木村相談者
山川さん、甲府市のマンションをそろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトをいくつか見てみたんですけど、書いてある相場がサイトごとにバラバラで、どれが本当なのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは甲府市の中古マンションを調べているとよくあるお悩みです。実は甲府市の中古マンション市場は年によって取引される物件の幅がかなり大きく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
幅が大きいって、具体的にはどういうことですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。甲府市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
甲府市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 820万円 | 42件 |
| 2018年 | 1,300万円 | 30件 |
| 2019年 | 810万円 | 33件 |
| 2020年 | 870万円 | 53件 |
| 2021年 | 1,600万円 | 90件 |
| 2022年 | 1,350万円 | 80件 |
| 2023年 | 2,000万円 | 94件 |
| 2024年 | 1,600万円 | 102件 |
木村相談者
2019年は810万円だったのに2021年は1,600万円、2023年は2,000万円まで上がって、2024年はまた1,600万円……。かなり上下してますけど、これって上昇傾向って考えていいんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。甲府市は年間の取引件数自体は30〜102件と年によって幅があり、かつ物件ごとの価格の幅がかなり大きいため、単年の中央値が年によって大きく振れやすいという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいというのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,600万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は620万円、上から4分の1（p75）は2,700万円です。同じ2024年の甲府市の中だけで、4倍以上の開きがあります。
木村相談者
620万円と2,700万円だと、ずいぶん違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は75.0%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、甲府市の単年データはその基準を大きく超えています。築年数や広さ、駅からの距離、リフォーム済みかどうかなど物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この1,600万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,600万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数276件、中央値1,750万円になります。単年よりも振れが小さく、甲府市の直近の相場水準としてはこちらの1,750万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,600万円と3年プールの1,750万円は、そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2019年の810万円、2023年の2,000万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのは変わらない事実です。この記事でも、甲府市の代表的な相場水準としては3年プールの1,750万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。物件ごとの価格の幅が大きいため、単年では方向を断定せず直近3年の相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は全国の中で甲府市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国のなかで甲府市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
甲府市の水準を、全国の中で位置づけてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 甲府市の位置 |
|---|---|
| 山梨県内の中古マンション中央値 | 1位／1市（記事化できる区分の市が県内で甲府市のみ） |
| 全国の中古マンション中央値 | 293位／464市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約2,880万円に対して約61%の水準 |
木村相談者
あれ、山梨県内では1位なんですね。
山川不動産の専門家
1位といっても「県内で記事化できる基準を満たしているのが甲府市だけ」という意味です。山梨県内の他の市は、中古マンションの取引自体が少なすぎて記事化できる区分に届いていません。マンション市場そのものが、山梨県内では甲府市に集中していると考えられます。
木村相談者
なるほど、比べる相手がいないから1位、ということなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。そこで全国で甲府市と近い価格水準の市と並べてみましょう。
| 市 | 中古マンション中央値 | 全国順位 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 長岡市（新潟県） | 1,750万円 | 293位 | 参考値 |
| 甲府市 | 1,750万円 | 293位 | 参考値 |
| 高崎市（群馬県） | 1,700万円 | 297位 | 参考値 |
| 佐賀市（佐賀県） | 1,700万円 | 297位 | 取引が十分な区分 |
| 山口市（山口県） | 1,700万円 | 297位 | 取引が十分な区分 |
木村相談者
甲府市は他の県庁所在地クラスの市と、だいたい同じくらいの水準なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。県庁所在地クラスの地方都市としては全国的にごく標準的な水準にあると言えます。全国平均（約2,880万円）と比べると6割ほどの水準ですが、これは大都市圏の中心部を含めた平均のため、地方都市が総じて低めに出やすい比較であることも押さえておいてください。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、甲府市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
甲府市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は標準的、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
甲府市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
甲府市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2019年に810万円まで下がった年もあれば、2023年に2,000万円まで上がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,750万円で、単年よりは安定している。
- 2物件ごとの価格差がかなり大きい — 2024年の価格帯はp25=620万円〜p75=2,700万円と4倍以上の幅がある。甲府市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、甲府市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。甲府市全体の相場は水準としては標準的で方向は不明、あなたの部屋がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。ちなみに一戸建てをお持ちの方向けには、甲府市の中古戸建て相場の記事も別に用意しています。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの部屋がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数・階数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,750万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 山梨県甲府市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 102件（3年プールでは276件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
甲府市の相場は水準としては全国的に標準的なグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。甲府市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
甲府市の中古マンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,750万円です。2024年単年では1,600万円ですが、価格帯は620万円〜2,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
甲府市は単年の相対信頼区間幅が75.0%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2023年に2,000万円まで上がった年がある一方、2019年は810万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で甲府市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
甲府市は他の県と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、甲府市は全国464市区町村中293位で1,750万円、県庁所在地クラスの他都市（長岡市1,750万円、高崎市1,700万円、佐賀市1,700万円、山口市1,700万円）とほぼ同じ水準です。山梨県内では中古マンションのデータが十分な区分の市が甲府市以外になく、県内では甲府市がマンション市場のほぼ全てを占めています。