単純に比べるだけだと見誤るってことですね。じゃあこの価格帯っていうのは、なんでこんなに幅があるんですか。600万円台から2,400万円台まで、4倍くらい差がありますけど。

山川不動産の専門家

そこが山口市の戸建て相場を見るうえで一番大事なポイントなので、次のセクションでじっくりお話ししますね。

単年の増減だけで「上がった」「下がった」と言えない理由

山川不動産の専門家

先ほどの600万円〜2,450万円という価格帯の広さ、これは山口市の戸建て取引に、土地の広さや築年数、建物の状態がかなり違う物件が混ざっていることを意味しています。同じ「中古戸建て」でも、郊外の広い土地に古い家が建っている物件と、市街地に近い比較的新しい物件とでは、価格の水準がまったく違いますよね。

木村相談者

確かに、マンションみたいに間取りや築年数がある程度そろってるわけじゃないですもんね。

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。この物件ごとの価格の幅が大きいという性質のせいで、ある年の中央値がたまたま高めの物件が多く取引されただけで押し上げられたり、逆に押し下げられたりします。実際、山口市の2024年の単年データだけで見ると、統計的なばらつきの目安になる指標(相対的な信頼区間の幅)が約46.7%にもなります。これは「今年は去年より上がった/下がった」という単年比較の結論が、翌年には逆転してもおかしくないくらいの振れ幅ということです。

山川不動産の専門家

そこで、この記事では直近3年、2022年から2024年までの409件をまとめたデータでお伝えします。この3年間をまとめた中央値は1,500万円です。単年より母数が増える分、たまたま高額な物件や安い物件に結果が引っ張られにくくなります。

木村相談者

単年より3年分まとめたほうが、感覚的に信用できる感じがします。

山川不動産の専門家

はい。ちなみにこの3年間の相場が1,500万円前後というのは、先ほどの年次表の2022〜2024年の中央値(1,400万円・1,550万円・1,500万円)ともだいたい一致しています。極端な数字ではないことが分かりますね。次は、この価格を支えている取引の件数についても見ておきましょう。

取引件数の推移 — 少なくはないが、物件差が大きい市場

木村相談者

件数はさっきの表にも出てましたけど、これって多いんですか、少ないんですか。

山川不動産の専門家

年によって120件から167件の間で推移していて、直近の2024年は128件です。これは月あたりにすると10件強のペースなので、決して取引が枯渇しているわけではありません。ただ、件数が十分にあっても、山口市の場合は物件の個体差(土地の広さ・築年数・立地)が大きいために、単年のデータだけでは方向性を断定しにくい、という状態です。

木村相談者

件数が少ないから信頼できない、ってわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

そうです。「取引が少ないから参考値」なのではなく、「取引はある程度あるが、物件ごとの価格差が大きいから単年の増減を断定しない」というのが山口市の実際の状態です。この違いは結構重要で、件数不足が理由の市とは対応が変わってきます。件数の話が分かったところで、次は山口市の数字が山口県内や全国でどのくらいの水準にあるのかを見てみましょう。

山口県内・全国でみる山口市の立ち位置

木村相談者

さっき聞きそびれたんですけど、1,500万円って結局高いんですか安いんですか。

山川不動産の専門家

山口県内でデータが十分にそろっている8市区町村で比べると、山口市は山口県内では2位です。表にしてみますね。

木村相談者

下松市が1番なんですね。山口市はその次って感じですか。

山川不動産の専門家

そうですね。下松市の2,000万円と比べると山口市はやや控えめですが、防府市や周南市より高い水準です。全国で見ると、データが十分にそろっている691市区町村のうち全国では498位という位置になります。中央値ベースで見ると、全国的には中位よりやや下寄りの水準、県内では上位グループ、という位置づけです。

木村相談者

山口市の中に住んでてもマンションだとどうなんだろう、っていうのも気になります。

山川不動産の専門家

マンションは戸建てと市場の性質が違うので、山口市の中古マンションの記事で別にまとめています。良ければそちらもあわせてご覧ください。さて、ここまでの数字を踏まえて、次は「じゃあ今売るべきなのか」という一番気になるところを一緒に整理しましょう。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

