木村相談者
山川さん、青森市でマンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってて。ネットで相場を調べてみたんですけど、サイトごとに数字がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
それ、青森市の中古マンションだと特によくあることなんです。国土交通省が公開している実際の成約価格を並べてみると理由が見えてきます。ただ、先にひとつだけお伝えしたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
青森市の中古マンションは、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切るのが難しいタイプのデータなんです。しかも、その理由は近隣の県庁所在地とはちょっと違います。順番に見ていきましょう。
青森市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか
山川不動産の専門家
これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、青森市で実際に成約した中古マンションの中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 26件 |
| 2018年 | 1,450万円 | 28件 |
| 2019年 | 1,300万円 | 36件 |
| 2020年 | 895万円 | 28件 |
| 2021年 | 1,100万円 | 61件 |
| 2022年 | 1,100万円 | 66件 |
| 2023年 | 1,300万円 | 50件 |
| 2024年 | 1,200万円 | 27件 |
木村相談者
2022年、2023年と件数が60件・50件とけっこうあったのに、2024年は27件まで減ってるんですね。中央値も1,300万から1,200万に下がってますけど、これって下落傾向ってことですか？
山川不動産の専門家
そこが今日いちばんお伝えしたいところです。この1年の動きだけで「下がっている」と断定しないほうが正確なんです。
青森市のマンションは「はっきりした方向」を出しにくい
山川不動産の専門家
青森市の中古マンションは「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。理由は、いま木村さんが気づいたとおり、直近の取引件数がやや少ないことにあります。
木村相談者
2024年の27件って、そんなに少ないんですか？
山川不動産の専門家
はい。取引が薄いと判断する目安は単年40件未満で、2024年の27件はこれを下回っています。件数が少ないと、たまたま高い（安い）物件が多く取引された年が、実態以上に大きな変化に見えてしまうことがあるんです。
木村相談者
なるほど、「1,200万くらいが直近3年の目安で、1年ごとの増減は気にしすぎない」くらいの受け止めでいいんですね。
山川不動産の専門家
その温度感が正確です。件数が薄い年ほど数字が動きやすいので、複数年でならして見るのが青森市のマンションでは特に大事です。その「ならした数字」の中身を、もう少し詳しく見てみましょう。
「真ん中」だけでなく「幅」で見る
木村相談者
中央値だけじゃなくて、他にも見ておいたほうがいい数字ってあるんですか？
山川不動産の専門家
あります。青森市の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。
| 年 | 安いほう（下位25%） | 真ん中（中央値） | 高いほう（上位25%） | 取引件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 710万円 | 1,100万円 | 2,075万円 | 66件 |
| 2023年 | 857.5万円 | 1,300万円 | 2,000万円 | 50件 |
| 2024年 | 850万円 | 1,200万円 | 1,550万円 | 27件 |
木村相談者
2022年は上位25%が2,075万円もあるのに、2024年は1,550万円までしか届いてないんですね。これも件数が減った影響なんですか？
山川不動産の専門家
それも一因です。件数が少ない年ほど、たまたまどの価格帯の物件が売れたかに数字が左右されやすくなります。逆に言えば、下位25%は710万円〜857.5万円の間で比較的安定していて、青森市のマンションは700万円台〜900万円台がボリュームゾーンの下限という見方ができます。
木村相談者
じゃあ「1,200万が相場」と一律に考えるより、自分の部屋がその中のどのあたりかを見るほうがいいってことですね。
山川不動産の専門家
まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分の部屋がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。青森市は特に直近の件数が少ないぶん、この視点が効いてきます。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの1,200万や1,300万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ。相場サイトの中には専有面積70㎡・築32年といった条件を一つだけ決め打ちして「9年で上昇」と一点推定を出しているところや、売り出し中（募集中）の掲載物件の平均価格を「相場」として出しているところもあります。前者は特定の条件の話であって青森市全体の値幅を反映したものではありませんし、後者はまだ売れていない希望価格です。取引件数や、その年のデータがどれくらい信頼できるかを開示しているところもほとんどありません。
木村相談者
条件を一つ決めて計算した数字だったり、売れる前の希望価格だったりするんですね。
山川不動産の専門家
そうです。青森県単位で複数の市町村の売却事例をまとめて一覧にしているサイトもありますが、それだと青森市だけの相場が見えにくくなります。当サイトは青森市に限定して、実際に成約したすべての価格の中央値と価格帯の幅をそのまま示す立場を取っています。件数が少なくて方向を断定できない年は、正直に「断定しない」とお伝えします。
木村相談者
予測や決め打ちより、実際の数字と正直な立場のほうが信頼できますね。次は、この1,200万円が東北の他の県庁所在地と比べてどのくらいの水準なのか知りたいです。
全国・東北のなかで青森市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、青森市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。ただ青森市の場合、ひとつ前提としてお伝えしたいことがあります。
木村相談者
なんですか？
山川不動産の専門家
