木村相談者
山川さん、下松市の実家を売ろうかどうか迷っていて、ネットでいくつか相場を調べてみたんです。そうしたら、あるサイトは「相場2,149万円」、別のサイトは「直近1年1,900万円」って出てきて、物件一覧を見ると430万円の家もあれば3,690万円の家もあって、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまいました。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって、実際の成約データを使っているものと、掲載中の売り出し価格から独自に算出した推計値を使っているものが混ざっているので、前提が違えば数字も変わってきます。今日は国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースの実際の成約価格だけを使って、下松市の中古戸建て（土地付き）が実際にどう動いてきたか、一緒に確認していきましょう。
木村相談者
成約価格っていうのは、実際に売れた金額ってことですよね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際に成約する価格より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字はすべて、国土交通省の不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報）に登録された実際の成約データです。まずは2017年から2024年までの年別中央値を見てみましょう。
下松市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、下松市の中古戸建て（土地付き）の年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,150万円 | 62件 |
| 2018年 | 2,400万円 | 39件 |
| 2019年 | 2,000万円 | 47件 |
| 2020年 | 1,700万円 | 41件 |
| 2021年 | 2,400万円 | 50件 |
| 2022年 | 2,500万円 | 43件 |
| 2023年 | 2,300万円 | 62件 |
| 2024年 | 1,500万円 | 67件 |
木村相談者
2022年は2,500万円だったのに、2024年は1,500万円まで下がってる……。これって下がってるってことなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。下松市は年間の取引件数自体が39〜67件と、極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか?
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,500万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は500万円、上から4分の1（p75）は3,300万円です。同じ2024年の下松市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
500万円と3,300万円だと、6倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は108.7%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、下松市の単年データはその基準を大きく超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、土地の広さや建物の状態、駅からの距離など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
「件数が少ないから幅が大きい」ってわけでもないんですか?
山川不動産の専門家
そこが下松市の特徴です。年別の取引件数をもう一度見てみると、2017年から2024年まで39件から67件の範囲で推移していて、年による多少の増減はあっても枯れているわけではありません。つまり件数不足だけが理由ではなく、同じ年の中で物件ごとの価格差そのものが大きいということです。土地の広さが数十坪単位で違ったり、築浅の物件と築数十年の物件が同じ年に混在したりすると、中央値の上下だけでは実態をつかみにくくなります。
木村相談者
冒頭で見たサイトごとに数字が違ったのも、このあたりが関係してるんでしょうか。
山川不動産の専門家
十分にあり得ます。同じ下松市でも、対象にする物件の条件（築年数・面積・エリア）や集計期間、成約ベースか売り出し価格ベースかが変われば、出てくる数字も変わります。数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,500万円だから」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数172件、中央値2,000万円になります。単年よりも振れが小さく、下松市の直近の相場水準としてはこちらの2,000万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,500万円と3年プールの2,000万円、結構違いますね。
山川不動産の専門家
はい、2024年単年はやや低めに出た年だったとも言えます。2021年の2,400万円、2022年の2,500万円、2023年の2,300万円のように単年だけを見ると年によって上下するのは変わらない事実です。この記事でも、下松市の代表的な相場水準としては3年プールの2,000万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて下松市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで下松市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
下松市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 下松市の位置 |
|---|---|
| 山口県内の中古戸建て中央値 | 1位／8市 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 392位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して約5割の水準 |
木村相談者
県内では1位なのに、全国だと392位で真ん中より下なんですね。ちょっと意外です。
山川不動産の専門家
県内順位と全国順位は、分けて見る必要があります。下松市は山口県内では最も中央値が高い市ですが、全国で見ると真ん中よりやや下のグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、下松市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。下松市の周辺、山口県内の市と並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 下松市 | 2,000万円 | 172件（直近3年プール） | 参考値 |
| 山口市 | 1,500万円 | 128件（2024年） | 参考値 |
| 防府市 | 1,300万円 | 89件（2024年） | 参考値 |
| 周南市 | 1,300万円 | 102件（2024年） | 参考値 |
| 下関市 | 1,100万円 | 200件（2024年） | 参考値 |
| 岩国市 | 1,100万円 | 85件（2024年） | 参考値 |
| 光市 | 990万円 | 29件（2024年） | 参考値 |
| 宇部市 | 890万円 | 107件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
下松市が一番高いんですね。隣の光市とか周南市と比べても結構差があります。
山川不動産の専門家
そうですね。実は山口県内で中古戸建ての取引データが「トレンドを語れる区分」に達している市は、現時点で1つもありません。表の8市はいずれも、単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。下松市が1位とはいえ、2位の山口市（1,500万円）とは500万円の差があり、8市のなかでも比較的高めの水準にある、という程度の理解が実態に近いです。
木村相談者
水準の話とトレンドの話、それに県内と全国の話も、それぞれ分けて考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、下松市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
下松市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内では1位、全国では中位より下、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
下松市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
下松市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2022年に2,500万円だった年もあれば、2024年に1,500万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は2,000万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=500万円〜p75=3,300万円と6倍以上の幅がある。下松市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、下松市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。下松市全体の相場は県内では最高水準、全国では中位より下で方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値2,000万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 山口県下松市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 67件（3年プールでは172件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
下松市の相場は県内では最高水準、全国的には中位よりやや低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。下松市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
下松市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,000万円です。2024年単年では1,500万円ですが、価格帯は500万円〜3,300万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
下松市は単年の相対信頼区間幅が108.7%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2022年に2,500万円だった年がある一方、2024年は1,500万円と、年によって上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で下松市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
下松市は近くの山口市・防府市・下関市と比べて何が違うんですか?
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、下松市が2,000万円、山口市が1,500万円、防府市と周南市が1,300万円、下関市と岩国市が1,100万円、光市が990万円、宇部市が890万円です。違うのは、8市すべてが単年では方向を断定できない参考値扱いという点です。山口県内には現時点でトレンドを語れる区分に達している市がなく、下松市は3年プールで172件と、県内で最も高い水準の参考値です。