それで結局、今売ったほうがいいんでしょうか。

山川不動産の専門家

正直に言うと、私からは「今が売り時です」とは言えません。ここまでお話ししてきた通り、山口市の戸建て価格は2017年から2024年にかけて中央値としては横ばい圏で推移していて、明確な上昇トレンドとも下降トレンドとも言い切れない状態です。しかも物件ごとの価格差が大きいので、「山口市全体の相場」よりも「あなたの物件の個別条件」のほうが、実際の売却価格には大きく影響します。

山川不動産の専門家

そのうえで、実際に「売る/売らない」を決めるのは、市場全体のトレンドよりも、住み替えの予定があるか、相続した物件をどうするか、といったご自身の事情のほうが大きいことがほとんどです。相場が分かったことと、売る判断をすることは、別の話だと思っておいてください。

木村相談者

数字だけで背中を押されるわけじゃないんですね。じゃあ、実際に自分の家がいくらになるか知りたい場合はどうしたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

そこはこの記事のデータだけでは分からない部分なので、次は実際の査定の流れをお話ししますね。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの数字はあくまで山口市全体の傾向です。実際にご自宅がいくらで売れそうかは、土地の形状や道路付け、建物の状態などを見てもらわないと分かりません。次のステップで具体的な査定額を確認できます。

木村相談者

義務じゃないなら気軽に頼めそうです。相場も分かったし、基本情報も一応まとめて確認しておきたいです。

基本情報まとめ

山川不動産の専門家

この表の数字は、実際の取引データがもとになっています。最新の取引データが反映されると、この記事のグラフや表も同じタイミングで更新されます。

木村相談者

最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか。

よくある質問

木村相談者

山口市の戸建て価格は、これからも1,500万円前後で推移するんでしょうか。

山川不動産の専門家

それは正直、私には分かりません。過去8年のデータでは中央値は横ばい圏でしたが、将来の価格を保証するものではありません。この記事の数字はあくまで過去の実績です。

木村相談者

この記事の相場が「参考値」っぽい書き方になってるのはなぜですか。

山川不動産の専門家

山口市の戸建ては物件ごとの土地の広さや築年数の差が大きく、単年のデータだけだと数字の振れ幅が大きくなるためです。取引件数自体が少ないわけではなく、物件の個体差が理由です。そのため、この記事では単年の前年比を断定的には示さず、直近3年をまとめた相場水準を中心にお伝えしています。

木村相談者

山口市の中でもエリアによって価格は違いますか。

山川不動産の専門家

おそらく違うと思いますが、このデータは山口市全体を集計したもので、町丁目ごとの内訳までは分かりません。エリアごとの詳しい違いが知りたい場合は、実際に不動産会社に相談するのが確実です。

木村相談者

査定を頼むと、必ずどこかの会社と契約しないといけないんですか。

山川不動産の専門家

いいえ、そんなことはありません。査定額を確認したうえで、売らないという選択も、時期を見送るという選択も自由です。

木村相談者

最後にもう一つ。このページの数字って、これから先も同じ内容のままなんですか。

山川不動産の専門家

いいえ、新しい年の取引データが国交省から公開され次第、このページのグラフや表の数字も同じURLのまま更新される仕組みになっています。年が変わるたびに新しいページが作られるわけではないので、ブックマークしておけばいつも最新の状態を確認できます。

査定を依頼するなら

山川不動産の専門家

相場観がつかめたところで、実際に査定額を確認したい場合は、複数の一括査定サービスを併用するのがおすすめです。1社だけだと査定額に差が出ることがあるためです。

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木村相談者

ありがとうございます。まずは相場が分かったので、時間があるときに査定も試してみようと思います。

山川不動産の専門家

はい、急ぐ必要はありませんので、ご自身のタイミングで検討してみてください。今日お話しした1,500万円という数字も、あくまで山口市全体の中央値です。実際にご自宅を査定してもらったときの金額とは差が出ることも十分にあり得ますので、この記事の数字は「大まかな相場感をつかむための材料」として使っていただくのがいいと思います。

木村相談者

分かりました。相場の見方が分かっただけでも、だいぶ気持ちが楽になりました。ありがとうございました。