木村相談者
山川さん、下関市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。査定サイトを見たら「下関市の一戸建ては売り時です」ってはっきり書いてあったんですけど、本当にそうなんでしょうか。
山川不動産の専門家
そのサイト、おそらく直近半年だけの少ない件数を見て判断していますね。実は下関市の中古戸建ては年によって成約価格の振れがかなり大きいエリアで、半年やひと目盛りの数字だけで「売り時」と言い切るのは危ういんです。今日は国交省の公的データを使って、8年分の実際の成約価格をきちんと見ていきましょう。
木村相談者
振れが大きいって、どういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て(土地と建物)の記録があります。下関市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
下関市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,500万円 | 183件 |
| 2018年 | 1,400万円 | 175件 |
| 2019年 | 1,150万円 | 180件 |
| 2020年 | 955万円 | 212件 |
| 2021年 | 820万円 | 173件 |
| 2022年 | 1,200万円 | 174件 |
| 2023年 | 850万円 | 193件 |
| 2024年 | 1,100万円 | 200件 |
木村相談者
2021年に820万円まで下がって、2022年は1,200万円に戻って、2023年はまた850万円……。正直、上がってるのか下がってるのか全然読めないですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。下関市は年間の取引件数自体は173〜212件と、地方都市としては決して少なくありません。それでも物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって大きく振れるという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,100万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は500万円、上から4分の1(p75)は2,525万円です。
木村相談者
500万円と2,525万円だと、5倍くらい違いますね……。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は63.6%にもなります。取引が十分とみなす基準(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、下関市の単年データはその基準を大きく超えています。件数自体はむしろ多いほうで、立地・土地の広さ・築年数・建物の状態など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由と考えられます。
木村相談者
じゃあ、この1,100万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,100万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数567件、中央値1,100万円になります。単年とほぼ同じ水準ですが、これはあくまで結果的に一致しただけで、2022年(1,200万円)・2023年(850万円)・2024年(1,100万円)と、この3年間だけを見ても年ごとの上下は大きいままです。
木村相談者
3年まとめても、年ごとの動きはやっぱりバラバラなんですね。
山川不動産の専門家
はい。この記事では、下関市の代表的な相場水準としては3年プールの1,100万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。
木村相談者
2024年だけでこんなに幅があるなら、他の年はどうなんですか？やっぱりずっとこんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
いい質問です。実は8年間ずっと同じ傾向が続いています。年ごとのp25(下位4分の1)とp75(上位4分の1)を並べてみましょう。
| 年 | p25(下位4分の1) | 中央値 | p75(上位4分の1) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 600万円 | 1,500万円 | 2,400万円 |
| 2018年 | 515万円 | 1,400万円 | 2,500万円 |
| 2019年 | 400万円 | 1,150万円 | 2,500万円 |
| 2020年 | 350万円 | 955万円 | 2,000万円 |
| 2021年 | 320万円 | 820万円 | 2,200万円 |
| 2022年 | 435万円 | 1,200万円 | 2,500万円 |
| 2023年 | 330万円 | 850万円 | 2,500万円 |
| 2024年 | 500万円 | 1,100万円 | 2,525万円 |
木村相談者
本当だ、どの年もp75は2,000万円台で高止まりしてて、p25のほうは320万円〜600万円くらいで低いままですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。上位4分の1はどの年もおおむね2,000万〜2,500万円の水準で安定している一方、下位4分の1は320万〜600万円と低い水準で推移しています。つまり下関市の戸建て市場には、比較的新しく広い物件が集まる「高めの価格帯」と、築年数の古い物件や土地評価が中心になる「低めの価格帯」が、8年間を通じて両方存在し続けているということです。中央値だけを見て一喜一憂するより、自分の物件がこの幅のどのあたりに位置しそうかを意識したほうが実態に近い相場感がつかめます。相場観がつかめたところで、次は山口県内や全国と比べて下関市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
山口県内・全国のなかで下関市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
下関市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 下関市の位置 |
|---|---|
| 山口県内の中古戸建て中央値 | 5位/8市(岩国市と同水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 581位/691市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 平均 約4,000.6万円に対して約0.27倍の水準 |
木村相談者
全国平均の0.27倍ってことは、だいぶ低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「取引が十分でトレンドを語れる区分」の平均なので、下関市(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。山口県内の主要都市と並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 下松市 | 2,000万円 | (直近3年プール) | 参考値 |
| 山口市 | 1,500万円 | (直近3年プール) | 参考値 |
| 防府市 | 1,300万円 | (直近3年プール) | 参考値 |
| 周南市 | 1,300万円 | (直近3年プール) | 参考値 |
| 岩国市 | 1,100万円 | (直近3年プール) | 参考値 |
| 下関市 | 1,100万円 | 567件(直近3年プール) | 参考値 |
| 光市 | 990万円 | (直近3年プール) | 参考値 |
| 宇部市 | 890万円 | (直近3年プール) | 参考値 |
木村相談者
下関市は山口県の中では、真ん中よりちょっと下くらいの位置なんですね。それに、県内の市が全部「参考値」なんですか？
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、下関市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
下関市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
冒頭で見た査定サイトは「売り時です」ってはっきり書いてありましたけど、山川さんの説明を聞くと、そんなに単純な話じゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
下関市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
下関市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2022年に1,200万円まで戻った年もあれば、2023年に850万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,100万円で、下関市の代表的な水準として扱っている。
- 2物件ごとの価格差が非常に大きい — 2024年の価格帯はp25=500万円〜p75=2,525万円と5倍近い開きがある。下関市では市全体の相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、下関市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。下関市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値1,100万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 山口県下関市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地と建物) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 200件(3年プールでは567件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「半年だけの数字で売り時と決めつけない」ことがはっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
下関市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。山口県内の他の市とあわせて比較したい場合は、山口県の売り時判定記事一覧もご活用ください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。下関市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
下関市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,100万円です。2024年単年でも同じく1,100万円ですが、価格帯は500万円〜2,525万円までかなり幅があります。
木村相談者
一部のサイトで「売り時です」と書いてあったんですが、本当ですか？
山川不動産の専門家
下関市は単年の相対信頼区間幅が63.6%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。直近半年など短い期間・少ない件数だけを切り取って「売り時」と断定しているサイトがある場合、その根拠となる件数や期間を確認することをおすすめします。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で下関市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
下関市は山口市や下松市など県内の他の市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、下松市が2,000万円、山口市が1,500万円、防府市・周南市が1,300万円、岩国市・下関市が1,100万円、光市が990万円、宇部市が890万円です。違うのは、県内8市すべてが単年トレンドを断定できない参考値扱いという点です。下関市は567件(3年プール)と、その中では比較的データがまとまった参考値です。