山口市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、山口市に中古マンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ただサイトによって出てくる「相場」の金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、山口市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。山口市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

山口市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

あれ、2017年も2024年も1,700万円で同じですね。じゃあこの8年間、値段は変わってないってことですか?

山川不動産の専門家

数字の上ではそう見えます。2017年から2024年の8年間の変化率はちょうど0.0%です。ただ、途中はかなり動いています。2018年に1,200万円まで下がり、2023年には1,800万円まで上がって、2024年にまた1,700万円に戻ってきた、という経過です。直近1年(2023年→2024年)で見ると-5.6%の下落で、2023年のピークからは一段下がった形です。なぜここまで動くのか、次のセクションでデータの中身を詳しく見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。現在売り出し中の物件の希望価格をそのまま並べているサイトや、AIによる将来予測を前面に出しているサイトもありますが、それは実際に売れた金額そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,700万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,300万円、上から4分の1が2,175万円です。

木村相談者

1,300万から2,175万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は23.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は233件、中央値は1,600万円で、単年(1,700万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で横ばい」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間90件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も23.5%と基準を下回っているので、山口市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築15年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は山口市で一番取引件数が多いのも築11-20年の帯(72件)で、木村さんの物件はまさに山口市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築11-20年だと中央値1,900万で、市全体の1,700万よりちょっと高いんですね。

山川不動産の専門家

木村さんのような築15年の物件であれば、市全体の中央値1,700万円ではなく、築11-20年の帯の中央値1,900万円(1,675万円〜2,200万円の幅)のほうが近い参考値になります。この3つの帯(〜10年・11-20年・21-30年)は相対信頼区間が25%以下で、数字を安心して示せる水準です。築31年〜の帯だけは件数53件と少なくないものの、物件ごとの価格差が大きく相対信頼区間が50.0%まで広がるため、この記事では中央値900万円を参考程度の扱いにしています。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て勘違いするところでした。相場観がつかめたところで、山口市の将来人口についても知りたいんですが。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、山口市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、山口市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は山口市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで山口市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、山口市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内2位なのに、全国だと297位で下のほうなんですね。それに8年変化率も下位寄りって、ちょっと意外です。

山川不動産の専門家

山口市は山口県内では価格水準が上から2番目ですが、全国で見ると464市区町村中297位、全国平均の約0.59倍という水準です。8年変化率も0.0%とほぼ横ばいで、取引データが十分な区分217市区町村の中では208位と下位寄りです。ちなみに山口県内で「取引データが十分」という区分に入っているのは、現時点では山口市だけなので、県内での上昇率の順位比較はできません。近隣の市とも並べてみましょう。

木村相談者

岩国市が一番高いんですね。山口市は近隣の中では2番目ってことか。

山川不動産の専門家

ええ、この近隣5市の中では岩国市に次いで山口市が2番目の水準です。ただし岩国市・周南市・下関市・宇部市はいずれも物件ごとの価格の幅が大きい、または取引件数が少ないため、直近3年をまとめた参考値として掲載しています。単年でトレンドを語れる基準を満たしているのは、このエリアでは山口市だけという違いがあります。

木村相談者

水準は県内で高めだけど、伸びてはいない、ってことなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

山口市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

県内では高めだけど、8年で見ても伸びてなくて、直近1年は下がってる……これって、売らないほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

山口市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「県内で高めだから急げ」でも「直近1年下がったから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体の長期の方向と、直近1年の動き、あなたの家がいくらか、この3つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

山口市の相場は8年間ではほぼ横ばい(0.0%)、直近1年は-5.6%の下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は山口県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

ちなみに、同じ山口市でも戸建てだとまた違う相場になるんでしょうか?

山川不動産の専門家

はい、種別によって傾向が異なります。山口市の中古戸建ての売り時判定記事でも同じように公的データから相場を整理していますので、あわせて見てみてください。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。山口市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる予測価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

山口市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,700万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,300万円〜2,175万円まで幅があります。築11-20年の帯では中央値1,900万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間の変化率は0.0%でほぼ横ばいです。ただし直近1年(2023年→2024年)は-5.6%の下落で、2018年に1,200万円まで下がり2023年に1,800万円まで戻るなど、期間中の振れ幅自体は大きいという状況です。

木村相談者

全国や県内の中では、山口市の水準はどうなんですか?

山川不動産の専門家

山口県内5市区町村中2位、全国464市区町村中297位の水準で、全国平均(取引が十分な区分の単純平均・約2,884.9万円)の約0.59倍です。8年変化率は取引データが十分な区分217市区町村の中で208位と、水準の順位に比べて下位寄りです。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、山口市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。今売り出し中の物件の希望価格をそのまま並べているサイトや、AIによる将来予測価格を前面に出すサイトもありますが、それは市全体の実際の成約データとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っているので、特定条件への偏りや予測に左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で山口市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。