江別市のマンションは今が売り時？成約相場と価格の幅で考える

木村相談者

山川さん、江別のマンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトによって全然違う数字が出てくるんですよね。

山川不動産の専門家

それ、江別市の中古マンションではよくあることなんです。国土交通省が公開している実際の成約価格を並べてみると理由が見えてきます。ただ、先にひとつだけお伝えしたいことがあります。

木村相談者

なんですか？

山川不動産の専門家

江別市の中古マンションは、「はっきり上がっている・下がっている」と言い切るのがかなり難しいタイプのデータなんです。理由も含めて、順番に見ていきましょう。

江別市の中古マンション、実際の成約価格はいくらか

山川不動産の専門家

これは不動産情報ライブラリという国交省のデータベースから、江別市で実際に成約した中古マンションの中央値（真ん中の価格）を年ごとに並べたものです。

木村相談者

720万から1,200万まで、年によって結構動いてますね。2022年や2023年は1,200万円まで上がったと思ったら、2024年にまた1,000万円まで下がって……これって結局、上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。江別市のマンションは、この年ごとの動きだけで方向を断定しないほうが正確なんです。

江別市のマンションは「はっきりした方向」を出しにくい

山川不動産の専門家

江別市の中古マンションは「明確に上がっている／下がっている」とは言い切れません。取引件数が少ないからというより、同じ江別市のマンションでも中身がまるで違うことが大きな理由です。

木村相談者

2024年は77件の取引があるんですよね。それって十分な数じゃないんですか？

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。2024年の77件という件数自体は取引が薄いと判断する基準（単年40件未満）を上回っていて、健全な数です。それでも方向を断定できないのは、築年数・広さ・駅からの距離・棟のグレードで価格が大きく変わる商品だからです。

木村相談者

なるほど、「1,100万くらいが真ん中で、あとは物件次第」くらいの受け止めでいいんですね。

山川不動産の専門家

その温度感が正確です。方向を無理に読むより、自分の部屋がその幅のどのあたりかを知るほうが、ずっと役に立ちます。その「幅」を、次に具体的に見てみましょう。

「真ん中」だけでなく「幅」で見る

木村相談者

その「幅」って、具体的にはどのくらいあるんですか？

山川不動産の専門家

数字で見てみましょう。江別市の中古マンションを安い順に並べたときの下から4分の1・真ん中・上から4分の1の価格を、直近3年で出すとこうなります。

木村相談者

2024年は下が640万円、上が1,300万円。同じ江別市のマンションで2倍以上も開くんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。真ん中は1,000万〜1,200万円あたりでも、実際の成約は640万円台から1,500万円台まで大きく散らばって分布しています。駅から離れたコンパクトな部屋もあれば、比較的新しく広めの部屋もある。「江別市のマンション相場＝1,100万」と一律には言えないのが実態です。

木村相談者

じゃあ「相場いくら」より「自分の部屋がいくらか」で考えたほうがいいってことですね。

山川不動産の専門家

まさにそこです。相場（真ん中）は出発点として押さえつつ、最後は自分の部屋がこの幅のどこに入るかを実際の査定で確かめる。江別市ではこの幅の広さが特に効いてきます。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの1,100万や1,000万っていうのは、売り出しの希望価格じゃなくて本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの相場サイトで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。相場サイトの中には売り出し中の希望価格を集計して相場としているところや、AIによる将来価格の予測を出しているところもあります。将来の人口推計をもとに「10年後はこうなる」といった予測を示すサイトもありますが、それは特定のモデルによる推計であって、実際の取引を積み上げたものではありません。取引件数や価格のばらつきの大きさを開示しているところもほとんどありません。

木村相談者

予測じゃなくて、実際の数字なんですね。

山川不動産の専門家

そうです。当サイトは将来価格を予測せず、実際に成約したすべての価格の中央値と価格帯の幅をそのまま示す立場を取っています。方向を断定できない年は、正直に「断定しない」とお伝えします。

木村相談者

予測や決め打ちより、実際の数字と正直な立場のほうが信頼できますね。次は、この1,100万円が道内や全国で見てどのくらいの水準なのか知りたいです。

全国・道内のなかで江別市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、江別市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

道内で10位ということは、ちょうど真ん中より少し下くらいですね。全国だとかなり下のほうで、全国平均の4割弱くらいですか。

山川不動産の専門家

そういうことになります。ただ大事なのは、水準が低いこと自体は「売り時が悪い」という意味ではないという点です。もともと地方都市のマンション価格は都心部と単純比較できるものではありません。周辺の市区町村とも並べてみましょう。

木村相談者

江別市は、道内の中では北区より下、小樽市とはほぼ同水準、函館市や旭川市よりは上、ってポジションなんですね。しかも北区・小樽・南区・函館・旭川・苫小牧・釧路・千歳って、みんな「物件ごとの価格差が大きい」という理由で方向を断定してないんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。データが十分な区は8年上昇率を語れますが、江別市を含む物件ごとの価格差が大きい市区町村は単年の上げ下げを断定できない区分です。水準（真ん中の価格）は比べられますが、伸び率の単純比較はできません。参考程度にとどめてください。

木村相談者

同じ物差しで比べられるのはありがたいです。

江別市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は全国平均の4割弱くらい、方向は断定できない。……これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

江別市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「水準が低いから急いで売らなきゃ」でも「断定できないから様子見」でもなくて、自分の部屋がその幅のどこにいるかを知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「水準が控えめだから急いで」でも「断定できないから待て」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

実際に査定を受けるとして、すぐ売れるものなんですか？

山川不動産の専門家

マンションの売却は、売り出しから買い手が決まるまで数か月かかるのが一般的です。江別市のように物件ごとの価格差が大きいエリアは、条件に合う買い手を探すのに時間がかかることもあります。だからこそ、相場観がつかめた今のうちに情報を揃えておく意味があります。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

江別市のマンション相場は全国平均と比べると控えめな水準にあるのは確かなので、気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。江別市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での一点推定、AIによる推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

江別市のマンションは上がってるんですか、下がってるんですか？

山川不動産の専門家

単年の数字だけでは方向を断定していません。物件ごとの価格の幅が大きいため、直近3年（2022〜2024年）でならした1,100万円前後を相場観としてお伝えしています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で江別市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

中央値と平均は何が違うんですか？

山川不動産の専門家

平均は極端に高い（または低い）物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。

木村相談者

査定は無料ですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。