青森県内で、中古マンションの相場データを記事にできるだけの取引が集まっているのは、今のところ青森市だけなんです。弘前市や八戸市などは、マンションの取引件数がまだ記事化できる水準に届いていません。ですので県内比較の代わりに、東北の他の県庁所在地・主要都市と並べてみます。
| 比較軸 | 青森市の位置 |
|---|---|
| 全国の中古マンション中央値 | 406位／464市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分219市区町村の単純平均・約2,885万円）との比較 | およそ41.6%（4割強）の水準 |
| 青森県内の中古マンション相場データ | 記事化できる水準にあるのは青森市のみ |
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 仙台市宮城野区 | 2,400万円 | +50.0% |
| 仙台市太白区 | 2,200万円 | +33.3% |
| 仙台市青葉区 | 2,100万円 | +31.2% |
| いわき市 | 2,000万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 仙台市泉区 | 1,950万円 | +8.3% |
| 盛岡市 | 1,600万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 山形市 | 1,500万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 郡山市 | 1,400万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 福島市 | 1,250万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
| 青森市 | 1,200万円（直近3年） | 断定せず（取引が少ない） |
| 秋田市 | 1,200万円 | 参考値（物件の価格の幅が大きい） |
木村相談者
青森市は東北の主要都市の中では下のほうなんですね。それと、断定してない都市が多いなと思ったんですけど、理由が青森市とはちょっと違うんですか？
山川不動産の専門家
鋭いですね。盛岡市・秋田市・山形市・福島市・郡山市・いわき市は、取引件数自体は青森市より多いのに、物件ごとの価格の幅が大きくて方向を断定できていません。一方青森市は、価格の幅というより2024年の取引件数そのものが少ないことが理由です。同じ「断定しない」でも、背景にある事情は市によって違うんです。
木村相談者
全国だと406位ということは、かなり下のほうなんですね。全国平均の4割強くらいですか。
山川不動産の専門家
そういうことになります。ただ大事なのは、水準が低いこと自体は「売り時が悪い」という意味ではないという点です。もともと地方都市のマンション価格は都心部や政令指定都市と単純比較できるものではありません。
木村相談者
同じ物差しで比べられるのはありがたいです。
青森市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は全国平均の4割強くらい、方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
青森市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
青森市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1相場は全国平均の4割強の水準 — 直近3年の成約中央値は1,200万円前後。ただし2024年は取引件数が27件と少なく、単年の方向は断定できない。
- 2直近の取引件数が減っている — 2022年66件・2023年50件・2024年27件と、直近ほど件数が少なくなっている。件数が少ない年は数字が動きやすい点に注意がいる。
- 3同じ青森市でも価格帯の幅がある — 直近3年の下位25%は710万〜857.5万円、上位25%は1,550万〜2,075万円。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
木村相談者
「水準が控えめだから急いで売らなきゃ」でも「件数が少ないから様子見」でもなくて、自分の部屋がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が控えめだから急いで」でも「件数が少ないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？
山川不動産の専門家
マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。青森市のように直近の取引件数が限られるエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・専有面積・築年数・階数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、成約相場（1,200万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 青森市 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（2024年の取引件数27件が単年40件の基準を下回るため、単年の相対信頼区間幅54.2%、25%超のため方向は断定せず） |
| 2024年取引件数 | 27件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
青森市のマンション相場は全国平均と比べると控えめな水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。青森市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での一点推定ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
青森市のマンションは上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
単年の数字だけでは方向を断定していません。2024年の取引件数が27件と少なく単年の相対信頼区間幅が54.2%あるため、直近3年（2022〜2024年）でならした1,200万円前後を相場観としてお伝えしています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で青森市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い（または低い）物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。